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Documenti per vendere casa vecchia: quali servono e perché

Andrea Lazzo
12.05.2024
7 min

Quando si decide di vendere la propria vecchia casa, a prescindere dalla sua data di costruzione e il suo stato, occorre presentare sempre dei documenti necessari per le pratiche burocratiche. Tali documenti sono richiesti dalla legge principalmente per tutelare il compratore ma anche per dichiarare la propria responsabilità riguardo ad eventuali modifiche e costruzioni, oltre che allo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile. 

Ricordiamo che prima di vendere sarebbe bene conoscere il valore del proprio immobile, al fine di riuscire ad ottimizzare e velocizzare le operazioni di compravendita. Per ottenere una valutazione gratuita, si può utilizzare il nostro strumento di valutazione immobiliare online.

Quali documenti servono per vendere una casa vecchia?

Per vendere una casa vecchia o semplicemente la propria vecchia casa, oggi sono necessari diversi documenti. Infatti, se fino a qualche anno fa bastava avere una prova di proprietà e una planimetria catastale, oggi la legge richiede una documentazione più ampia. 

Ecco quali sono i documenti per vendere casa vecchia, obbligatori o che potrebbero essere richiesti per la finalizzazione della compravendita, dal contratto preliminare al rogito:

  • Dichiarazioni di eventuali diritti sulla proprietà (es. usufrutto, servitù, ecc.)
  • Eventuale presenza di convenzioni 

Quando si decide di vendere una vecchia casa, è bene iniziare a preparare da subito questi documenti, poiché talvolta occorre del tempo per poterli reperire. In diversi Comuni il reperimento o peggio ancora la verifica dei documenti tecnici necessari per la vendita può richiedere molto tempo, anche 2-3 mesi. Inoltre, nel caso venissero riscontrati degli abusi, occorrerà necessariamente effettuare delle sanatorie edilizie prima di poter procedere con la vendita della casa. 

Se si tratta di una vecchia casa, potrebbe essere ancora più complicato e perciò a maggior ragione occorre tener conto del tempo necessario per il reperimento e la verifica di tutta la documentazione richiesta. 

Se la tua vecchia casa da vendere è da ristrutturare, consulta il nostro articolo sulla valutazione della casa da ristrutturare.

Quali documenti servono per vendere casa vecchia

Come risparmiare tempo nella gestione dei documenti

La parte burocratica della vendita di una casa vecchia può essere complicata, estenuante e potrebbe richiedere tempo per essere gestita. Per risparmiare tempo prezioso, ci si può rivolgere ad un’agenzia immobiliare del territorio, che non solo si assicurerà di ottenere tutti i documenti necessari per vendere la casa, ma in generale si occuperà di portare l’intera operazione a termine con successo.

Un’agenzia immobiliare è molto preziosa per ottenere un aiuto nella richiesta di documenti e controllare il loro avanzamento, semplificando così l’intera procedura di regolarizzazione. 

A tal proposito, per approfondire, puoi consultare anche la nostra guida aggiornata sul come vendere casa velocemente. In alternativa all’agenzia potresti anche considerare l’idea di vendere casa senza agenzia.

Documenti per vendere casa vecchia: lista completa

Documenti Anagrafici

La prima tipologia di documenti necessari per vendere una casa vecchia sono quelli che documentano l’anagrafica del proprietario:

  • Documento d'identità: fondamentale per verificare l'identità del venditore o dei comproprietari. Deve essere un documento valido, come carta d'identità o passaporto;
  • Certificato di nascita: utilizzato occasionalmente dal notaio per verificare dettagli anagrafici del venditore, come data e luogo di nascita, fondamentali in alcuni procedimenti legali;
  • Codice fiscale: necessario per tutte le operazioni fiscali e amministrative. Identifica il venditore univocamente nel sistema fiscale italiano;
  • Documenti anagrafici di altri eventuali comproprietari: include copie di documenti di identità, codici fiscali e altri documenti legali che attestano la proprietà condivisa e i diritti di ciascun comproprietario;
  • Certificato di residenza: documento che attesta la residenza attuale del venditore. Importante per questioni fiscali, come il calcolo dell'imposta sulla plusvalenza derivante dalla vendita dell'immobile;
  • Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile;
  • Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza;
  • (Per cittadini extra UE) Copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso;
  • Visura camerale: necessaria se l'immobile è posseduto da una società. Mostra la struttura societaria e l'attuale composizione societaria e può essere richiesta per verificare la legittimità di chi agisce per conto della società;
  • Delibera del CdA nel caso si tratti di una vendita per conto di una società di capitali: è un documento che attesta l'autorizzazione del consiglio di amministrazione della società a procedere con la vendita dell'immobile, assicurando che l'operazione sia conforme alle decisioni societarie;
  • Procura: se il proprietario non può essere presente fisicamente per firmare gli atti di vendita, può delegare un'altra persona tramite una procura notarile. Questo documento autorizza il soggetto terzo a firmare in nome e per conto del proprietario.

Come si può notare, la documentazione anagrafica è molto standard e non ha molta importanza se l’immobile oggetto di vendita sia datato o meno.

