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Sì, la vendita di un immobile intestato a una persona incapace di intendere e di volere è possibile, ma non può essere conclusa autonomamente dal proprietario incapace. Per essere valida, deve intervenire la figura prevista dalla legge, come genitore, tutore, curatore o amministratore di sostegno, e deve essere ottenuta l’autorizzazione del giudice competente o, nei casi ammessi, del notaio rogante.
Sintesi
È da considerarsi valida la vendita di una proprietà intestata a un soggetto che, per minore età, interdizione o inabilitazione, risulti privo, in tutto o in parte, della capacità di agire? Scopriamolo e vediamo cosa occorre fare nel caso in cui si desideri mettere in vendita l’immobile di una persona incapace, interdetta o inabilitata.
Un presupposto necessario per poter effettuare operazioni di compravendita immobiliare e procedere con la stipula di atti di vendita è il possesso della capacità di agire esprimendo la propria volontà. Pertanto, affinché l’operazione di compravendita sia valida, dispieghi i suoi effetti e abbia valenza dinanzi alla legge è necessario che le parti coinvolte detengano la capacità di compiere atti giuridici.
Nel caso in cui il proprietario dell’immobile oggetto di vendita risulti essere un soggetto incapace di agire per minore età, interdizione o inabilitazione, la legge richiede necessariamente:
La legge pone, quindi, specifiche limitazioni nei confronti di chi, per minore età, interdizione o inabilitazione, risulti privo, in tutto o in parte, della capacità di agire, impedendogli di compiere autonomamente atti di straordinaria amministrazione, come la vendita di beni immobili.
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La capacità di agire è l'attitudine di un soggetto di disporre dei propri diritti e compiere atti che incidano nella sfera giuridica, come la vendita di beni del proprio patrimonio. Si acquista, come vedremo, con la maggiore età, ma può essere limitata o esclusa nei casi previsti dalla legge, ad esempio per effetto di interdizione, inabilitazione o amministrazione di sostegno. Se la capacità di agire è esclusa o limitata, il soggetto non può compiere autonomamente gli atti per i quali la legge o il provvedimento del giudice richiedono rappresentanza, assistenza o autorizzazione.
Quando si parla di vendita di immobile da parte di una persona incapace, è importante distinguere tra incapacità legale e incapacità naturale.
L’incapacità legale riguarda i casi in cui la legge limita formalmente la capacità di agire di un soggetto, come accade per i minorenni, gli interdetti, gli inabilitati o i beneficiari di amministrazione di sostegno, nei limiti stabiliti dal decreto di nomina. In questi casi, la vendita dell’immobile richiede l’intervento della figura prevista dalla legge e, di norma, l’autorizzazione dell’autorità competente.
Diverso è il caso dell’incapacità naturale, che può riguardare anche una persona non interdetta e non sottoposta ad amministrazione di sostegno, ma che al momento della firma dell’atto non era concretamente in grado di comprendere il significato e le conseguenze della vendita. In questa ipotesi, il problema non riguarda tanto la mancanza di un provvedimento formale di interdizione, quanto la reale capacità del venditore di intendere e di volere nel momento in cui ha compiuto l’atto.
Questa distinzione è importante perché una compravendita immobiliare può essere contestata anche quando il venditore non era formalmente incapace, ma si dimostri che, al momento della stipula, non era in grado di comprendere l’operazione compiuta.
I soggetti di minore età, pertanto, non possono compiere autonomamente atti di compravendita immobiliare. Al loro posto, in qualità di legali rappresentanti, è necessario che agiscano i genitori o chi ne fa le veci.
Secondo quanto indicato dall’articolo 414 del codice civile, possono essere interdette le persone maggiorenni e i minori emancipati che si trovano in condizioni di abituale infermità di mente tali da renderli incapaci di provvedere ai propri interessi, quando l’interdizione sia necessaria per assicurare loro un’adeguata protezione. Ciò comporta una limitazione particolarmente incisiva della capacità di agire: gli atti patrimoniali che incidono sul patrimonio dell’interdetto, come la vendita di beni immobili, devono essere compiuti dal tutore con le autorizzazioni richieste dalla legge.
Ne consegue che, quando la persona è stata dichiarata interdetta, gli atti che incidono sul suo patrimonio devono essere compiuti dal tutore, quale rappresentante legale. Diversa è l’ipotesi dell’amministrazione di sostegno, che costituisce una misura distinta e più flessibile: in quel caso occorre verificare i poteri attribuiti all’amministratore nel decreto di nomina.
