Sì, in Italia si possono avere due mutui per due case diverse contemporaneamente, perché non esiste un limite di legge al numero di mutui accendibili; tuttavia la banca concede il secondo finanziamento solo se reddito, garanzie e merito creditizio sono sufficienti e, di norma, senza le agevolazioni fiscali previste per il mutuo prima casa.
Sintesi
Desideri sapere se si possono avere due mutui per due case diverse? Hai acceso anni fa un mutuo per l'acquisto dell’abitazione in cui risiedi stabilmente e ora ne vorresti aprire un altro per comprare una seconda casa? In questo articolo affrontiamo l'argomento in dettaglio.
In Italia non c’è, al momento, una legge che impedisca di avere più di un mutuo in contemporanea. Non c’è, di fatto, un limite al numero di finanziamenti che lo stesso soggetto possa richiedere. In linea teorica si è, quindi, liberi di accendere più mutui per l’acquisto di beni immobili, presso uno o più istituti di credito.
Tuttavia, la questione si complica se si considerano le garanzie richieste dalle banche mutuanti, che non sono tenute a concedere finanziamenti a semplice richiesta, ma hanno la facoltà di scegliere se accordare o meno il credito a seconda delle capacità di restituzione del richiedente. Contraendo più mutui, aumenta significativamente il rischio di insolvenza da parte del mutuatario.
La presenza di un finanziamento già in corso rappresenta, oggettivamente, un ostacolo non indifferente alla concessione di un secondo mutuo. Di norma le banche si limitano a concedere a titolo di mutuo l’80% del valore dell’immobile per cui il prestito viene richiesto, con un piano di rientro suddiviso in rate di importo che non superi un terzo del reddito netto mensile del mutuatario. È, quindi, presumibile che il mutuo già in corso stia già assorbendo una fetta consistente dello stipendio. Accenderne un altro rischia verosimilmente di rendere l’impegno economico troppo gravoso in proporzione alle entrate. L’istituto di credito rischierebbe di trovarsi in una situazione in cui il debito rimanga insoluto.
Affinché la domanda di finanziamento per un nuovo mutuo venga accettata, è necessario soddisfare severi requisiti reddituali e dimostrare di avere un ottimale merito creditizio. Approfondiamo insieme.
Per finanziare l’acquisto di una seconda casa tramite mutuo integrativo, la strada più comune è chiedere alla banca di “integrare” il mutuo già acceso sulla prima abitazione, sfruttando l’equity maturata (cioè la parte di capitale già rimborsata e l’eventuale aumento di valore dell’immobile). In pratica si richiede un secondo mutuo ipotecario sullo stesso immobile, con iscrizione di un’ipoteca di secondo grado.
Di solito la procedura parte con una verifica di fattibilità da parte della stessa banca che ha concesso il primo mutuo: l’istituto valuta reddito, indebitamento complessivo, andamento dei pagamenti pregressi e valore aggiornato dell’immobile. Se la storia dei pagamenti è regolare e il rapporto rata/reddito rimane entro le soglie interne (spesso intorno al 30-35% del reddito netto), le probabilità di ottenere il mutuo integrativo aumentano.
In seguito la banca richiede una nuova perizia sull’immobile per determinare il valore di mercato e calcolare quanto spazio ipotecario è ancora disponibile. In genere l’importo complessivo (primo mutuo + mutuo integrativo) non supera una certa percentuale del valore dell’immobile (per esempio 70-80%), ma le soglie variano da banca a banca.
Una volta definito l’importo finanziabile, si procede come per un normale mutuo: raccolta dei documenti reddituali, del contratto del mutuo già in corso, dell’eventuale documentazione relativa alla compravendita della seconda casa (proposta d’acquisto, preliminare, ecc.) e passaggio dal notaio per l’atto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di secondo grado.
In alternativa, se non si vuole gravare ulteriormente sulla prima casa, alcune banche possono proporre un mutuo integrativo strutturato come mutuo di sostituzione + liquidità (si estingue il mutuo esistente e se ne accende uno nuovo di importo maggiore), oppure un nuovo mutuo ipotecario direttamente sulla seconda casa, lasciando il primo mutuo invariato. La scelta migliore dipende da tassi, costi accessori, durata residua del primo mutuo e obiettivi del mutuatario.
