Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
Una casa popolare riscattata si può vendere, ma occorre distinguere il regime giuridico dell’immobile. Se si tratta di un alloggio ERP acquistato dall’ente proprietario, possono operare vincoli come divieti temporanei di alienazione o diritti di prelazione previsti dalla normativa di settore. Se invece l’immobile ricade nell’edilizia convenzionata, possono permanere vincoli sul prezzo massimo di cessione e, a seconda della convenzione, anche ulteriori limiti; in questi casi, per vendere a prezzo di mercato può essere necessario verificare la convenzione e valutare l’eventuale affrancazione.
Sintesi
Gli immobili realizzati nell’ambito dell’edilizia convenzionata o ceduti secondo regimi agevolati possono essere soggetti a vincoli che derivano sia dalla legge sia dalla convenzione urbanistica o dall’atto di cessione. Per questo motivo, prima di vendere, è indispensabile verificare il titolo di provenienza e la documentazione convenzionale.
Questi vincoli non rilevano soltanto al momento dell’acquisto, ma possono incidere anche sulla successiva rivendita dell’immobile. Le conseguenze della loro violazione variano in base al regime applicabile e possono riguardare, ad esempio, il prezzo pattuito, la validità di alcune clausole contrattuali o la necessità di ottenere autorizzazioni o rimuovere preventivamente i vincoli.
La legge numero 457 del 5 agosto 1978 introdusse in Italia il cosiddetto programma di edilizia popolare, propriamente detta edilizia residenziale pubblica (ERP), che prevede l’offerta di beni immobili abitativi a prezzi contenuti a cittadini appartenenti alle fasce meno abbienti della popolazione.
In termini generali, con l’espressione ‘case popolari’ si fa riferimento ad alloggi destinati a finalità sociali, realizzati o gestiti nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica o di programmi di edilizia agevolata e convenzionata. Sul piano pratico, però, è fondamentale distinguere tra ERP, edilizia agevolata ed edilizia convenzionata, perché ogni categoria può essere soggetta a regole diverse in caso di acquisto e rivendita.
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
L’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica è rivolta ai soggetti in possesso dei requisiti previsti dalla normativa nazionale e, soprattutto, dai bandi e dalle leggi regionali applicabili. In via generale rilevano il reddito del nucleo familiare, l’assenza di diritti reali su altri alloggi adeguati, la composizione del nucleo, la residenza o l’attività lavorativa nel territorio di riferimento e ulteriori condizioni sociali o abitative previste dal bando.
Gli alloggi vengono assegnati sulla base di graduatorie e criteri definiti dalla normativa regionale e dai bandi locali, che tengono conto della situazione economica del nucleo familiare, delle condizioni abitative e di altri parametri previsti dalla disciplina applicabile.
Riscattare una casa popolare significa acquisirne la piena proprietà che, fino a quel momento, rimane all’ente che ne concede l’assegnazione. Secondo quanto sancito dalla legge numero 560 del 24 dicembre 1993, per comprare una casa popolare, innanzitutto, si deve attendere che l’ente in questione metta in vendita l’immobile. L'ente può procedere alla vendita degli alloggi secondo i piani di alienazione e le condizioni previste dalla normativa applicabile.
Dopodiché occorre verificare il piano di vendita dell’ente proprietario e i requisiti previsti per quello specifico procedimento di alienazione. I criteri possono variare in base alla normativa applicabile e agli atti dell’ente, ma in genere rilevano la qualità di assegnatario o familiare avente titolo, la regolarità del rapporto, il possesso dei requisiti richiesti dal bando o dal regolamento e gli eventuali limiti previsti dalla disciplina regionale o locale.
Una volta acquistata una casa popolare, possono operare per un certo periodo specifici vincoli alla circolazione dell’immobile, che variano in base alla disciplina applicabile. Non esiste però, come regola generale valida in ogni caso, un divieto assoluto e permanente di possedere un secondo immobile: occorre verificare l’atto di provenienza, la normativa di riferimento e gli eventuali vincoli convenzionali ancora efficaci.
Il costo del riscatto di una casa popolare non è fisso e uguale in tutta Italia, ma varia in base a diversi fattori: ente proprietario, piano di vendita, rendita o valore catastale, superficie dell’alloggio, anzianità dell’immobile, eventuali pertinenze e criteri stabiliti dalla normativa o dal regolamento applicabile. In linea generale, la disciplina della vendita degli alloggi ERP prevede che il prezzo venga determinato secondo parametri oggettivi e non secondo il libero valore di mercato. Proprio per questo motivo, il prezzo di acquisto dell’immobile riscattato tende spesso a essere più contenuto rispetto a quello di una normale abitazione privata comparabile.
In concreto, per conoscere l’importo effettivo da pagare è necessario verificare il bando di vendita, la comunicazione dell’ente gestore oppure il provvedimento con cui viene determinato il corrispettivo di cessione. In alcuni casi possono inoltre aggiungersi spese accessorie, come imposte, spese notarili e costi amministrativi collegati alla pratica.
La rivendita di una casa popolare riscattata richiede una verifica preliminare particolarmente accurata, perché il regime giuridico dell’immobile può prevedere limiti che non si riscontrano nella normale compravendita tra privati.
