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Per vendere una casa vecchia servono i documenti del proprietario e quelli che attestano proprietà, situazione catastale, regolarità dell’immobile e prestazione energetica. La documentazione effettivamente necessaria può variare in base alle caratteristiche e alla storia della casa.
Punti chiave
- Proprietà e Catasto: atto di provenienza, visura e planimetria catastale.
- Regolarità dell’immobile: titoli edilizi, agibilità e APE.
- Vincoli e gravami: ipoteche, diritti di terzi e documentazione condominiale.
Vendere una casa vecchia richiede particolare attenzione alla documentazione, soprattutto per verificare che l’immobile sia regolare dal punto di vista catastale, urbanistico e amministrativo. In questo articolo ti offriamo una guida su tutti i documenti necessari per evitare ritardi e problemi durante la compravendita.
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Quali documenti servono per vendere una casa vecchia?
Per vendere una casa vecchia è necessario raccogliere diversi documenti relativi al proprietario e all’immobile. Alcuni sono richiesti per la stipula dell’atto, mentre altri possono essere necessari o utili in base alle caratteristiche dell’immobile, alla sua storia edilizia, alla provenienza e alla situazione giuridica.
Ecco quali sono i documenti per vendere casa vecchia, obbligatori o che potrebbero essere richiesti per la finalizzazione della compravendita, dal contratto preliminare al rogito:
- Planimetria
- Visura catastale
- Visura Ipotecaria
- Certificato di agibilità
- Atto di provenienza
- Documenti anagrafici del proprietario
- Pratiche edilizie
- APE (Attestato di Prestazione Energetica)
- Certificazione di conformità degli impianti
- Dichiarazioni di eventuali diritti sulla proprietà (es. usufrutto, servitù, ecc.)
- Eventuale presenza di convenzioni
Quando si decide di vendere una vecchia casa, è bene iniziare a preparare da subito questi documenti, poiché talvolta occorre del tempo per poterli reperire. In diversi Comuni il reperimento o peggio ancora la verifica dei documenti tecnici necessari per la vendita può richiedere molto tempo, anche 2-3 mesi. Inoltre, nel caso vengano riscontrate difformità o abusi edilizi, è opportuno far verificare la situazione da un tecnico. A seconda del tipo di irregolarità, potrebbe essere necessario o opportuno procedere alla regolarizzazione prima della vendita; non tutte le difformità, tuttavia, impediscono automaticamente la stipula dell’atto.
Se si tratta di una vecchia casa, potrebbe essere ancora più complicato e perciò a maggior ragione occorre tener conto del tempo necessario per il reperimento e la verifica di tutta la documentazione richiesta.
Se la tua vecchia casa da vendere è da ristrutturare, consulta il nostro articolo sulla valutazione della casa da ristrutturare.
Il tema riguarda una parte molto ampia del patrimonio immobiliare italiano. Secondo ENEA, in Italia ci sono circa 12,4 milioni di edifici residenziali e oltre il 60% è stato costruito prima del 1976, anno di entrata in vigore della prima legge nazionale sul risparmio energetico. Negli immobili più datati diventa quindi particolarmente importante ricostruire correttamente la storia edilizia dell’edificio e verificare la documentazione disponibile. (ENEA)
Come risparmiare tempo nella gestione dei documenti
La parte burocratica della vendita di una casa vecchia può essere complicata, estenuante e potrebbe richiedere tempo per essere gestita. Per risparmiare tempo prezioso, ci si può rivolgere ad un’agenzia immobiliare del territorio, che non solo si assicurerà di ottenere tutti i documenti necessari per vendere la casa, ma in generale si occuperà di portare l’intera operazione a termine con successo.
Un’agenzia immobiliare è molto preziosa per ottenere un aiuto nella richiesta di documenti e controllare il loro avanzamento, semplificando così l’intera procedura di regolarizzazione.
Scopri le migliori agenzie nella tua zona A tal proposito, per approfondire, puoi consultare anche la nostra guida aggiornata sul come vendere casa velocemente. In alternativa all’agenzia potresti anche considerare l’idea di vendere casa senza agenzia.
