Nel lascito di un defunto può capitare che siano inclusi beni immobili costruiti o ristrutturati senza le dovute autorizzazioni e abilitazioni amministrative. Gli eredi, in tal caso, ne acquisiscono la proprietà. Vediamo cosa è opportuno fare in tale circostanza e come sanare un immobile abusivo ereditato per regolarizzare la situazione.
L’abuso edilizio costituisce una violazione della normativa edilizio-urbanistica, perseguibile dallo Stato. A seconda dei casi, la violazione può assumere rilevanza amministrativa o penale.
In seguito al decesso dell’autore materiale di un abuso edilizio, gli eredi, accettando l’eredità, subentrano nella proprietà di beni affetti da irregolarità urbanistico-catastali. Non è raro che nel lascito ereditario di un defunto figurino beni immobili eretti su suolo non edificabile o in cui siano stati eseguiti interventi di modifica o ristrutturazione:
Ebbene, in questo caso in capo agli eredi gravano solo responsabilità di natura amministrativa e non penale. L’articolo 27 della Costituzione della Repubblica Italiana prevede che la responsabilità penale sia personale e che, pertanto, gli eredi non siano penalmente responsabili per gli abusi edilizi commessi dal de cuius.
Non possono, quindi, essere avviati procedimenti penali nei confronti di chi eredita immobili affetti da abusi edilizi. Le autorità, quindi, non possono condannare l'erede per il reato di abuso edilizio, dal momento che questi non è l'autore materiale dell'abuso e non lo ha personalmente commissionato. Le sanzioni penali applicate a chi aveva materialmente commesso l’illecito non possono essere estese agli eredi, ai legatari testamentari o ai chiamati all’eredità.
Chi riceve in eredità un immobile abusivo può essere soggetto a sanzioni di natura amministrativa che, come indicato dall’articolo 37 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, variano in base al tipo di illecito commesso.
Chi riceve in eredità un immobile affetto da irregolarità urbanistico-catastali non può né metterlo in vendita, secondo quanto sancito dall’articolo 40 della legge numero 47 del 28 febbraio 1985, né chiedere al tribunale la divisione della comunione ereditaria, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 7020 del 9 marzo 2023.
In caso di costruzioni realizzate in maniera completamente irregolare, ovvero senza alcun titolo edilizio, l’erede, in quanto nuovo proprietario, potrebbe ricevere un’ordinanza di demolizione, come previsto dall’articolo 31 dell’anzidetto Testo Unico dell’Edilizia.
Se nel lascito ereditario del defunto sono presenti immobili con abusi edilizi, occorre, innanzitutto, dimostrare che gli stessi presentassero tali difformità edilizio-urbanistiche già prima della successione ereditaria. Laddove possibile, può essere utile procurarsi planimetrie, piantine o materiale fotografico del luogo, per esempio.
Dopodiché occorre determinare la natura, l’entità e la gravità degli abusi edilizi che insistono nell’immobile ereditato. A tal fine è opportuno rivolgersi a un professionista certificato, come un perito tecnico, un geometra o un architetto, che:
Una volta individuate le difformità edilizie e misurata l’entità degli illeciti, il professionista redige una relazione in cui ne illustra dettagliatamente le caratteristiche e indica la documentazione da predisporre per presentare una richiesta di sanatoria presso il comune di riferimento.
Entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito, per sanare gli abusi edilizi rilevati in un immobile ricevuto in eredità occorre presentare una formale richiesta di sanatoria presso il comune in cui si trova il bene. Alla richiesta va allegata tutta la documentazione relativa all’unità immobiliare in questione e ai titoli abilitativi edilizi richiesti.
Una volta presentata la domanda, si avviano le pratiche di sanatoria e, contestualmente, è previsto il pagamento di una somma a titolo di oblazione, di importo variabile in base al tipo di illecito da sanare. Una volta versato quanto dovuto, si estingue il reato originariamente commesso dall’autore dell’abuso edilizio e la situazione può considerarsi regolarizzata.
La sanatoria, prevista dall’articolo 36 del sopraindicato Testo Unico dell’Edilizia, permette il sanamento di abusi edilizi di lieve entità, come, per esempio, l’apertura di nuove porte e finestre, la costruzione di tettoie sul terrazzo e l’abbattimento di tramezzi, a fronte del versamento di una somma nelle casse dello Stato a titolo di oblazione.
Come abbiamo visto, in caso di abuso edilizio, le sanzioni penali, come il pagamento di pesanti ammende pecuniarie e talvolta la reclusione, sono legate all’autore dell’illecito e, pertanto, non si trasmettono all’erede. Le sanzioni amministrative, invece, sono legate al bene. Ne consegue che si applicano anche nei confronti degli eredi di chi abbia materialmente commesso l’abuso edilizio.
In presenza di modesti abusi edilizi nell’immobile ricevuto in eredità conviene presentare quanto prima una richiesta di sanatoria presso il comune in cui è ubicato l’immobile ereditato. Provvedendo al pagamento della relativa somma a titolo di oblazione, il reato di abuso edilizio si può considerare estinto e l’immobile può essere liberamente venduto, affittato o donato.
In caso di costruzioni realizzate in maniera completamente irregolare, l’erede, come accennato, potrebbe vedersi recapitare un ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. Tale ordinanza può essere impartita nei confronti di chiunque risulti essere proprietario dell’immobile, anche qualora non si trattasse dell’effettivo autore dell’illecito.
L’erede dovrà provvedere a sue spese alla demolizione per consentire il ripristino dello stato dei luoghi. Qualora non lo facesse, il manufatto abusivo potrebbe essere confiscato e aggiunto al patrimonio comunale.
In caso di abuso edilizio, l’illecito si prescrive in 4 anni in assenza di atti interruttivi del processo e in 5 anni in presenza di atti interruttivi, come per esempio decreti di citazione a giudizio o richieste di archiviazione.
In caso di sanzione amministrativa di demolizione, invece, non è contemplata alcuna prescrizione. Con la sentenza numero 7404 del 2021, la Corte di Cassazione penale ha ribadito che l’illecito edilizio in questo caso abbia carattere permanente.
Se si riceve in eredità un immobile abusivo che non risulta iscritto nei registri del catasto è necessario provvedere con sollecitudine all’accatastamento dello stesso, rivolgendosi a un professionista certificato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che presenti un’apposita richiesta all’Agenzia delle Entrate. È previsto il versamento dei diritti erariali allo Stato, proporzionali alle dimensioni dell’immobile.
Sì, rinunciando all’eredità, non subirai alcuna conseguenza legata all’irregolarità dell'immobile in questione.
Per sanare gli abusi risalenti a prima del 1° settembre 1967, data in cui entrò in vigore la legge numero 765 del 6 agosto 1967, occorre presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) in cui si attesta che l’opera sia, appunto, stata realizzata prima di tale data.
È possibile sanare un abuso edilizio interno presentando una richiesta di sanatoria al comune in cui è situato l’immobile.
