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Si può Vendere una Casa Popolare Riscattata?

Jessica Maggi
04.01.2025
6 min

Gli immobili costruiti in convenzione con il comune sono soggetti a stringenti vincoli imposti dalla legge. Occorre rispettare tali condizioni e sottostare a tali vincoli non solo in fase di acquisto ma anche e soprattutto nel momento in cui si decida di vendere una casa popolare riscattata, a pena di nullità. Approfondiamo insieme.

Cos’è una casa popolare?

La legge numero 457 del 5 agosto 1978 introdusse in Italia il cosiddetto programma di edilizia popolare, propriamente detta edilizia residenziale pubblica (ERP), che prevede l’offerta di beni immobili abitativi a prezzi contenuti a cittadini appartenenti alle fasce meno abbienti della popolazione.

In altre parole, le case popolari sono alloggi realizzati da cooperative edilizie o imprese costruttrici private mediante finanziamenti comunali, regionali e statali al fine di soddisfare le esigenze abitative delle categorie sociali economicamente più svantaggiate.

Chi può fare domanda per una casa popolare?

Il programma di edilizia popolare è rivolto a:

  • nuclei familiari monoreddito in condizione di indigenza;
  • percettori di redditi che non superino determinati limiti estremamente contenuti;
  • individui nullatenenti e del tutto privi di reddito;
  • immigrati regolari a basso reddito.

Gli alloggi vengono assegnati ai soggetti economicamente più disagiati, in base alla condizione reddituale e patrimoniale e al numero di componenti della famiglia, dietro pagamento di un canone di locazione mensile di importo in genere estremamente contenuto, commisurato alla capacità economica e reddituale del locatario.

Come riscattare una casa popolare?

Riscattare una casa popolare significa acquisirne la piena proprietà che, fino a quel momento, rimane all’ente che ne concede l’assegnazione. Secondo quanto sancito dalla legge numero 560 del 24 dicembre 1993, per comprare una casa popolare, innanzitutto, si deve attendere che l’ente in questione metta in vendita l’immobile, soluzione a cui solitamente ricorre quando necessita di liquidità per realizzare nuove costruzioni.

Dopodiché occorre partecipare a uno specifico bando, a cui si può accedere esclusivamente se si rispettano determinati criteri reddituali e patrimoniali, che elenchiamo di seguito:

  • risiedere nell’immobile in questione da almeno 5 anni;
  • essere in regola con il versamento dei canoni di locazione;
  • non superare un limite reddituale massimo indicato nel bando;
  • non essere proprietari di altri immobili idonei a essere adibiti ad abitazione principale in Italia o all’estero;
  • essere residenti nel comune in cui si trova la proprietà che si desidera acquistare.

Una volta acquistata una casa popolare, non è possibile venderla prima di un determinato periodo di tempo, come vedremo nei prossimi paragrafi, né tantomeno disporre di un secondo immobile di proprietà.

Come funziona la vendita di una casa popolare in seguito al riscatto?

Vendere una casa popolare riscattata può essere piuttosto complicato poiché, rispetto a una tradizionale compravendita immobiliare nel libero mercato, l’operazione è soggetta a vincoli più stringenti e restrittivi, che illustriamo di seguito.

1. Prezzo di vendita

Il proprietario di una casa popolare riscattata non è libero di venderla a un prezzo di mercato, ma si deve attenere a uno specifico range di prezzo stabilito dal comune competente, a meno che, come vedremo nei prossimi paragrafi, l’immobile venga liberato dai vincoli dell’edilizia convenzionata.

Con l’ordinanza numero 18135 del 2015 la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che siano da considerarsi nulle le operazioni di compravendita di case popolari avvenute a prezzi di mercato. Nel caso in cui ciò accadesse, i rispettivi proprietari sarebbero tenuti a rimborsare la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo stabilito dal comune di competenza.

È, quindi, necessario rispettare delle specifiche limitazioni sul prezzo di vendita, che tende a essere di gran lunga inferiore al valore di mercato.