Come funziona la tassazione sulla vendita di immobili

Documentazione riguardante l’immobile

Quando si decide di vendere una casa, è importante avere a disposizione tutta la documentazione necessaria per dimostrare la legittimità della proprietà e la conformità dell'immobile alle normative vigenti. Ecco una lista dei documenti più comuni da presentare per la vendita di una casa, specialmente se si tratta di una struttura più vecchia:

  • Atto di proprietà: questo documento è fondamentale perché prova la titolarità del venditore sull'immobile. Deve essere un atto registrato e aggiornato;
  • Visura catastale: fornisce informazioni ufficiali riguardo la classificazione catastale dell’immobile, i metri quadrati, l’ubicazione e i confini;
  • Certificato di agibilità: assicura che l'immobile sia stato costruito rispettando i regolamenti edilizi vigenti e che sia sicuro e abitabile;
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE): documenta le caratteristiche energetiche dell'immobile, necessario sia per la vendita che per la locazione;
  • Relazione tecnica di conformità urbanistica: è importante soprattutto per le case vecchie, perché attesta che gli immobili rispettano le normative urbanistiche e che non ci sono state modifiche illegali;
  • Certificazioni degli impianti: documenti che attestano la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas, riscaldamento) alle norme di sicurezza;
  • Planimetria catastale aggiornata: mostra la distribuzione attuale degli spazi interni dell’immobile e deve corrispondere allo stato attuale dell’abitazione.
  • Pratiche Edilizie: l'insieme delle procedure e dei documenti necessari per regolarizzare, autorizzare e controllare gli interventi edilizi. Nella pratica, consiste nella copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato (permesso di costruire, pratiche di varianti, condoni edilizi ecc.).

Come si può notare, a differenza dei documenti anagrafici, la documentazione sull’immobile è molto importante quando sono molto importanti quando si desidera vendere una casa “vecchia”, quindi datata e magari non in ottimo stato di conservazione, al fine di offrire garanzie circa la sua agibilità, abitabilità ed effettive planimetrie in base alle modifiche, sanatorie e costruzioni effettuate nel corso degli anni.

Documenti amministrativi, trascrizioni e pagamenti

Un’ultima sezione di documenti riguarda il lato amministrativo, che comprende anche i diritti di terzi, i pagamenti delle utenze, il condominio ed altro ancora. Qui di seguito elenchiamo tutti i documenti necessari:

  • Ultimi pagamenti di tasse e bollette: comprovano che non ci sono debiti pendenti relativi all'immobile (IMU, TARI, bollette di servizi);
  • Successioni e donazioni: nel caso l'immobile sia stato ottenuto tramite successione o donazione, occorre presentare anche questi documenti. Per approfondire puoi leggere il nostro articolo sulla valutazione dell’immobile per successione.
  • Documentazione condominiale: se l'immobile fa parte di un condominio, è necessario fornire il regolamento condominiale e le ultime delibere assembleari;
  • Atto di provenienza: attesta la modalità attraverso cui il proprietario ha acquisito l’immobile, come ad esempio un rogito o una donazione. Per gli immobili ricevuti in eredità, sarà indispensabile presentare una dichiarazione di successione, insieme ad altri documenti più dettagliati.
  • Visura ipotecaria: si ottiene presso l’Agenzia delle Entrate e include tutte le trascrizioni legate all’immobile. È frequente che eventuali gravami vengano rimossi, per esempio con un intervento notarile;
  • Documenti condominiali: questi includono l'ultimo verbale dell'assemblea condominiale, il consuntivo dei costi e il preventivo delle spese future;
  • Contratto di affitto: se l'immobile in vendita è attualmente locato, il nuovo proprietario subentrerà nei diritti e nei doveri derivanti dal contratto di affitto esistente;
  • Eventuali convenzioni: documenti che possono essere stati stipulati durante la fase di costruzione dell’immobile, ad esempio accordi tra il costruttore e il Comune.
3 Punti Chiave
  • Per vendere una vecchia casa occorrono documenti anagrafici del venditore e del proprietario, di tipo amministrativo e riguardanti le caratteristiche dell’immobile.
  • Tra i documenti più importanti per vendere una casa vecchia vi sono l’APE e il Certificato di Agibilità.
  • Nel corso degli anni una vecchia casa può subire numerose modifiche perciò occorrono anche tutti i documenti catastali e la relazione di conformità urbanistica.

Fonti

FAQ

Quali documenti sono necessari per dimostrare la conformità urbanistica di una casa vecchia?

 È fondamentale presentare una relazione tecnica di conformità urbanistica, che attesti il rispetto delle norme vigenti e l'assenza di modifiche non autorizzate. Questo documento è essenziale per evitare contestazioni legali durante la vendita.

Come posso ottenere l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) per una casa vecchia e qual è la sua validità?

L'APE può essere ottenuto contattando un tecnico qualificato (come un ingegnere o un architetto) che effettuerà un sopralluogo e valuterà le prestazioni energetiche dell'edificio. L'attestato ha una validità di 10 anni.

In caso di vendita di una casa ereditata, quali documenti aggiuntivi sono richiesti oltre all'atto di provenienza?

Oltre all'atto di provenienza, è necessaria la dichiarazione di successione, che deve essere stata accettata e registrata. Questo documento è indispensabile per dimostrare il passaggio legale della proprietà dai defunti agli eredi.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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