Documenti per vendere casa vecchia: lista completa
Documenti Anagrafici
La prima tipologia di documenti necessari per vendere una casa vecchia sono quelli che documentano l’anagrafica del proprietario:
- Documento d'identità: fondamentale per verificare l'identità del venditore o dei comproprietari. Deve essere un documento valido, come carta d'identità o passaporto;
- Certificato di nascita: utilizzato occasionalmente dal notaio per verificare dettagli anagrafici del venditore, come data e luogo di nascita, fondamentali in alcuni procedimenti legali;
- Codice fiscale: necessario per tutte le operazioni fiscali e amministrative. Identifica il venditore univocamente nel sistema fiscale italiano;
- Documenti anagrafici di altri eventuali comproprietari: include copie di documenti di identità, codici fiscali e altri documenti legali che attestano la proprietà condivisa e i diritti di ciascun comproprietario;
- Certificato di residenza: documento che attesta la residenza attuale del venditore. Importante per questioni fiscali, come il calcolo dell'imposta sulla plusvalenza derivante dalla vendita dell'immobile;
- Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile;
- Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza;
- (Per cittadini extra UE) Copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso;
- Visura camerale: necessaria se l'immobile è posseduto da una società. Mostra la struttura societaria e l'attuale composizione societaria e può essere richiesta per verificare la legittimità di chi agisce per conto della società;
- Eventuale delibera societaria con attribuzione dei poteri necessari alla vendita: può essere richiesta quando i poteri del soggetto che interviene nell’atto per conto della società non risultano già sufficientemente attribuiti dallo statuto o dagli altri atti societari.
- Procura: se il proprietario non può essere presente fisicamente per firmare gli atti di vendita, può delegare un'altra persona tramite una procura notarile. Questo documento autorizza il soggetto terzo a firmare in nome e per conto del proprietario.
Come si può notare, la documentazione anagrafica è molto standard e non ha molta importanza se l’immobile oggetto di vendita sia datato o meno.
Documentazione riguardante l’immobile
Quando si decide di vendere una casa, è importante avere a disposizione tutta la documentazione necessaria per dimostrare la legittimità della proprietà e la conformità dell'immobile alle normative vigenti. Ecco una lista dei documenti più comuni da presentare per la vendita di una casa, specialmente se si tratta di una struttura più vecchia:
- Atto di proprietà: questo documento è fondamentale perché prova la titolarità del venditore sull'immobile. Deve essere un atto registrato e aggiornato;
- Visura catastale: fornisce i principali dati catastali dell’immobile, come identificativi catastali, indirizzo, categoria, classe, consistenza, rendita, superficie catastale quando disponibile e dati degli intestatari;
- Documentazione relativa all’agibilità: per gli immobili più datati può consistere nel certificato di agibilità o abitabilità, mentre per le procedure più recenti si fa riferimento alla segnalazione certificata di agibilità (SCA). Attesta, nei termini previsti dalla normativa, le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e degli impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): documenta le caratteristiche energetiche dell'immobile, necessario sia per la vendita che per la locazione;
- Relazione tecnica di conformità urbanistica: può essere redatta da un tecnico abilitato per verificare la situazione urbanistico-edilizia dell’immobile e ricostruirne i titoli abilitativi. È particolarmente utile per le case vecchie, ma non costituisce un documento obbligatorio per ogni compravendita sull’intero territorio nazionale.
- Documentazione degli impianti: comprende, quando disponibili, le dichiarazioni di conformità o di rispondenza degli impianti elettrico, idrico, gas e di riscaldamento. La loro mancanza non impedisce di per sé la validità della compravendita, ma lo stato degli impianti deve essere valutato e correttamente rappresentato all’acquirente.
- Planimetria catastale aggiornata: mostra la distribuzione attuale degli spazi interni dell’immobile e deve corrispondere allo stato attuale dell’abitazione.
- Pratiche Edilizie: l'insieme delle procedure e dei documenti necessari per regolarizzare, autorizzare e controllare gli interventi edilizi. Nella pratica, consiste nella copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato (permesso di costruire, pratiche di varianti, condoni edilizi ecc.).
Come si può notare, a differenza dei documenti anagrafici, la documentazione sull’immobile è molto importante quando sono molto importanti quando si desidera vendere una casa “vecchia”, quindi datata e magari non in ottimo stato di conservazione, al fine di offrire garanzie circa la sua agibilità, abitabilità ed effettive planimetrie in base alle modifiche, sanatorie e costruzioni effettuate nel corso degli anni.