2. Durata della proprietà

Prima di poterlo vendere, il proprietario deve mantenere la proprietà dell’immobile per un determinato periodo di tempo. Ebbene, se l’immobile è frutto di edilizia sovvenzionata, in genere non è consentito venderlo per almeno un decennio dalla data di stipula del contratto di compravendita. Se è frutto di edilizia agevolata, il divieto di alienazione sussiste solitamente per un quinquennio dal momento della sottoscrizione del contratto. 

Per quanto riguarda, invece, l’edilizia convenzionata, si applicano vincoli differenti a seconda delle varie casistiche. Per mettere in vendita tali proprietà è quanto mai consigliabile affidarsi a un agente immobiliare specializzato in operazioni di questo genere.

Se la casa popolare viene messa in vendita prima della scadenza dei termini temporali previsti, potrebbe essere richiesta la restituzione dei sussidi ricevuti per l'acquisto della stessa.

3. Acquirenti a basso reddito

La finalità principale delle case popolari è consentire ai nuclei familiari meno abbienti di acquistare la prima casa. Perciò l’immobile può essere venduto solo a soggetti che rispettino specifici criteri ISEE, reddituali e patrimoniali.

Chi riscatta una casa popolare, pertanto, non è libero di venderla indistintamente a chiunque sia interessato. È necessario che il potenziale acquirente non sia proprietario di altri immobili e rientri, a sua volta, in una fascia di reddito non superiore a un limite massimo, solitamente misurata sull’attestazione ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente).

Come svincolarsi dalla convenzione edilizia?

Come accennato, è possibile vendere una casa popolare a un prezzo di mercato se la si libera dai vincoli dell’edilizia convenzionata. Innanzitutto, per valutare se la rimozione di tali vincoli possa essere una soluzione vantaggiosa, si consiglia di:

  1. Eseguire un’accurata, approfondita e puntuale valutazione dell’immobile al fine di determinarne il valore e stabilire il prezzo a cui potrebbe essere messo in vendita.
  2. Confrontare il prezzo a cui si vorrebbe vendere la proprietà con il prezzo massimo stabilito dal comune.
  3. Informarsi su quali siano gli oneri da sostenere per la rimozione dei vincoli dell’edilizia convenzionata.
  4. Valutare se il prezzo a cui si vorrebbe mettere in vendita la proprietà sia effettivamente accessibile da acquirenti che rispettino i criteri ISEE e reddituali previsti per questo tipo di operazione.

Anche in questa fase, l’assistenza del team di una valida agenzia immobiliare specializzata in compravendite di questo genere può essere preziosa per scongiurare il rischio di commettere errori che potrebbero determinare l’annullamento della compravendita. 

Cosa conviene fare per vendere una casa popolare riscattata?

Prima di mettere in vendita una casa popolare è opportuno rivolgersi direttamente all’ufficio tecnico del comune competente e informarsi su quali siano nel dettaglio i vincoli previsti dalla convenzione, per evitare che l’atto di vendita sia dichiarato nullo per violazione delle condizioni imposte.

È doveroso informarsi, in particolare, sul prezzo massimo a cui si possa vendere il bene, dopo quanto tempo sia possibile procedere con la vendita dopo il riscatto e quali siano i requisiti reddituali che devono rispettare i potenziali acquirenti per poter diventare proprietari dell’immobile.

Tre punti chiave 

  • Il proprietario di una casa popolare riscattata non è libero di venderla a un prezzo di mercato, ma si deve attenere al prezzo stabilito dal comune competente, a meno che vengano rimossi i vincoli dell’edilizia convenzionata.
  • Se la casa popolare viene messa in vendita prima della scadenza dei termini temporali previsti, potrebbe essere richiesta la restituzione dei sussidi ricevuti per l'acquisto della stessa.
  • Chi riscatta una casa popolare può venderla solo a soggetti che non possiedano altri immobili e che rientrino, a loro volta, in una fascia di reddito non superiore a un limite massimo estremamente contenuto.

Fonti

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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