È da considerarsi valida la vendita di una proprietà intestata a un soggetto che, per minore età, interdizione o inabilitazione, risulti essere privo di capacità giuridica? Scopriamolo e vediamo cosa occorre fare nel caso in cui si desideri mettere in vendita l’immobile di una persona incapace, interdetta o inabilitata.
Un presupposto necessario per poter effettuare operazioni di compravendita immobiliare e procedere con la stipula di atti di vendita è il possesso della capacità di agire esprimendo la propria volontà. Pertanto, affinché l’operazione di compravendita sia valida, dispieghi i suoi effetti e abbia valenza dinanzi alla legge è necessario che le parti coinvolte detengano la capacità di compiere atti giuridici.
Nel caso in cui il proprietario dell’immobile oggetto di vendita risulti essere un soggetto incapace di agire per minore età, interdizione o inabilitazione, la legge richiede necessariamente:
La legge pone, quindi, specifiche limitazioni nei confronti di chi, per minore età, interdizione o inabilitazione, risulti privo di capacità giuridica, negando di fatto la possibilità di compiere autonomamente atti di straordinaria amministrazione, come la vendita di beni immobili.
La capacità di agire è l'attitudine di un soggetto di disporre dei propri diritti e compiere atti che incidano nella sfera giuridica, come la vendita di beni del proprio patrimonio. Si acquista, come vedremo, con la maggiore età e si conserva fino al decesso. Se privo di capacità di agire, un soggetto non può compiere validamente alcun atto giuridico.
L’articolo 2 del codice civile stabilisce che la capacità di agire si acquisisca con il compimento della maggiore età, abbassata dai precedenti 21 anni agli attuali 18 anni dalla legge numero 39 dell’8 marzo 1975.
I soggetti di minore età, pertanto, non possono compiere autonomamente atti di compravendita immobiliare. Al loro posto, in qualità di legali rappresentanti, è necessario che agiscano i genitori o chi ne fa le veci.
Secondo quanto indicato dall’articolo 414 del codice civile, un soggetto si dice interdetto quando, nonostante il raggiungimento della maggiore età, non risulta essere in grado di curare autonomamente i propri interessi poiché versa in una permanente condizione di infermità fisica o psichica che determina un’alterazione delle sue facoltà cognitive. Ciò comporta la totale incapacità di intendere e di volere e, pertanto, di compiere atti di straordinaria amministrazione, come la vendita di beni immobili.
Ne consegue che per tutelare il patrimonio del soggetto interdetto sia necessario l’intervento di un tutore o un amministratore di sostegno, a seconda della gravità del suo stato di infermità psichica, che agisca in suo nome e per suo conto.
Il tutore viene nominato dal giudice tutelare e scelto, laddove possibile, nell’ambito familiare dell’interdetto. Qualora non fosse possibile, si può procedere con la nomina di una persona estranea.
Affinché lo stato di incapacità sia giuridicamente accertato e reso ufficiale, occorre un’apposita sentenza di interdizione giudiziale emessa da un giudice, con cui, in sostanza, l’interdetto viene equiparato alla condizione di un minorenne.
Il tutore ha la rappresentanza legale dell’interdetto per quanto concerne l’amministrazione dei suoi beni e la stipula di atti, tra cui figura anche la compravendita immobiliare. Al tutore è, quindi, conferita la facoltà di decidere di vendere un immobile di proprietà del tutelato. Sarà proprio il tutore, in quanto rappresentante legale, a recarsi insieme all’acquirente dal notaio per il rogito.
L'inabilitato è un soggetto di maggiore età che, pur non versando in una condizione di totale incapacità di intendere e di volere, non è autorizzato a compiere autonomamente atti che possano mettere a rischio il suo patrimonio e quello della sua famiglia. Pertanto, per operazioni di compravendita immobiliare, dovrà essere assistito da un curatore nominato dal tribunale competente.
Per ottenere la nomina di un tutore, curatore o amministratore di sostegno occorre presentare un ricorso al giudice tutelare del luogo in cui il soggetto incapace risiede o è domiciliato.
È necessario fornire opportuna documentazione e referti medici che dimostrino che la condizione di infermità fisica o psichica del soggetto in questione sia tale da impedirgli di provvedere autonomamente ai propri interessi e occuparsi del proprio patrimonio.
Chi assiste un soggetto privo di capacità di agire deve necessariamente richiedere l’autorizzazione alla vendita al tribunale di competenza nel luogo di residenza o domicilio del tutelato. La domanda deve essere presentata tramite ricorso al tribunale che, una volta trascorsi 40 giorni dal deposito della stessa, provvederà all'autorizzazione.
Prima di presentare la domanda per l’autorizzazione, occorre ottenere il parere del giudice tutelare, a cui illustrare le ragioni per cui si vuole mettere in vendita l’immobile di proprietà dell’incapace. La vendita può essere giustificata, per esempio, dall’urgente bisogno di liquidità per risollevare una situazione di emergenza economica o dalla necessità di liberarsi di una proprietà che comporta oneri divenuti insostenibili.
Una volta accolta la richiesta di autorizzazione a vendere l’immobile di proprietà del soggetto incapace, il tribunale provvede a determinarne il valore. A tal fine il giudice nomina un perito che esegue un’attenta valutazione del bene e una perizia estimativa, in base alla quale viene fissato il prezzo di vendita della proprietà.
Secondo quanto sancito dall’articolo 1443 del codice civile, un contratto di compravendita relativo a un immobile di proprietà di un incapace stipulato in assenza di tali necessarie autorizzazioni è da considerarsi nullo e privo di validità legale.
Un atto notarile relativo alla vendita di un immobile intestato a una persona priva di capacità giuridica è valido fintanto che il soggetto sia debitamente assistito da un genitore in caso di minore età, da un tutore in caso di interdizione e da un curatore in caso di inabilitazione.
Come accennato, in assenza delle necessarie autorizzazioni e figure di sostegno, non è consentito portare a compimento un atto di vendita relativo a una proprietà il cui proprietario sia un soggetto incapace di compiere atti giuridici.
La compravendita di immobili di proprietà di soggetti incapaci, interdetti o inabilitati richiede che il notaio rogante effettui controlli più approfonditi rispetto a un tradizionale iter di compravendita.
Oltre alle dovute verifiche sull’immobile oggetto di vendita, il pubblico ufficiale controllerà:
Prima del rogito, il notaio si dovrà anche accertare che sia stata rilasciata l'autorizzazione alla vendita in favore della figura di sostegno designata. In caso contrario non è possibile procedere con l’atto di vendita definitivo.
È il tribunale competente nel luogo di residenza o domicilio dell’interdetto a dare al tutore o amministratore di sostegno l’autorizzazione alla vendita dell’immobile in questione.
Un immobile intestato a un soggetto incapace di agire e non in grado di realizzare autonomamente atti giuridici non può essere venduto in assenza di una figura di sostegno per il compimento dell'atto notarile e in assenza della necessaria autorizzazione alla vendita da parte del tribunale competente.
L'amministratore di sostegno non può vendere un immobile di proprietà di un incapace senza l’autorizzazione del tribunale competente. Pertanto, l’atto di vendita eventualmente stipulato può essere annullato.