Il proprietario non è sempre soggetto a un prezzo massimo di cessione. Tale vincolo ricorre soprattutto negli immobili gravati da convenzioni di edilizia convenzionata o PEEP ancora efficaci. Per gli alloggi ERP acquistati dall’ente proprietario, invece, occorre verificare il titolo di provenienza e la disciplina specifica applicabile, perché i vincoli possono riguardare non il prezzo massimo di cessione, ma divieti temporanei di alienazione o diritti di prelazione.
Con la sentenza delle Sezioni Unite n. 18135 del 2015 la Corte di cassazione ha affermato, in materia di edilizia convenzionata ex art. 35 della legge 865/1971, che il vincolo del prezzo massimo di cessione segue l’immobile anche nei successivi trasferimenti, salvo rimozione del vincolo secondo la procedura di legge. La pattuizione di un prezzo superiore non legittima liberamente la vendita a prezzo di mercato e può comportare il diritto dell’acquirente alla restituzione della somma pagata in eccedenza rispetto al prezzo massimo consentito.
Quando l’immobile è ancora assoggettato a vincoli sul corrispettivo, il prezzo di vendita non può essere liberamente determinato dal proprietario e può risultare anche sensibilmente inferiore al valore di mercato.
Prima di poterlo vendere, il proprietario deve mantenere la proprietà dell’immobile per un determinato periodo di tempo. Quanto ai limiti temporali alla rivendita, occorre distinguere. Per gli alloggi ERP alienati ai sensi della legge 560/1993 possono operare, in determinati casi, divieti di alienazione per dieci anni e diritti di prelazione dell’ente cedente. Per gli alloggi di edilizia agevolata, l’art. 20 della legge 179/1992 consente l’alienazione nei primi cinque anni solo previa autorizzazione regionale e in presenza dei presupposti di legge; decorso tale termine, l’alloggio può essere alienato. Nell’edilizia convenzionata, invece, i vincoli temporali e di prezzo dipendono dalla convenzione e dalla normativa applicabile.
Per quanto riguarda, invece, l’edilizia convenzionata, si applicano vincoli differenti a seconda delle varie casistiche. Prima di procedere alla vendita è opportuno far esaminare l’atto di provenienza, la convenzione e l’eventuale disciplina comunale applicabile, così da verificare con precisione i vincoli ancora efficaci e impostare correttamente la compravendita
Se l’immobile viene venduto in violazione dei vincoli applicabili, le conseguenze dipendono dal regime giuridico concreto: possono rilevare nullità o inefficacia della clausola sul prezzo, diritto alla restituzione dell’eccedenza pagata, violazione del divieto temporaneo di alienazione oppure perdita o mantenimento del contributo pubblico secondo la disciplina di settore. Per questo è indispensabile verificare la normativa applicabile al singolo immobile.
La finalità principale delle case popolari è consentire ai nuclei familiari meno abbienti di acquistare la prima casa.
La presenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente non costituisce una regola uniforme per tutte le case popolari riscattate. Tali limiti possono sussistere in alcuni casi di edilizia agevolata o convenzionata, in base alla legge e soprattutto alla convenzione o agli atti amministrativi applicabili; in altri casi, invece, i vincoli riguardano soprattutto il prezzo o i tempi di rivendita. Perciò i requisiti dell’acquirente vanno verificati caso per caso, senza dare per scontato che serva sempre un determinato ISEE.
Come accennato, è possibile vendere una casa popolare a un prezzo di mercato se la si libera dai vincoli dell’edilizia convenzionata. Innanzitutto, per valutare se la rimozione di tali vincoli possa essere una soluzione vantaggiosa, si consiglia di:
Anche in questa fase, l’assistenza del team di una valida agenzia immobiliare specializzata in compravendite di questo genere può essere preziosa per scongiurare il rischio di commettere errori che potrebbero determinare l’annullamento della compravendita.
Prima di mettere in vendita una casa popolare è opportuno rivolgersi direttamente all’ufficio tecnico del comune competente e informarsi su quali siano nel dettaglio i vincoli previsti dalla convenzione, per evitare che l’atto di vendita sia dichiarato nullo per violazione delle condizioni imposte.
È doveroso informarsi, in particolare, sull’eventuale presenza di un prezzo massimo di cessione, sui limiti temporali alla rivendita, su eventuali diritti di prelazione dell’ente cedente e sull’esistenza di requisiti soggettivi dell’acquirente, da verificare però solo se previsti dalla legge, dalla convenzione o dagli atti applicabili a quello specifico immobile.
Il prezzo di una casa popolare può essere molto più basso rispetto a quello di mercato, ma non esiste una cifra standard valida per tutti i casi. Il costo dipende infatti dal piano di vendita dell’ente proprietario, dalla rendita o dal valore catastale, dalla metratura, dallo stato dell’immobile e dagli eventuali abbattimenti previsti dalla legge o dai regolamenti applicabili. Per sapere quanto costa davvero un determinato alloggio ERP bisogna quindi consultare il bando, l’ente gestore o la comunicazione ufficiale di vendita.