I dati ENEA mostrano inoltre quanto l’età dell’immobile incida sulle prestazioni energetiche. Nel campione degli APE emessi nel 2024, tra gli immobili costruiti prima del 1945 il 61,7% rientra nelle classi F o G; per quelli costruiti tra il 1945 e il 1976 la quota è pari al 50,7%. La situazione cambia radicalmente per gli immobili costruiti tra il 2016 e il 2024, dove le classi energetiche più elevate risultano molto più diffuse. (ENEA)
Documenti amministrativi, trascrizioni e pagamenti
Un’ultima sezione di documenti riguarda il lato amministrativo, che comprende anche i diritti di terzi, i pagamenti delle utenze, il condominio ed altro ancora.
Qui di seguito elenchiamo i principali documenti e le informazioni che possono essere richiesti o risultare utili, a seconda della situazione dell’immobile:
- Ricevute relative a imposte, tributi e utenze: possono essere utili per ricostruire la situazione dei pagamenti collegati all’immobile, ma non costituiscono in generale documenti indispensabili per la validità della compravendita e le ultime ricevute, da sole, non garantiscono l’assenza di ogni eventuale debito pregresso.
- Successioni e donazioni: nel caso l'immobile sia stato ottenuto tramite successione o donazione, occorre presentare anche questi documenti. Per approfondire puoi leggere il nostro articolo sulla valutazione dell’immobile per successione.
- Documentazione condominiale: se l'immobile fa parte di un condominio, è necessario fornire il regolamento condominiale e le ultime delibere assembleari;
- Atto di provenienza: attesta la modalità attraverso cui il proprietario ha acquisito l’immobile, come ad esempio un rogito o una donazione. Per gli immobili ricevuti in eredità, sarà indispensabile presentare una dichiarazione di successione, insieme ad altri documenti più dettagliati.
- Ispezione ipotecaria: consente di consultare presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni relative all’immobile o al soggetto, verificando, ad esempio, trasferimenti di proprietà, ipoteche, pignoramenti e relative cancellazioni.
- Documenti condominiali: questi includono l'ultimo verbale dell'assemblea condominiale, il consuntivo dei costi e il preventivo delle spese future;
- Contratto di affitto: se l'immobile in vendita è attualmente locato, il nuovo proprietario subentrerà nei diritti e nei doveri derivanti dal contratto di affitto esistente;
- Eventuali convenzioni: documenti che possono essere stati stipulati durante la fase di costruzione dell’immobile, ad esempio accordi tra il costruttore e il Comune.
Quali documenti servono se sulla casa c'è ancora un mutuo o un'ipoteca?
La presenza di un mutuo ancora in corso non impedisce di vendere l'immobile, ma richiede alcune verifiche e una corretta gestione della documentazione relativa al finanziamento e all'ipoteca iscritta sulla casa.
Prima del rogito è opportuno verificare con la banca l'importo del debito residuo e stabilire come verrà gestito il mutuo. Una possibilità è estinguerlo, anche utilizzando parte del prezzo ricavato dalla vendita; in altri casi, se ricorrono le condizioni e le parti sono d'accordo, l'acquirente può subentrare nel finanziamento attraverso l'accollo del mutuo.
Tra i documenti che possono essere richiesti rientrano quindi la documentazione relativa al finanziamento, l'eventuale conteggio per l'estinzione anticipata e, se il mutuo è già stato estinto ma l'ipoteca risulta ancora formalmente iscritta, la documentazione relativa alla sua cancellazione.
In particolare, possono essere utili la ricevuta di estinzione del mutuo, l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca o l'attestazione della banca relativa alla comunicazione effettuata ai Servizi di pubblicità immobiliare.
L'estinzione del debito e la cancellazione dell'ipoteca sono infatti due aspetti distinti: una volta estinto il finanziamento, per i mutui che rientrano nella procedura prevista dalla normativa la banca provvede alla comunicazione necessaria per la cancellazione dell'ipoteca dai registri immobiliari.
Se il mutuo deve invece essere estinto contestualmente alla compravendita, è opportuno coordinare in anticipo banca e notaio, in modo da definire l'importo da versare e le modalità con cui liberare l'immobile dall'ipoteca.
