Costruire un edificio, frazionarlo in più unità immobiliari o demolire una struttura pericolante per ricostruirla sono tutte opere che necessitano per legge di un progetto redatto, sottoscritto e presentato da un professionista abilitato, come un architetto o un ingegnere. Scopriamo quanto costa un progetto di una casa, come è opportuno procedere e quali sono gli aspetti da considerare.
Ogni progetto parte da un'idea che viene elaborata, studiata e in seguito espressamente delineata su carta. Il progetto di una casa è proprio questo, la redazione su carta della struttura interna ed esterna dell'unità immobiliare che si intende erigere.
Per la stesura del progetto di una casa è necessario, per legge, l’intervento di un professionista specializzato, come un ingegnere o un architetto abilitati al calcolo delle strutture in cemento armato. Viene redatto un progetto preliminare modificabile più volte fino all'approvazione del progetto definitivo da presentare in comune per ottenere il permesso di costruire (PDC). Il progetto di una casa comprende, quindi, varie attività, che possono essere svolte da un unico professionista o da una pluralità, tra cui geometri, geologi e tecnici esperti nel rispettivo settore di competenza.
Il costo, in genere, viene determinato sulla base di una percentuale dell'importo complessivo previsto per i lavori. Tale percentuale è generalmente compresa tra il 2,5% e il 10% della spesa complessiva, con picchi che talvolta possono arrivare al 15%.
Con l'ausilio di specifici software, come AutoCAD, è possibile elaborare personalmente delle prime embrionali bozze del progetto di massima sia in 2D che in 3D, che richiede poi, per legge, di essere sviluppato, delineato, gestito, presentato e sottoscritto da un professionista abilitato.
Prima della redazione del progetto è doveroso eseguire una serie di verifiche e attività propedeutiche alla progettazione. Innanzitutto, occorre accertarsi che il terreno scelto sia formalmente identificato come edificabile nel piano regolatore generale del comune di competenza.
Per la ricerca di un terreno edificabile che consenta la costruzione del volume necessario alle proprie esigenze è consigliabile avvalersi dell’ausilio di una valida e accreditata agenzia immobiliare operativa nell’area di interesse. Non è detto, infatti, che tutti i lotti in vendita siano edificabili. Occorre effettuare una verifica della situazione catastale del bene ed eventualmente procedere con una rettifica.
Tra i più importanti parametri da osservare nella costruzione di nuovi fabbricati c’è, poi, l’indice di edificabilità, un valore numerico indicato dal piano regolatore generale del comune, che indica il rapporto tra l’estensione del terreno e le dimensioni massime dei fabbricati che possono essere costruiti sulla sua superficie.
Occorre anche controllare il progetto urbanistico del comune per verificare se nell’area in cui si intende costruire siano in vigore eventuali vincoli idrogeologici, urbanistici, ambientali, artistico-architettonici e paesaggistici di cui è doveroso tenere conto quando si stende il progetto.
Una volta effettuate le dovute verifiche, si può procedere con lo studio di fattibilità in cui si analizzano i singoli interventi costruttivi e i relativi costi, e con le attività propedeutiche alla progettazione, che comprendono relazioni tecniche, computi metrici e rilievi geometrici e topografici da affidare a tecnici esperti nel rispettivo settore di competenza.
La fase di progettazione vera e propria prevede che vengano delineati su carta i seguenti elementi:
Durante la progettazione si scelgono i materiali, le finiture, il tipo di isolamento e la posizione delle finestre in prossimità dei punti più illuminati. Si valuta anche l’installazione di eventuali pannelli solari e sistemi di accumulo.
Il progetto definitivo di un’abitazione non include, però, solo il disegno particolareggiato della divisione degli spazi, ma anche la planimetria, dove è individuata la porzione di terreno su cui sorgerà la struttura, e la pianta dove sono contrassegnate le mura perimetrali.
In conformità al progetto definitivo, il professionista incaricato realizza il progetto esecutivo, comprendente:
A questo punto si procede con l'elaborazione del cronoprogramma dei lavori.
Il costo del progetto di una casa in genere comprende:
In genere, però, i tributi e gli oneri da riconoscere al comune devono essere computati a parte.
Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e di costruzione sono solitamente compresi tra 250 e 750 euro.
Per richiedere il permesso di costruire allo sportello unico per l’edilizia (SUAP) del comune in cui si svolge l’attività bisogna mettere in conto un costo di almeno 100 euro circa al metro quadro, a cui si aggiunge una quota stabilita dal comune.
Per la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo SUAP del comune di riferimento occorre preventivare almeno 200 euro.
In linea generale, il costo medio del progetto di costruzione di una casa varia dal 2,5% al 15% del costo complessivo previsto per i lavori di realizzazione.
La percentuale può variare in base ai seguenti fattori:
Per calcolare il costo del progetto di una casa di nuova costruzione si prende come riferimento il decreto del Ministero della Giustizia del 17 giugno 2016, comunemente detto decreto parametri, che permette di calcolare le parcelle dei professionisti da porre come base per gli appalti pubblici, non potendo più contare sulle tariffe minime, abolite con il decreto liberalizzazioni convertito nella legge numero 27 del 24 marzo 2012.
Conformemente a quanto disposto dal regio decreto numero 274 dell’11 febbraio 1929, un geometra può eseguire, citando testualmente:
progetto, direzione e vigilanza di modeste costruzioni civili.
Per modeste costruzioni civili si intendono strutture accessorie in cemento armato di metratura contenuta e piccoli edifici rurali.
Si potrebbe considerare l’idea di affidare a un geometra la stesura di un progetto di massima, incaricando però un ingegnere dei calcoli strutturali. Il costo di un progetto elaborato da un geometra è pari a circa il 5-8% dell'importo complessivo previsto per i lavori.
Il compenso di un architetto può variare orientativamente dall’8% al 15% del costo totale di costruzione dell'immobile, a seconda della complessità del progetto.
Il compenso viene riconosciuto in termini percentuali. Pertanto, è consigliabile confrontare più preventivi proposti da architetti diversi. La costruzione di un immobile comporta una spesa sostanziosa e anche una variazione di un solo punto percentuale si può tradurre in un risparmio notevole.
Analogamente agli architetti, gli ingegneri in genere calcolano il proprio onorario sulla base di una percentuale dell'importo complessivo previsto per i lavori di costruzione.
Per la stesura del progetto, supponiamo, di un’unità immobiliare di 100 metri quadri con un costo di costruzione di circa 200.000 euro, il compenso da corrispondere all'ingegnere incaricato della redazione e gestione del progetto sarà indicativamente di 30.000 euro, ossia il 15% dell'importo complessivo previsto per i lavori.
Per la costruzione ex novo di una casa di 100 metri quadri è necessario prevedere un costo medio di 1900 euro al metro quadro per i lavori di realizzazione, a cui aggiungere il costo del progetto. Il prezzo di tale intervento è quindi, di 190.000 euro e, considerando una parcella pari ad almeno il 5% dell’importo totale dei lavori, il costo del progetto sarà di almeno 9500 euro.
Per il progetto di una villetta di 120 metri quadri per un costo complessivo di 300.000 euro, il prezzo richiesto per il progetto è di 36.000 euro, ossia il 12% del costo complessivo dei lavori.
Il costo per la costruzione ex novo di un’abitazione varia generalmente tra 1000 e 2500 euro al metro quadro, a seconda della qualità dei materiali, delle finiture e della localizzazione geografica. Indicativamente, per una casa di 100 metri quadri, il costo totale può oscillare tra 100.000 e 250.000 euro.
