La locazione con patto di futura vendita è una locazione collegata a un preliminare: paghi canoni (eventualmente con una quota prezzo) e diventi proprietario solo al rogito finale. Non è identica al rent-to-buy, che è più standardizzato. Per trovarla: cerca sui portali con più chiavi, coinvolgi agenzie e un notaio per trascrizione e tutele.
Sintesi
La crisi finanziaria, la precarietà del lavoro e le conseguenti difficoltà economiche negano a sempre più italiani la possibilità di accedere a finanziamenti e mutui bancari per l’acquisto di proprietà immobiliari. Questa circostanza sta favorendo lo sviluppo e la diffusione di forme contrattuali alternative alla tradizionale compravendita. Parallelamente al più noto affitto con riscatto, o rent-to-buy, sta prendendo piede la cosiddetta locazione con patto di futura vendita. Di cosa si tratta? Approfondiamo insieme.
La locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico, contenente una clausola che prevede la promessa od opzione di trasferimento della proprietà dell’immobile alla scadenza naturale del contratto. Si tratta di una soluzione che può rivelarsi vantaggiosa quando non si dispone di ampie, immediate risorse finanziarie né delle garanzie economiche per poter accendere un mutuo.
L’atipicità di questo tipo di contratto è data dal fatto che lo stesso coniughi due contratti tipici: quello di locazione e quello di vendita. È, infatti, previsto un collegamento contrattuale tra la locazione e il preliminare di compravendita.
Locazione con patto di futura vendita
La locazione con patto di futura vendita prevede due fasi contrattuali distinte, quali:
A un tradizionale rapporto di locazione fa, quindi, seguito la possibilità di acquistare l’immobile al termine del contratto in cambio del versamento di una somma a saldo del prezzo, che solitamente tiene conto di quanto già versato nella prima fase.
Il patto di futura vendita può essere:
Facciamo un esempio concreto per chiarire il concetto. Supponiamo di aver sottoscritto un contratto di locazione con patto di futura vendita con accordo bilaterale per un periodo di 3 anni, con l’opzione per il tacito rinnovo per altri 2. Al termine del periodo di locazione la proprietà si trasferisce solo con il rogito (atto pubblico o scrittura privata autenticata), non automaticamente per decorso del tempo. Qualora, invece, l’accordo fosse stato unilaterale, avremmo potuto rinunciare all’acquisto.
No. Nell’uso comune i due schemi vengono spesso confusi, ma giuridicamente sono diversi.
In pratica: il rent-to-buy è più “standardizzato”; la locazione con patto di futura vendita è più flessibile, ma richiede redazione molto accurata (soprattutto su trascrizione, acconti e conseguenze del mancato acquisto).
| Profilo | Locazione con patto di futura vendita | Rent-to-buy (affitto con riscatto) |
|---|---|---|
| Fonte normativa | Contratto atipico: locazione + preliminare di compravendita; tutele civilistiche generali (es. art. 1523 c.c. sul passaggio di proprietà all’ultima rata; art. 1526 c.c. sugli effetti della risoluzione). | Tipizzato: art. 23 D.L. 133/2014 (conv. L. 164/2014) + Circolare AE 4/E – 19.02.2015 per profili fiscali e operativi. |
| Obbligo / opzione d’acquisto | A scelta contrattuale: bilaterale (obbligo reciproco di concludere il definitivo) oppure unilaterale (opzione a favore dell’inquilino). | In genere opzione d’acquisto disciplinata dalla legge e dal contratto; struttura più standard. |
| Trascrizione | Si trascrive il preliminare (art. 2645-bis c.c.) per ottenere opponibilità e tutele; efficacia e rimedi dipendono da come è redatto il preliminare. | Si trascrive il contratto di rent-to-buy con efficacia rafforzata (equiparata alla locazione ultranovennale). |
| Durata opponibilità | Segue il regime del preliminare: effetto prenotativo limitato (entro 1 anno dalla data fissata per il definitivo o comunque entro 3 anni dalla trascrizione, salvo stipula). Richiede gestione accurata delle scadenze. | Per tutta la durata del contratto e comunque max 10 anni dalla trascrizione originaria. |
| Gestione canoni / acconti | I canoni restano canoni; se pattuiti, acconti prezzo separati nel preliminare (da imputare al saldo al rogito). Imposte preliminare: dal 01/01/2025 registro 0,5% su caparre/acconti non IVA; se acconti IVA → registro fisso. | Canone sdoppiato: quota godimento + quota imputata a prezzo come da prassi AE; disciplina dedicata su effetti della trascrizione e trattamento somme. |
| Rischi tipici | Se manca o è debole la trascrizione del preliminare: rischio di pregiudizio da terzi; inadempimenti con esiti rimessi alle clausole (recesso/penali, restituzione somme ex art. 1526 c.c.). | Inadempimento regolato dal quadro speciale; la trascrizione rafforzata mitiga il rischio di pregiudizi da terzi entro i limiti di legge. |
| Costi tipici | Registrazione locazione + preliminare (con eventuale trascrizione), onorari notarili, imposte su caparre/acconti secondo regime (IVA / registro 0,5% dal 2025). | Registrazione + trascrizione rent-to-buy, onorari notarili; gestione fiscale di quota godimento vs quota prezzo secondo AE 4/E. |
Il patto di futura vendita consiste in una modalità di compravendita immobiliare mista, che fonde le caratteristiche del classico contratto di locazione e del contratto di vendita.
