Hai acceso anni fa un mutuo per l'acquisto dell’abitazione in cui risiedi stabilmente e ora ne vorresti aprire un altro per comprare una seconda casa? Vediamo se si possono avere due mutui.
In Italia non c’è, al momento, una legge che impedisca di avere più di un mutuo in contemporanea. Non c’è, di fatto, un limite al numero di finanziamenti che lo stesso soggetto possa richiedere. In linea teorica si è, quindi, liberi di accendere più mutui per l’acquisto di beni immobili, presso uno o più istituti di credito.
Tuttavia, la questione si complica se si considerano le garanzie richieste dalle banche mutuanti, che non sono tenute a concedere finanziamenti a semplice richiesta, ma hanno la facoltà di scegliere se accordare o meno il credito a seconda delle capacità di restituzione del richiedente. Contraendo più mutui, aumenta significativamente il rischio di insolvenza da parte del mutuatario.
La presenza di un finanziamento già in corso rappresenta, oggettivamente, un ostacolo non indifferente alla concessione di un secondo mutuo. Di norma le banche si limitano a concedere a titolo di mutuo l’80% del valore dell’immobile per cui il prestito viene richiesto, con un piano di rientro suddiviso in rate di importo che non superi un terzo del reddito netto mensile del mutuatario. È, quindi, presumibile che il mutuo già in corso stia già assorbendo una fetta consistente dello stipendio. Accenderne un altro rischia verosimilmente di rendere l’impegno economico troppo gravoso in proporzione alle entrate. L’istituto di credito rischierebbe di trovarsi in una situazione in cui il debito rimanga insoluto.
Affinché la domanda di finanziamento per un nuovo mutuo venga accettata, è necessario soddisfare severi requisiti reddituali e dimostrare di avere un ottimale merito creditizio. Approfondiamo insieme.
Prima di deliberare e decidere se accordare un nuovo finanziamento in presenza di uno già in corso, l’istituto di credito verifica se sul richiedente siano state fatte segnalazioni negative da parte di altre banche e/o dai Sistemi di Informazione Creditizia (SIC) o dalla Centrale dei Rischi Finanziari (CRIF), enti specificamente deputati alla raccolta di informazioni sui richiedenti credito.
Ebbene, chi, per qualsiasi motivo, risulti essere un cattivo pagatore o sia in ritardo con i pagamenti di altri prestiti e finanziamenti molto difficilmente avrà accesso al nuovo mutuo.
Per decidere se accordare il prestito, la banca valuta con attenzione la condizione economica del richiedente. In genere occorre allegare alla domanda di finanziamento le ultime tre buste paga, le ultime due dichiarazioni dei redditi, la lista dei movimenti bancari dell’ultimo semestre e l’ultimo estratto conto di tutti i conti correnti bancari o postali posseduti.
Qualora il richiedente non disponesse di risorse economiche sufficienti per coprire le rate di entrambi i finanziamenti, la richiesta verrà respinta. In linea generale, la possibilità di accendere un secondo mutuo è concessa solo ai richiedenti che dimostrano di avere una buona solidità economica e un contratto di assunzione a tempo indeterminato.
Per chi necessita di accendere un nuovo mutuo avendone, però, già uno in essere, le possibili soluzioni sono essenzialmente due. Le illustriamo di seguito.
Il richiedente può cointestare il nuovo mutuo con un altro soggetto percettore di reddito, come per esempio il coniuge o il convivente di fatto, a patto, però, che non abbia già a sua volta finanziamenti in corso a suo carico e non risulti essere un cattivo pagatore.
In alternativa al mutuo, si può considerare di ricorrere alla fidejussione, un negozio giuridico che prevede che un terzo soggetto, detto fidejussore, funga da garante in caso di insolvenza da parte del mutuatario.