Nel linguaggio bancario italiano, con mutuo integrativo si indica in genere un secondo mutuo ipotecario che si aggiunge a uno già in essere sullo stesso immobile: si parla infatti di mutuo “di secondo grado”, perché la nuova ipoteca è iscritta dopo quella del primo finanziamento. Lo scopo è ottenere liquidità aggiuntiva, che può essere utilizzata anche per l’acquisto di una seconda casa, per ristrutturazioni o altre esigenze.
Per mutuo aggiuntivo o secondo mutuo, invece, ci si riferisce più in generale a un nuovo finanziamento stipulato quando ce n’è già un altro in corso: può essere acceso su un immobile diverso (per esempio la seconda casa) e garantito da un’ipoteca su quest’ultimo, oppure strutturato come mutuo di sostituzione + liquidità che accorpa il primo mutuo e aggiunge ulteriore capitale. In questo caso il nuovo mutuo sostituisce il precedente e può avere condizioni, durata e importo diversi.
Dal punto di vista normativo non esiste una legge che distingua rigidamente “mutuo aggiuntivo” e “mutuo integrativo”: si tratta di etichette commerciali usate dalle banche all’interno delle regole generali sul mutuo ipotecario e sull’ipoteca previste dal codice civile e dal Testo Unico Bancario. Ciò che conta, in pratica, è:
In ogni caso, la legge non pone un limite al numero di mutui che una persona può avere contemporaneamente: è la banca, con le proprie regole di rischio, a decidere fino a che punto esporsi in base a reddito, garanzie e merito creditizio complessivo.
Prima di deliberare e decidere se accordare un nuovo finanziamento in presenza di uno già in corso, l’istituto di credito verifica se sul richiedente siano state fatte segnalazioni negative da parte di altre banche e/o dai Sistemi di Informazione Creditizia (SIC) privati – tra cui il database gestito da CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria) – e dalla Centrale dei Rischi della Banca d’Italia, sistemi deputati alla raccolta di informazioni sull’indebitamento e sull’affidabilità dei richiedenti credito.
Ebbene, chi, per qualsiasi motivo, risulti essere un cattivo pagatore o sia in ritardo con i pagamenti di altri prestiti e finanziamenti molto difficilmente avrà accesso al nuovo mutuo.
Per decidere se accordare il prestito, la banca valuta con attenzione la condizione economica del richiedente. In genere occorre allegare alla domanda di finanziamento le ultime tre buste paga, le ultime due dichiarazioni dei redditi, la lista dei movimenti bancari dell’ultimo semestre e l’ultimo estratto conto di tutti i conti correnti bancari o postali posseduti.
Qualora il richiedente non disponesse di risorse economiche sufficienti per coprire le rate di entrambi i finanziamenti, la richiesta verrà respinta. In linea generale, la possibilità di accendere un secondo mutuo è riservata a richiedenti con buona solidità economica e redditi stabili e dimostrabili (ad esempio lavoro dipendente a tempo indeterminato, pensione o redditi da lavoro autonomo continuativi). Non esiste però un divieto di legge per chi ha un contratto a termine o una partita IVA: è la banca che valuta caso per caso il profilo di rischio, tenendo conto della stabilità del reddito, dello storico lavorativo e dell’eventuale presenza di garanti.
In linea teorica sì: è possibile strutturare un unico mutuo ipotecario garantito da più immobili, con iscrizione di ipoteca su entrambe le case. È una soluzione che tecnicamente rientra nelle possibilità previste dall’ordinamento (ipoteca su più beni a garanzia dello stesso debito) e che talvolta viene utilizzata per importi elevati o per esigenze particolari, per esempio in ambito imprenditoriale.
Nella pratica retail, però, le banche preferiscono quasi sempre un mutuo per ciascun immobile, perché la gestione del rischio è più lineare e la procedura amministrativa più semplice. Inoltre, se un unico mutuo è garantito da due case, in caso di insolvenza la banca può rivalersi su entrambi gli immobili: questo può essere penalizzante per il mutuatario, che “vincola” due patrimoni a fronte di un solo debito.