Il contratto di locazione con patto di futura vendita prevede che l’affittuario/acquirente versi un canone di locazione ordinario, al quale dovrà essere aggiunto un acconto del prezzo connesso al preliminare. Il canone mensile è, pertanto, composto da una parte relativa alla locazione e da un’altra da imputare in conto vendita. Il saldo viene versato al momento della stipula del rogito.
La principale finalità di questo tipo di contratto di locazione è il trasferimento della proprietà dell’immobile. Pertanto, per essere valido richiede:
Il contratto di locazione con patto di futura vendita può essere stipulato sotto forma di atto pubblico o come scrittura privata autenticata.
Vediamo quali sono i vantaggi di questa forma contrattuale per il proprietario dell’immobile.
| Vantaggi per il proprietario | Svantaggi per il proprietario |
Il proprietario mantiene la proprietà dell’immobile fino al completo pagamento dell’importo pattuito. Il proprietario beneficia di una rendita locativa fissa mensile durante l’intero periodo di locazione. | Tasse, oneri fiscali e imposte dirette e locali rimangono a carico del proprietario nel periodo di locazione. La quota del canone di locazione versata dall’inquilino è sottoposta a tassazione. Gli interventi di manutenzione straordinaria sono di competenza del proprietario nel periodo di locazione. Per opporsi alla vendita bisogna restituire l’acconto con una maggiorazione solitamente pari al doppio dell’importo. Per rivendicare l’immobile bisogna rivolgersi all’autorità giudiziaria per attivare la procedura di sfratto. |
Illustriamo di seguito quelli che sono, invece, i pro e contro per l’inquilino/acquirente.
| Vantaggi per l’inquilino/acquirente | Svantaggi per l’inquilino/acquirente |
I canoni di locazione non vengono versati a vuoto, dal momento che costituiscono una quota del prezzo di acquisto dell’immobile. L’inquilino beneficia delle tutele previste dalla disciplina giuridica della locazione. Nel periodo di locazione l’inquilino si occupa solo degli interventi di manutenzione ordinaria, mentre le spese straordinarie e le imposte relative all’immobile non sono a suo carico. L’inquilino/acquirente ottiene la proprietà differita dell’immobile con un esborso graduale del prezzo di vendita, senza dover richiedere un mutuo o versare immediatamente la cifra complessiva. Non occorre che l’inquilino abbia tutte le garanzie economiche richieste da una banca per l’ottenimento di un mutuo. Con la locazione con patto di futura vendita sono completamente assenti gli interessi sul mutuo che invece la banca richiede. In sede di rogito per il passaggio di proprietà, l’inquilino/acquirente può beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, se in possesso dei requisiti per accedervi. | Il trattamento fiscale di caparre e acconti dipende dal regime applicabile: – se gli acconti sono imponibili IVA, l’imposta di registro è fissa; – se non soggetti a IVA, dal 1° gennaio 2025 su caparre e acconti nei preliminari si applica registro 0,5% (oltre ai 200 € fissi), con conguaglio al definitivo. Verificare il caso concreto con il notaio/consulente In caso di accordo unilaterale, se l’inquilino decide di non procedere con l’acquisto non può richiedere la restituzione dell’acconto. In caso di mancata trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, l’inquilino rischia di non riuscire a ottenere l’immobile. |
Il motivo per cui la locazione con patto di futura vendita non è ancora particolarmente conosciuta e diffusa nel nostro Paese è probabilmente ascrivibile al fatto che non esista una norma fissa in materia. Il trasferimento della proprietà con il pagamento dell’ultima rata è disciplinato dall’art. 1523 c.c.; l’art. 1526 c.c. regola invece gli effetti della risoluzione (restituzione delle rate ed equo compenso).
Per ciò che riguarda l’acquisto con patto di futura vendita, incidono inoltre:
La locazione con patto di futura vendita consente all’inquilino di acquistare l'immobile al termine del periodo di locazione, mentre in un tradizionale contratto di affitto questa possibilità non è contemplata.
Questo tipo di accordo offre all’acquirente/inquilino la sicurezza di poter diventare proprietario dell'immobile in cui già abita entro la scadenza naturale del contratto di locazione con un esborso graduale del prezzo di vendita. Optando per questa formula, l’acquirente non deve necessariamente disporre dell’intera cifra per l’acquisto né offrire tutte le garanzie economiche richieste da una banca per l’ottenimento di un mutuo.
In genere il contratto prevede la restituzione di parte delle somme pagate come anticipo per l'acquisto.
Rent to buy: entri subito nell’immobile pagando canoni divisi tra quota godimento e quota prezzo; entro un termine hai l’opzione di acquistare imputando le quote prezzo al saldo. Il contratto è trascrivibile e offre tutele per tutta la durata (fino a max ~10 anni).
