Gli immobili costruiti in convenzione con il comune sono soggetti a stringenti vincoli imposti dalla legge. Occorre rispettare tali condizioni e sottostare a tali vincoli non solo in fase di acquisto ma anche e soprattutto nel momento in cui si decida di vendere una casa popolare riscattata, a pena di nullità. Approfondiamo insieme.
La legge numero 457 del 5 agosto 1978 introdusse in Italia il cosiddetto programma di edilizia popolare, propriamente detta edilizia residenziale pubblica (ERP), che prevede l’offerta di beni immobili abitativi a prezzi contenuti a cittadini appartenenti alle fasce meno abbienti della popolazione.
In altre parole, le case popolari sono alloggi realizzati da cooperative edilizie o imprese costruttrici private mediante finanziamenti comunali, regionali e statali al fine di soddisfare le esigenze abitative delle categorie sociali economicamente più svantaggiate.
Il programma di edilizia popolare è rivolto a:
Gli alloggi vengono assegnati ai soggetti economicamente più disagiati, in base alla condizione reddituale e patrimoniale e al numero di componenti della famiglia, dietro pagamento di un canone di locazione mensile di importo in genere estremamente contenuto, commisurato alla capacità economica e reddituale del locatario.
Riscattare una casa popolare significa acquisirne la piena proprietà che, fino a quel momento, rimane all’ente che ne concede l’assegnazione. Secondo quanto sancito dalla legge numero 560 del 24 dicembre 1993, per comprare una casa popolare, innanzitutto, si deve attendere che l’ente in questione metta in vendita l’immobile, soluzione a cui solitamente ricorre quando necessita di liquidità per realizzare nuove costruzioni.
Dopodiché occorre partecipare a uno specifico bando, a cui si può accedere esclusivamente se si rispettano determinati criteri reddituali e patrimoniali, che elenchiamo di seguito:
Una volta acquistata una casa popolare, non è possibile venderla prima di un determinato periodo di tempo, come vedremo nei prossimi paragrafi, né tantomeno disporre di un secondo immobile di proprietà.
Vendere una casa popolare riscattata può essere piuttosto complicato poiché, rispetto a una tradizionale compravendita immobiliare nel libero mercato, l’operazione è soggetta a vincoli più stringenti e restrittivi, che illustriamo di seguito.
Il proprietario di una casa popolare riscattata non è libero di venderla a un prezzo di mercato, ma si deve attenere a uno specifico range di prezzo stabilito dal comune competente, a meno che, come vedremo nei prossimi paragrafi, l’immobile venga liberato dai vincoli dell’edilizia convenzionata.
Con l’ordinanza numero 18135 del 2015 la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che siano da considerarsi nulle le operazioni di compravendita di case popolari avvenute a prezzi di mercato. Nel caso in cui ciò accadesse, i rispettivi proprietari sarebbero tenuti a rimborsare la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo stabilito dal comune di competenza.
È, quindi, necessario rispettare delle specifiche limitazioni sul prezzo di vendita, che tende a essere di gran lunga inferiore al valore di mercato.
Prima di poterlo vendere, il proprietario deve mantenere la proprietà dell’immobile per un determinato periodo di tempo. Ebbene, se l’immobile è frutto di edilizia sovvenzionata, in genere non è consentito venderlo per almeno un decennio dalla data di stipula del contratto di compravendita. Se è frutto di edilizia agevolata, il divieto di alienazione sussiste solitamente per un quinquennio dal momento della sottoscrizione del contratto.
Per quanto riguarda, invece, l’edilizia convenzionata, si applicano vincoli differenti a seconda delle varie casistiche. Per mettere in vendita tali proprietà è quanto mai consigliabile affidarsi a un agente immobiliare specializzato in operazioni di questo genere.
Se la casa popolare viene messa in vendita prima della scadenza dei termini temporali previsti, potrebbe essere richiesta la restituzione dei sussidi ricevuti per l'acquisto della stessa.
La finalità principale delle case popolari è consentire ai nuclei familiari meno abbienti di acquistare la prima casa. Perciò l’immobile può essere venduto solo a soggetti che rispettino specifici criteri ISEE, reddituali e patrimoniali.
Chi riscatta una casa popolare, pertanto, non è libero di venderla indistintamente a chiunque sia interessato. È necessario che il potenziale acquirente non sia proprietario di altri immobili e rientri, a sua volta, in una fascia di reddito non superiore a un limite massimo, solitamente misurata sull’attestazione ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente).
Come accennato, è possibile vendere una casa popolare a un prezzo di mercato se la si libera dai vincoli dell’edilizia convenzionata. Innanzitutto, per valutare se la rimozione di tali vincoli possa essere una soluzione vantaggiosa, si consiglia di:
Anche in questa fase, l’assistenza del team di una valida agenzia immobiliare specializzata in compravendite di questo genere può essere preziosa per scongiurare il rischio di commettere errori che potrebbero determinare l’annullamento della compravendita.
Prima di mettere in vendita una casa popolare è opportuno rivolgersi direttamente all’ufficio tecnico del comune competente e informarsi su quali siano nel dettaglio i vincoli previsti dalla convenzione, per evitare che l’atto di vendita sia dichiarato nullo per violazione delle condizioni imposte.
È doveroso informarsi, in particolare, sul prezzo massimo a cui si possa vendere il bene, dopo quanto tempo sia possibile procedere con la vendita dopo il riscatto e quali siano i requisiti reddituali che devono rispettare i potenziali acquirenti per poter diventare proprietari dell’immobile.