Per chi ha difficoltà di accesso al credito, c’è una formula alternativa alla tradizionale compravendita immobiliare, che consente di ottenere la piena proprietà di un immobile senza dover pagare in un’unica soluzione il prezzo di acquisto al momento della consegna. Si tratta della vendita di un immobile a rate senza riserva di proprietà, una soluzione poco conosciuta, che conferisce indubbiamente un notevole vantaggio all’acquirente, esponendo, però, il venditore a rischi significativi. Approfondiamo insieme.
La vendita con riserva di proprietà, o vendita con patto di riservato dominio, è il contratto per effetto del quale l’acquirente ottiene immediatamente il godimento dell’immobile oggetto di cessione, ma la proprietà dello stesso rimane in capo al venditore finché il prezzo di vendita, per il quale è prevista una rateizzazione, viene interamente saldato.
Ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile, l'acquisizione del diritto di proprietà è, quindi, subordinata al pagamento dell'intero prezzo concordato dalle parti. In altre parole, la proprietà effettiva del bene immobile non viene trasferita al compratore fino al pagamento dell’ultima rata di acquisto. Si tratta di una soluzione molto utilizzata nel mercato immobiliare in caso di pagamento a rate tra privati.
Nel caso in cui, per qualsiasi motivo, l’esborso non venisse effettuato secondo i termini stabiliti, il venditore ha il diritto non solo di disporre la risoluzione del contratto ma anche di riappropriarsi dell’immobile in questione.
Indipendentemente dalla cifra già versata dal compratore, in caso di mancato o gravemente ritardato pagamento il venditore è pienamente legittimato a riprendersi l’unità immobiliare in questione. In caso di restituzione dell’immobile, il venditore è tenuto al rimborso delle rate fino a quel momento riscosse.
Se, invece, il pagamento delle rate di acquisto è regolare, il venditore non può disporre per nessun motivo la risoluzione del contratto.
Con la vendita senza riserva di proprietà, l'acquisizione del diritto di proprietà da parte dell’acquirente avviene contestualmente alla sottoscrizione del contratto di compravendita. La proprietà effettiva dell’immobile viene, quindi, immediatamente trasferita al compratore.
Con la vendita senza riserva di proprietà, il venditore non può riappropriarsi del bene nel caso in cui il compratore non adempiesse al pagamento delle rate. A fronte di tale evenienza, potrebbe solo adire le vie legali per il recupero del credito, ossia delle rate non versate dall’acquirente, ma non reclamare la proprietà del bene venduto.
La vendita di un immobile a rate senza riserva di proprietà consente a chi non dispone di sufficiente liquidità per pagare in un’unica soluzione il prezzo del bene al momento della consegna di divenirne subito proprietario, beneficiando della dilazione e rateizzazione del pagamento.
Si tratta di una soluzione che conferisce un notevole vantaggio all’acquirente. Anche nella malaugurata ipotesi in cui questi si ritrovasse nell’impossibilità di provvedere al pagamento delle rate previste, il venditore non avrebbe diritto di pretendere la restituzione dell’immobile.
Qualora il compratore, per qualsiasi motivo, non adempiesse al pagamento delle rate di acquisto, alla parte venditrice sarebbe solo concesso di adire le vie legali per richiedere il pagamento delle somme dovute. In sostanza, una volta conclusa la vendita, il venditore non esercita più alcun diritto sul bene.
Senza l'intervento di un istituto di credito, il proprietario cede e vende l’immobile a un soggetto terzo, con l'aspettativa che il prezzo di vendita venga corrisposto entro un periodo di tempo prestabilito attraverso pagamenti multipli, solitamente programmati al momento dell'acquisto.
Il pagamento in genere avviene mensilmente, con l'addebito diretto in conto corrente delle rate di importo costante.
A differenza della vendita con patto di riservato dominio, in cui il venditore resta proprietario del bene fino all'ultimazione del pagamento del prezzo stabilito, con la vendita senza riserva di proprietà, benché il pagamento sia ancora in sospeso, il bene risulta essere di proprietà dell’acquirente fin da subito.
Nella vendita a rate tra privati senza riserva di proprietà è innegabile che il venditore si esponga a rischi significativi. Elenchiamo di seguito le principali criticità di cui è opportuno essere consapevoli prima di optare per questa formula di compravendita immobiliare.