La fidejussione, disciplinata nel nostro ordinamento dall’articolo 1936 del codice civile, è un contratto con cui, in sostanza, un terzo si obbliga alla medesima prestazione dovuta dal debitore principale. Ai sensi dell’articolo 2740 del codice civile, il fidejussore si impegna a garantire l’adempimento dell’obbligazione del mutuatario con il suo intero patrimonio.
Usufruire delle agevolazioni previste per l'accensione di un mutuo per la prima casa non è consentito per l'acquisto di una seconda casa. In caso di acquisto della prima casa mediante mutuo, in sede di dichiarazione dei redditi è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati durante l’anno.
Questa agevolazione non si applica ad altri immobili acquistati in seguito, come, per esempio, la casa al mare o in montagna o una proprietà da mettere a reddito, definite seconde case. Quindi, non si possono avere due mutui prima casa contemporaneamente.
Un mutuo richiesto per l’acquisto della prima casa può, in teoria, essere affiancato da un altro finanziamento con finalità diverse.
Prima di richiedere un nuovo mutuo quando ancora si stanno pagando le rate del primo, è fondamentale valutare la questione con la massima attenzione e la dovuta consapevolezza. Con due mutui in corso, le spese potrebbero farsi effettivamente pesanti sulle tasche del mutuatario proprio perché le rate si sommano.
Inoltre, laddove, come accennato, il mutuo per l’acquisto della prima casa solitamente presenta condizioni vantaggiose, per l’accensione di un secondo mutuo in genere non è possibile beneficiare delle stesse agevolazioni. Supponiamo, per esempio, di aver acceso un mutuo nove anni fa quando abbiamo acquistato la nostra abitazione principale, beneficiando a fine anno della detrazione degli interessi passivi dall’IRPEF. Qualora aggiungessimo un mutuo per comprare una seconda casa da mettere a reddito non avremmo diritto ad alcuna detrazione o agevolazione.
L’importo erogato per il secondo mutuo potrebbe essere inferiore all’80% del valore della proprietà. Inoltre, la banca in genere iscrive un'ipoteca sull'immobile a garanzia della restituzione della somma erogata, dopo aver eseguito una perizia immobiliare per stabilire il valore dello stesso. È, pertanto, doveroso essere consapevoli che con l’accensione di un altro mutuo si renderebbe necessario iscrivere un’ipoteca di secondo grado.
Una volta acceso un secondo mutuo per comprare una seconda casa o per eseguire interventi di ristrutturazione nella propria abitazione principale, si può fare ricorso a un utile strumento che, in gergo giuridico, prende il nome di consolidamento dei debiti. Si tratta di una soluzione che, per una maggiore comodità di rimborso, consente di unire in un unico prestito più finanziamenti precedentemente stipulati con uno o più istituti bancari.
Con il consolidamento dei debiti si tagliano le spese e si ottiene una sola rata più snella, di importo minore e più sostenibile rispetto alla somma delle rate mensili dei due mutui originari. Il piano di ammortamento è in genere esteso di qualche anno e i tassi di interesse leggermente superiori.
Con il consolidamento dei debiti si paga, quindi, una sola rata a una sola banca. La richiesta deve essere fatta a un unico istituto, che si premurerà di ridefinire le condizioni contrattuali delle due pendenze.
È molto probabile che la banca, dopo una rapida verifica, venga a conoscenza di tali criticità e respinga la richiesta di finanziamento per non possesso dei requisiti necessari. Se si è stati segnalati come cattivi pagatori alla Centrale dei Rischi Finanziari (CRIF) è inutile tentare di rivolgersi ad altre banche per ottenere un nuovo finanziamento.
Obiettivamente è difficile che la domanda per il secondo finanziamento venga accolta, poiché le risorse economiche di cui si dispone potrebbero essere ritenute insufficienti a sostenere il peso finanziario di due mutui.
Le segnalazioni negative rendono oggettivamente molto difficile chiedere un nuovo mutuo quando se ne ha già uno in essere. È pressoché impossibile che il finanziamento venga concesso, anche in caso di cointestazione con il coniuge.