Per chi ha già un mutuo sulla prima casa e vuole comprare una seconda abitazione, le soluzioni normalmente proposte sono quindi:
Un unico mutuo per due immobili, pur possibile, resta quindi un’ipotesi eccezionale e va valutato con estrema prudenza, anche alla luce di costi notarili, imposta sostitutiva e maggiore esposizione patrimoniale.
Unire due mutui significa, in sostanza, ricorrere a un’operazione di consolidamento debiti: si estinguono i finanziamenti esistenti e si accende un unico mutuo (di solito di importo pari alla somma dei debiti residui, eventualmente con un piccolo extra di liquidità). L’obiettivo principale di questa operazione non è quasi mai quello di “risparmiare” in senso assoluto sugli interessi, ma di rendere più sostenibile la rata mensile, allungando la durata e semplificando la gestione con un solo pagamento.
I vantaggi tipici sono:
Gli svantaggi da non sottovalutare sono però altrettanto chiari:
In sintesi, unire due mutui può convenire quando il peso complessivo delle rate è diventato insostenibile e si ha bisogno di abbassare l’esborso mensile, accettando un orizzonte temporale più lungo e un probabile aumento del costo complessivo del debito. Se l’obiettivo è solo “pagare meno interessi”, spesso è più efficace valutare una surroga o una semplice rinegoziazione dei singoli mutui piuttosto che un consolidamento.
Per chi necessita di accendere un nuovo mutuo avendone, però, già uno in essere, le possibili soluzioni sono essenzialmente due. Le illustriamo di seguito.
Il richiedente può cointestare il nuovo mutuo con un altro soggetto percettore di reddito, come per esempio il coniuge o il convivente di fatto, a patto, però, che non abbia già a sua volta finanziamenti in corso a suo carico e non risulti essere un cattivo pagatore.
In alternativa alla sola cointestazione, si può considerare di ricorrere anche alla fidejussione, un negozio giuridico che prevede che un terzo soggetto, detto fidejussore, funga da garante in caso di insolvenza da parte del mutuatario. La fidejussione non sostituisce il mutuo, ma lo affianca come garanzia aggiuntiva richiesta dalla banca quando il profilo reddituale del richiedente non è ritenuto sufficiente da solo.
La fidejussione, disciplinata nel nostro ordinamento dall’articolo 1936 del codice civile, è un contratto con cui, in sostanza, un terzo si obbliga alla medesima prestazione dovuta dal debitore principale. Ai sensi dell’articolo 2740 del codice civile, il fidejussore si impegna a garantire l’adempimento dell’obbligazione del mutuatario con il suo intero patrimonio.
Usufruire delle agevolazioni previste per l'accensione di un mutuo per la prima casa non è consentito per l'acquisto di una seconda casa. In caso di acquisto della prima casa mediante mutuo, in sede di dichiarazione dei redditi è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati durante l’anno.
Questa agevolazione non si applica ad altri immobili acquistati in seguito che restano effettivamente “seconde case”, come, per esempio, la casa al mare o in montagna o una proprietà da mettere a reddito. In pratica non si possono avere due abitazioni principali distinte nello stesso momento. Esistono però casi specifici in cui è ammessa la detrazione degli interessi su due mutui (ad esempio quando si acquistano due unità adiacenti da unire in un’unica abitazione principale o quando si cumula temporaneamente un mutuo per l’acquisto e uno per la costruzione/ristrutturazione della stessa casa), sempre nel limite complessivo di 4.000 € annui di interessi detraibili.
Un mutuo richiesto per l’acquisto della prima casa può, in teoria, essere affiancato da un altro finanziamento con finalità diverse.
Prima di richiedere un nuovo mutuo quando ancora si stanno pagando le rate del primo, è fondamentale valutare la questione con la massima attenzione e la dovuta consapevolezza. Con due mutui in corso, le spese potrebbero farsi effettivamente pesanti sulle tasche del mutuatario proprio perché le rate si sommano.