Il tutore viene nominato dal giudice tutelare e scelto, laddove possibile, nell’ambito familiare dell’interdetto. Qualora non fosse possibile, si può procedere con la nomina di una persona estranea.
Affinché lo stato di incapacità sia giuridicamente accertato e reso ufficiale, occorre un’apposita sentenza di interdizione giudiziale emessa da un giudice, con cui, in sostanza, l’interdetto viene equiparato alla condizione di un minorenne.
Il tutore ha la rappresentanza legale dell’interdetto per quanto concerne l’amministrazione dei suoi beni e la stipula di atti, tra cui figura anche la compravendita immobiliare. Il tutore può proporre la vendita di un immobile di proprietà del tutelato, ma può procedere solo se l’operazione è autorizzata dall’autorità competente o, nei casi ammessi dalla legge, dal notaio rogante.Sarà proprio il tutore, in quanto rappresentante legale, a recarsi insieme all’acquirente dal notaio per il rogito.
L'inabilitato è un soggetto di maggiore età che, pur non versando in una condizione di totale incapacità di intendere e di volere, non è autorizzato a compiere autonomamente atti che possano mettere a rischio il suo patrimonio e quello della sua famiglia. Pertanto, per operazioni di compravendita immobiliare, dovrà essere assistito da un curatore nominato dal tribunale competente.
Le procedure variano a seconda della misura di protezione. Per l’amministrazione di sostegno si presenta ricorso al giudice tutelare del luogo in cui la persona ha la residenza o il domicilio. Per interdizione e inabilitazione, invece, occorre un procedimento giudiziale che si conclude con una pronuncia di interdizione o inabilitazione; a seguito della pronuncia, il giudice tutelare provvede alla nomina del tutore o del curatore.
È necessario fornire opportuna documentazione e referti medici che dimostrino che la condizione di infermità fisica o psichica del soggetto in questione sia tale da impedirgli di provvedere autonomamente ai propri interessi e occuparsi del proprio patrimonio.
Chi rappresenta o assiste una persona priva, in tutto o in parte, della capacità di agire deve ottenere la preventiva autorizzazione alla vendita secondo la procedura applicabile al caso concreto. In molti casi l’autorizzazione è richiesta al giudice tutelare: ad esempio, i genitori non possono alienare beni del figlio minore se non per necessità o utilità evidente del figlio e dopo autorizzazione del giudice tutelare; allo stesso modo, il tutore non può alienare beni dell’interdetto senza autorizzazione del giudice tutelare. Nei casi previsti dalla legge, dopo la riforma della volontaria giurisdizione, l’autorizzazione può essere rilasciata anche dal notaio rogante, su richiesta scritta delle parti.
La vendita può essere giustificata, per esempio, dall’urgente bisogno di liquidità per risollevare una situazione di emergenza economica o dalla necessità di liberarsi di una proprietà che comporta oneri divenuti insostenibili.
In sede di autorizzazione occorre dimostrare che la vendita sia conforme all’interesse della persona protetta e che il prezzo sia congruo. A tal fine possono essere prodotti documenti, valutazioni immobiliari o perizia estimativa. L’autorità competente, o il notaio nei casi in cui può rilasciare l’autorizzazione, valuta la documentazione e può stabilire condizioni per la vendita, compresi eventuali limiti o modalità di reimpiego del prezzo.
Il contratto concluso da una persona legalmente incapace è, in linea generale, annullabile ai sensi dell’articolo 1425 del codice civile. Inoltre, il contratto di compravendita stipulato da una persona incapace di intendere o di volere può essere annullabile quando ricorrono le condizioni previste dall’articolo 428 del codice civile. Per questo motivo, la vendita compiuta senza le necessarie autorizzazioni o senza l’intervento della figura prevista dalla legge può essere esposta a contestazioni e ad azione di annullamento.
Tradizionalmente, l’autorizzazione alla vendita di un immobile intestato a un minore, a un interdetto, a un inabilitato o a un beneficiario di amministrazione di sostegno viene richiesta all’autorità giudiziaria competente. Tuttavia, a seguito della riforma della volontaria giurisdizione, in determinati casi l’autorizzazione necessaria per la stipula di atti pubblici e scritture private autenticate può essere rilasciata anche dal notaio rogante, su richiesta scritta delle parti.
Questa possibilità riguarda anche gli atti in cui intervengono soggetti incapaci o beneficiari di amministrazione di sostegno, sempre a condizione che l’operazione sia valutata nell’interesse della persona tutelata. Il notaio, quindi, non si limita a ricevere l’atto di vendita, ma può svolgere anche una funzione autorizzativa nei casi previsti dalla legge.
