La crisi finanziaria, la precarietà del lavoro e le conseguenti difficoltà economiche negano a sempre più italiani la possibilità di accedere a finanziamenti e mutui bancari per l’acquisto di proprietà immobiliari. Questa circostanza sta favorendo lo sviluppo e la diffusione di forme contrattuali alternative alla tradizionale compravendita. Parallelamente al più noto affitto con riscatto, o rent-to-buy, sta prendendo piede la cosiddetta locazione con patto di futura vendita. Di cosa si tratta? Approfondiamo insieme.
La locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico, contenente una clausola che prevede la promessa od opzione di trasferimento della proprietà dell’immobile alla scadenza naturale del contratto. Si tratta di una soluzione che può rivelarsi vantaggiosa quando non si dispone di ampie, immediate risorse finanziarie né delle garanzie economiche per poter accendere un mutuo.
L’atipicità di questo tipo di contratto è data dal fatto che lo stesso coniughi due contratti tipici: quello di locazione e quello di vendita. È, infatti, previsto un collegamento contrattuale tra la locazione e il preliminare di compravendita.
La locazione con patto di futura vendita prevede due fasi contrattuali distinte, quali:
A un tradizionale rapporto di locazione fa, quindi, seguito la possibilità di acquistare l’immobile al termine del contratto in cambio del versamento di una somma a saldo del prezzo, che solitamente tiene conto di quanto già versato nella prima fase.
Il patto di futura vendita può essere:
Facciamo un esempio concreto per chiarire il concetto. Supponiamo di aver sottoscritto un contratto di locazione con patto di futura vendita con accordo bilaterale per un periodo di 3 anni, con l’opzione per il tacito rinnovo per altri 2. Una volta trascorsi i 5 anni di locazione avremo di fatto acquistato l’appartamento. Qualora, invece, l’accordo fosse stato unilaterale, avremmo potuto rinunciare all’acquisto.
Il patto di futura vendita consiste in una modalità di compravendita immobiliare mista, che fonde le caratteristiche del classico contratto di locazione e del contratto di vendita.
Il contratto di locazione con patto di futura vendita prevede che l’affittuario/acquirente versi un canone di locazione ordinario, al quale dovrà essere aggiunto un acconto del prezzo connesso al preliminare. Il canone mensile è, pertanto, composto da una parte relativa alla locazione e da un’altra da imputare in conto vendita. Il saldo viene versato al momento della stipula del rogito.
La principale finalità di questo tipo di contratto di locazione è il trasferimento della proprietà dell’immobile. Pertanto, per essere valido richiede:
Il contratto di locazione con patto di futura vendita può essere stipulato sotto forma di atto pubblico o come scrittura privata autenticata.
Vediamo quali sono i vantaggi di questa forma contrattuale per il proprietario dell’immobile.
| Vantaggi per il proprietario | Svantaggi per il proprietario |
Il proprietario mantiene la proprietà dell’immobile fino al completo pagamento dell’importo pattuito. Il proprietario beneficia di una rendita locativa fissa mensile durante l’intero periodo di locazione. | Tasse, oneri fiscali e imposte dirette e locali rimangono a carico del proprietario nel periodo di locazione. La quota del canone di locazione versata dall’inquilino è sottoposta a tassazione. Gli interventi di manutenzione straordinaria sono di competenza del proprietario nel periodo di locazione. Per opporsi alla vendita bisogna restituire l’acconto con una maggiorazione solitamente pari al doppio dell’importo. Per rivendicare l’immobile bisogna rivolgersi all’autorità giudiziaria per attivare la procedura di sfratto. |
Illustriamo di seguito quelli che sono, invece, i pro e contro per l’inquilino/acquirente.
| Vantaggi per l’inquilino/acquirente | Svantaggi per l’inquilino/acquirente |
I canoni di locazione non vengono versati a vuoto, dal momento che costituiscono una quota del prezzo di acquisto dell’immobile. L’inquilino beneficia delle tutele previste dalla disciplina giuridica della locazione. Nel periodo di locazione l’inquilino si occupa solo degli interventi di manutenzione ordinaria, mentre le spese straordinarie e le imposte relative all’immobile non sono a suo carico. L’inquilino/acquirente ottiene la proprietà differita dell’immobile con un esborso graduale del prezzo di vendita, senza dover richiedere un mutuo o versare immediatamente la cifra complessiva. Non occorre che l’inquilino abbia tutte le garanzie economiche richieste da una banca per l’ottenimento di un mutuo. Con la locazione con patto di futura vendita sono completamente assenti gli interessi sul mutuo che invece la banca richiede. In sede di rogito per il passaggio di proprietà, l’inquilino/acquirente può beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, se in possesso dei requisiti per accedervi. | In caso di accordo bilaterale, l’inquilino dovrà pagare subito l’IVA e le imposte. In caso di accordo unilaterale, se l’inquilino decide di non procedere con l’acquisto non può richiedere la restituzione dell’acconto. In caso di mancata trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, l’inquilino rischia di non riuscire a ottenere l’immobile. |
Il motivo per cui la locazione con patto di futura vendita non è ancora particolarmente conosciuta e diffusa nel nostro Paese è probabilmente ascrivibile al fatto che non esista una norma fissa in materia. A farvi riferimento è, al momento, solo l’articolo 1526 del codice civile, che stabilisce che la proprietà possa essere trasferita solo in concomitanza del pagamento dell’ultima rata.
La locazione con patto di futura vendita consente all’inquilino di acquistare l'immobile al termine del periodo di locazione, mentre in un tradizionale contratto di affitto questa possibilità non è contemplata.
Questo tipo di accordo offre all’acquirente/inquilino la sicurezza di poter diventare proprietario dell'immobile in cui già abita entro la scadenza naturale del contratto di locazione con un esborso graduale del prezzo di vendita. Optando per questa formula, l’acquirente non deve necessariamente disporre dell’intera cifra per l’acquisto né offrire tutte le garanzie economiche richieste da una banca per l’ottenimento di un mutuo.
In genere il contratto prevede la restituzione di parte delle somme pagate come anticipo per l'acquisto.