Inoltre, laddove, come accennato, il mutuo per l’acquisto della prima casa solitamente presenta condizioni vantaggiose, per l’accensione di un secondo mutuo in genere non è possibile beneficiare delle stesse agevolazioni. Supponiamo, per esempio, di aver acceso un mutuo nove anni fa quando abbiamo acquistato la nostra abitazione principale, beneficiando a fine anno della detrazione degli interessi passivi dall’IRPEF. Qualora aggiungessimo un mutuo per comprare una seconda casa da mettere a reddito non avremmo diritto ad alcuna detrazione o agevolazione.
L’importo erogato per il secondo mutuo potrebbe essere inferiore all’80% del valore della proprietà. Inoltre, la banca in genere iscrive un'ipoteca sull'immobile a garanzia della restituzione della somma erogata, dopo aver eseguito una perizia immobiliare per stabilire il valore dello stesso. È, pertanto, doveroso essere consapevoli che con l’accensione di un altro mutuo si renderebbe necessario iscrivere un’ipoteca di secondo grado.
Una volta acceso un secondo mutuo per comprare una seconda casa o per eseguire interventi di ristrutturazione nella propria abitazione principale, si può fare ricorso a un utile strumento che, in gergo giuridico, prende il nome di consolidamento dei debiti. Si tratta di una soluzione che, per una maggiore comodità di rimborso, consente di unire in un unico prestito più finanziamenti precedentemente stipulati con uno o più istituti bancari.
Con il consolidamento dei debiti si tagliano le spese e si ottiene una sola rata più snella, di importo minore e più sostenibile rispetto alla somma delle rate mensili dei due mutui originari. Il piano di ammortamento è in genere esteso di qualche anno e i tassi di interesse leggermente superiori.
Con il consolidamento dei debiti si paga, quindi, una sola rata a una sola banca. La richiesta deve essere fatta a un unico istituto, che si premurerà di ridefinire le condizioni contrattuali delle due pendenze.
In via generale, la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo è riservata agli immobili destinati ad abitazione principale del contribuente (la cosiddetta “prima casa” ai fini della detrazione interessi) e non agli immobili tenuti come seconde case o destinati a locazione. Per un mutuo acceso per acquistare una vera e propria seconda casa – ossia un immobile che non viene adibito ad abitazione principale entro i termini di legge – gli interessi passivi non sono detraibili in dichiarazione dei redditi.
Esistono però alcune casistiche particolari:
In pratica, quindi, il mutuo sulla seconda casa non è detraibile per gli interessi passivi se l’immobile rimane una semplice “seconda casa” (casa vacanze, immobile a reddito, ecc.). La detrazione torna possibile solo se l’immobile oggetto del mutuo diventa la nuova abitazione principale del contribuente nel rispetto dei requisiti formali e dei tempi stabiliti dall’Agenzia delle Entrate.
Ne abbiamo parlato più ampiamente nell'articolo sulla detrazione per due mutui sulla prima casa.
È molto probabile che la banca, dopo una rapida verifica, venga a conoscenza di tali criticità e respinga la richiesta di finanziamento per non possesso dei requisiti necessari. Se si è stati segnalati come cattivi pagatori alla Centrale dei Rischi Finanziari (CRIF) è inutile tentare di rivolgersi ad altre banche per ottenere un nuovo finanziamento.
Obiettivamente è difficile che la domanda per il secondo finanziamento venga accolta, poiché le risorse economiche di cui si dispone potrebbero essere ritenute insufficienti a sostenere il peso finanziario di due mutui.
Le segnalazioni negative rendono oggettivamente molto difficile chiedere un nuovo mutuo quando se ne ha già uno in essere. È pressoché impossibile che il finanziamento venga concesso, anche in caso di cointestazione con il coniuge.
In Italia non esiste un limite di legge al numero di mutui che una persona può avere: in teoria se ne possono avere anche più di due, ma in concreto è la banca a fissare il limite, valutando caso per caso reddito, garanzie e livello di indebitamento già in essere prima di concedere un ulteriore finanziamento.