Resta comunque fondamentale verificare caso per caso quale procedura sia applicabile, perché la vendita deve sempre essere giustificata da un interesse concreto della persona incapace e supportata da documentazione adeguata, come il decreto di nomina della figura di sostegno, la relazione sulle ragioni della vendita e gli elementi utili a dimostrare la congruità del prezzo.
Quando il proprietario dell’immobile è assistito da un amministratore di sostegno, la vendita non può essere effettuata liberamente. Trattandosi di un atto di straordinaria amministrazione, è necessario verificare innanzitutto quali poteri siano stati attribuiti all’amministratore nel decreto di nomina.
Se il decreto non autorizza espressamente la vendita di beni immobili, l’amministratore di sostegno deve ottenere un’apposita autorizzazione, indicando le ragioni della vendita e dimostrando che l’operazione risponde all’interesse del beneficiario. L’autorizzazione può essere richiesta al giudice tutelare oppure, nei casi ammessi dalla legge, al notaio rogante. Solo dopo il rilascio dell’autorizzazione sarà possibile procedere con la stipula dell’atto notarile.
In fase di rogito, il notaio controllerà quindi il decreto di nomina dell’amministratore di sostegno, l’eventuale autorizzazione alla vendita e la conformità dell’operazione rispetto alle disposizioni stabilite dal giudice.
Un atto notarile relativo alla vendita di un immobile intestato a una persona priva, in tutto o in parte, della capacità di agire può essere valido se interviene la figura prevista dalla legge: i genitori o chi esercita la responsabilità genitoriale in caso di minore età, il tutore in caso di interdizione, il curatore in caso di inabilitazione o l’amministratore di sostegno nei limiti dei poteri attribuiti dal decreto di nomina.
Come accennato, in assenza delle necessarie autorizzazioni e figure di sostegno, non è consentito portare a compimento un atto di vendita relativo a una proprietà il cui proprietario sia un soggetto incapace di compiere atti giuridici.
La compravendita di immobili di proprietà di soggetti incapaci, interdetti o inabilitati richiede che il notaio rogante effettui controlli più approfonditi rispetto a un tradizionale iter di compravendita.
Oltre alle dovute verifiche sull’immobile oggetto di vendita, il pubblico ufficiale controllerà:
Prima del rogito, il notaio si dovrà anche accertare che sia stata rilasciata l'autorizzazione alla vendita in favore della figura di sostegno designata. In caso contrario non è possibile procedere con l’atto di vendita definitivo.
In molti casi, la vendita conclusa da una persona incapace non è automaticamente nulla, ma può essere annullabile. La differenza è rilevante: un atto nullo è radicalmente privo di effetti giuridici, mentre un atto annullabile produce effetti fino a quando non viene impugnato e annullato dall’autorità competente.
Il Codice civile prevede che il contratto concluso da una parte legalmente incapace possa essere annullato. Inoltre, anche il contratto stipulato da una persona incapace di intendere o di volere può essere annullabile quando ricorrono le condizioni dell’articolo 428 del codice civile: per i contratti, occorre che, in base al pregiudizio derivato o possibile, alla qualità del contratto o ad altri elementi, risulti la malafede dell’altro contraente.
Per questo motivo, in presenza di dubbi sulla capacità del venditore, è essenziale che il notaio verifichi con attenzione la documentazione disponibile, l’eventuale presenza di provvedimenti di tutela, curatela o amministrazione di sostegno e la reale volontà della persona coinvolta nell’operazione.
In caso di persona interdetta, l’autorizzazione alla vendita deve essere richiesta dal tutore al giudice tutelare, salvo i casi in cui la legge consente il rilascio dell’autorizzazione da parte del notaio rogante. Se invece la persona è beneficiaria di amministrazione di sostegno, occorre verificare i poteri previsti dal decreto di nomina e, se necessario, ottenere l’autorizzazione del giudice tutelare o del notaio nei casi ammessi.
Un immobile intestato a un soggetto privo, in tutto o in parte, della capacità di agire non può essere venduto validamente senza l’intervento della figura prevista dalla legge e senza la necessaria autorizzazione alla vendita da parte dell’autorità competente o, nei casi ammessi, del notaio rogante.
L’amministratore di sostegno può vendere un immobile del beneficiario solo se il decreto di nomina gli attribuisce i relativi poteri e, quando necessario, previa autorizzazione del giudice tutelare o del notaio nei casi ammessi dalla legge. In mancanza dei poteri o delle autorizzazioni richieste, l’atto di vendita può essere esposto a contestazioni e ad azione di annullamento.
