Il terreno che hai acquistato non dispone di una strada di accesso propria perché incluso tra campi appartenenti a terzi? In questa guida illustriamo come dimostrare il diritto di passaggio e transitare su proprietà altrui senza commettere illeciti.
Il diritto di passaggio, disciplinato dall’articolo 1051 del codice civile e successivi, consente a un soggetto di attraversare una proprietà altrui per raggiungere la propria. Si tratta di un diritto reale di godimento che rientra in una categoria più ampia, le cosiddette servitù prediali, che prevedono limitazioni e vantaggi imposti su una proprietà a beneficio di un'altra.
La legge prevede l’obbligo a carico del proprietario di un fondo di concedere il diritto di passaggio ai proprietari di terreni limitrofi che non abbiano accesso diretto alla pubblica via. Nello specifico, il proprietario del fondo dominante ha diritto di attraversare il fondo servente per raggiungere la sua proprietà. Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di aver acquistato una vigna circondata da campi coltivati a fieno appartenenti ad altri proprietari e, pertanto, priva di una strada di accesso propria. Il diritto di passaggio ci consente di attraversare le proprietà di terzi per raggiungere la nostra, senza commettere un illecito.
In altre parole, il diritto di passaggio permette di raggiungere il proprio terreno, campo, fondo, orto o, in generale, bene immobile transitando su proprietà altrui, in assenza di un accesso autonomo. L’elemento che fa sorgere l’obbligo giuridico di concedere il passaggio è l’esistenza di un bene immobile circondato da altre proprietà, tecnicamente detto fondo intercluso. Come accennato, il terreno su cui avviene il passaggio è tecnicamente detto fondo servente. Il terreno che si avvantaggia del diritto di passaggio è tecnicamente detto fondo dominante. A godere del diritto di passaggio è il proprietario del fondo dominante.
Vediamo come dimostrare il diritto di passaggio a seconda delle varie casistiche.
Se formalmente istituito come servitù, il diritto di passaggio è registrato presso l'ufficio del registro delle proprietà e dei titoli di proprietà. Procurandosi una copia di tali registrazioni si può dimostrare il diritto di passaggio. Nell’atto di proprietà o in una scrittura della proprietà il diritto di passaggio è in genere indicato esplicitamente come parte dei diritti associati alla proprietà.
Se il diritto di passaggio è stato negoziato tra i proprietari degli immobili coinvolti, può essere utile redigere un accordo scritto o un vero e proprio contratto che attesti la sussistenza di tale diritto e le relative condizioni. Il diritto di passaggio può altresì essere indicato come clausola accessoria di un contratto già esistente.
Tale diritto viene, quindi, sancito con un contratto che assume la forma di un atto pubblico, con valore legale, stipulato dinanzi a un pubblico ufficiale o con scrittura privata autenticata da un notaio. Per completare la procedura il contratto deve essere trascritto in Conservatoria, affinché non possa essere in alcun modo contestato da eventuali futuri acquirenti del fondo servente. In questo caso, è opportuno indicare l’ampiezza del tracciato su cui viene esercitato il diritto di passaggio e la tipologia di veicoli a cui è consentito il transito.
Il diritto di passaggio può anche essere stabilito attraverso l'usucapione, qualora sia stato esercitato apertamente, chiaramente e pacificamente per un determinato periodo di tempo e sia dimostrabile con opere visibili e permanenti.
Il diritto di passaggio può essere costituito per testamento. Alla data di apertura della successione, gli eredi o i legatari testamentari acquisiscono tale diritto. Il testatore può attribuire il diritto di passaggio a un erede o a un legatario o imporgli di concederlo a soggetti terzi.
La costituzione del diritto di passaggio da un fondo all’altro può avvenire anche tramite sentenza del giudice, come previsto dall’ articolo 1032 del codice civile, o con atto dell’autorità amministrativa in specifici casi previsti dalla legge. La sentenza stabilisce la sussistenza di tale diritto, le modalità per esercitarlo ed eventualmente l’indennità che il proprietario del fondo servente debba corrispondere al proprietario del fondo dominante.
A disciplinare la costituzione del diritto di passaggio per destinazione del padre di famiglia è l’articolo 1031 del codice civile. Tale modalità di costituzione del diritto di passaggio riguarda, per esempio, uno stesso proprietario che possiede due fondi e per raggiungerne uno deve passare sull’altro. Qualora i due fondi venissero divisi senza compiere opere che consentano un diverso passaggio, si costituisce automaticamente suddetto diritto.
Il diritto di passaggio implica responsabilità e doveri per ambo le parti coinvolte. Approfondiamo insieme.
Il proprietario del fondo servente deve permettere il passaggio al proprietario del fondo dominante, anche qualora consentirgli il transito limiti l’uso o comprometta il pieno godimento della sua proprietà.
Supponiamo, per esempio, di essere i proprietari del fondo servente. Per evitare di ostacolare il passaggio o rendere disagevole l’attraversamento al proprietario del fondo dominante dovremo astenerci da erigere strutture o innalzare barriere nella nostra proprietà.
In linea generale, il proprietario del fondo dominante ha la responsabilità di provvedere a sue spese alla manutenzione e conservazione degli spazi che conducono alla sua proprietà, benché si trovino sul fondo servente.
Tuttavia, con l’ordinanza numero 6653 del 15 marzo 2017, la Corte di Cassazione ha stabilito che, se le opere di manutenzione risultano essere utili anche al proprietario del fondo servente, entrambe le parti siano tenute a contribuire alle spese in proporzione al vantaggio che effettivamente ne traggono.
Quando si parla di diritto di passaggio generalmente si fa riferimento a fondi e terreni, ma tale diritto vale per qualsiasi tipologia di bene immobile. Si pensi, per esempio, a un complesso abitativo di recente costruzione, attorniato da chiostri e corti e, pertanto, accessibile solo passando attraverso tali proprietà.
Sì, il diritto di passaggio può essere soggetto a modifiche, previo accordo tra il proprietario del fondo dominante e del fondo servente o su richiesta di una delle due parti interessate. Tali modifiche devono poi essere formalizzate.
Il diritto di passaggio appartiene alle cosiddette servitù prediali, dal latino “praedĭum”, che significa fondo, appezzamento.