Conformità urbanistica e conformità catastale: quali differenze?
Quando si prepara la documentazione per vendere una casa vecchia è importante non confondere la conformità catastale con la regolarità urbanistico-edilizia.
La conformità catastale riguarda principalmente la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e i dati e la planimetria presenti in Catasto. Prima della compravendita è quindi necessario verificare, tra le altre cose, che la planimetria catastale rappresenti correttamente l'immobile.
La regolarità urbanistico-edilizia riguarda invece la corrispondenza dell'immobile con i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche, oltre agli altri elementi utilizzabili per ricostruirne lo stato legittimo.
Di conseguenza, una casa può risultare correttamente rappresentata al Catasto ma presentare comunque un'irregolarità dal punto di vista edilizio. La planimetria catastale, infatti, non sostituisce i titoli abilitativi e non dimostra da sola che tutti gli interventi eseguiti sull'immobile siano stati autorizzati.
Nelle case vecchie, soprattutto quando nel corso degli anni sono state effettuate diverse modifiche, può quindi essere consigliabile incaricare un tecnico di confrontare lo stato attuale dell'immobile con la documentazione catastale e con quella conservata negli archivi comunali.
Vendere una casa costruita prima del 1967: quali documenti servono?
Quando si vende una casa molto vecchia, è frequente trovarsi di fronte a un immobile costruito prima del 1° settembre 1967. Questa data assume particolare importanza nella documentazione necessaria per la compravendita, ma non significa che tutti gli immobili costruiti prima del 1967 siano automaticamente regolari dal punto di vista urbanistico.
Per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967, nei casi previsti dalla normativa è possibile indicare nell'atto una dichiarazione sostitutiva relativa all'epoca di costruzione in luogo degli estremi della licenza o concessione edilizia. Questo meccanismo riguarda però la commerciabilità dell'immobile e non costituisce di per sé una sanatoria di eventuali abusi edilizi.
Occorre quindi verificare anche gli eventuali interventi realizzati successivamente, come ampliamenti, modifiche della distribuzione interna, verande, frazionamenti o cambi di destinazione d'uso.
Per gli immobili realizzati in un periodo nel quale non era richiesto un titolo edilizio, la ricostruzione dello stato legittimo può basarsi anche su documenti storici, come le informazioni catastali di primo impianto, fotografie, cartografie e documenti d'archivio. Proprio per questo, nel caso di una casa particolarmente datata può essere opportuno affidare a un tecnico la ricostruzione della sua storia urbanistico-edilizia.
Fonti
- Documenti per la compravendita immobiliare – Consiglio Nazionale del Notariato: notariato.it
- Conformità catastale negli atti di compravendita – Normattiva, D.L. 78/2010, art. 19: normattiva.it
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) – ENEA: efficienzaenergetica.enea.it
Domande frequenti
Quali documenti sono necessari per dimostrare la conformità urbanistica di una casa vecchia?
Per verificare la regolarità urbanistico-edilizia è necessario ricostruire i titoli edilizi e confrontarli con lo stato dell’immobile. Può essere utile incaricare un tecnico di redigere una relazione di conformità urbanistica, documento non obbligatorio a livello nazionale per ogni compravendita ma particolarmente consigliabile nel caso di immobili datati o modificati nel tempo.
Come posso ottenere l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) per una casa vecchia e qual è la sua validità?
L'APE può essere ottenuto contattando un tecnico qualificato (come un ingegnere o un architetto) che effettuerà un sopralluogo e valuterà le prestazioni energetiche dell'edificio. L’attestato ha una validità massima di 10 anni, purché siano rispettate le prescrizioni relative ai controlli di efficienza energetica degli impianti; deve inoltre essere aggiornato quando interventi di ristrutturazione o riqualificazione modificano la classe energetica dell’immobile.
In caso di vendita di una casa ereditata, quali documenti aggiuntivi sono richiesti oltre all'atto di provenienza?
In caso di immobile ereditato occorre verificare la dichiarazione di successione e la documentazione relativa all’acquisto ereditario. L’eredità deve essere stata accettata, espressamente o tacitamente; ai fini della continuità delle trascrizioni immobiliari deve inoltre essere verificata la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che in determinati casi può essere effettuata dal notaio anche in occasione della vendita.
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