Il principale rischio che corre il venditore con la vendita a rate senza riserva di proprietà è rappresentato dall’inadempimento dell'acquirente all'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
Se il compratore non adempie al pagamento delle rate di acquisto concordate, il venditore può solo adire le vie legali per ottenere le somme dovute ma non può pretendere la restituzione del bene venduto, poiché la proprietà dello stesso è passata al compratore contestualmente alla stipula dell’atto di vendita.
Benché il venditore possa agire per via legale in caso di mancato pagamento, il recupero del credito può essere estremamente problematico.
Se l’acquirente non dispone di liquidità e risorse economiche sufficienti per provvedere al pagamento delle somme dovute, il venditore può avviare un’azione esecutiva sui suoi beni e sul bene oggetto del contratto per riscuotere l’importo che non è stato versato. Tuttavia, i tempi della procedura di pignoramento dei beni può variare da un minimo di 18-24 mesi a oltre 5-6 anni. Il percorso di risoluzione legale della questione può, quindi, richiedere molto tempo.
In caso di inadempimento dell'acquirente all'obbligo di pagare il prezzo pattuito, l’unico strumento di cui il venditore dispone per ottenere quanto gli spetta è l’azione giudiziaria, che implica costi non indifferenti.
La vendita di un bene a rate senza riserva di proprietà è una modalità di compravendita che conferisce un notevole vantaggio soprattutto all’acquirente, esponendo, però, il venditore a rischi significativi. Analizziamo nel dettaglio i vantaggi e gli svantaggi per entrambe le parti.
La vendita a rate senza riserva di proprietà assicura al compratore il possesso immediato del bene, escludendo il rischio che gli venga sottratto anche qualora non riuscisse a restare in regola con il pagamento delle rate di acquisto.
| Vantaggi | Svantaggi |
| L’acquirente acquista un immobile mediante pagamento rateale, divenendone subito proprietario. | Ottenendone subito la piena proprietà, l'acquirente è tenuto a completare il pagamento anche qualora l’immobile non soddisfacesse pienamente le sue aspettative. |
| Anche in caso di mancata o gravemente ritardata corresponsione del prezzo stabilito, il venditore non avrebbe diritto di pretendere la restituzione dell’immobile. | L'acquirente rischia di essere citato in giudizio dal venditore in caso di mancato pagamento. |
| L'acquirente può disporre dell’immobile senza limitazioni o restrizioni da parte del venditore, poiché fin da subito ne ottiene la piena proprietà. | |
| La vendita a rate senza riserva di proprietà rappresenta una via percorribile da chi non è in grado né di pagare il bene in un’unica soluzione né di accedere a finanziamenti tradizionali. |
Optare per la vendita a rate senza riserva di proprietà è una soluzione che con buona probabilità consente al venditore di trovare rapidamente un acquirente interessato e concludere, quindi, la vendita in tempi brevi, esponendosi però al rischio di non ricevere tutte le rate previste e incontrare difficoltà nel recupero del credito.
| Vantaggi | Svantaggi |
| La vendita a rate senza riserva di proprietà rappresenta una soluzione di sicuro interesse per chi potrebbe avere difficoltà ad accedere a prestiti bancari, aumentando le probabilità di vendita. | Se l'acquirente smette di pagare le rate di acquisto, non è possibile riappropriarsi del bene, poiché la proprietà dello stesso è stata trasferita all’acquirente con la stipula dell'atto di vendita. |
| L'assenza di riserva di proprietà può rendere l'offerta interessante per l'acquirente, aumentando le probabilità di riuscire a concludere la vendita in tempi brevi. | Il venditore rischia di dover intraprendere lunghe e costose azioni legali per recuperare il credito che gli spetta. |
| Senza riserva di proprietà, il venditore non esercita alcun diritto e non ha alcun controllo sull’immobile una volta venduto. |
Nel periodo che intercorre tra la presa di possesso dell’immobile da parte dell’acquirente e il vero e proprio trasferimento di proprietà, il venditore deve provvedere al pagamento dell’imposta municipale unica (IMU), poiché detiene la proprietà dell’immobile.
Per diventare proprietari di un immobile senza accendere un mutuo, si può stipulare un contratto di vendita a rate senza riserva di proprietà, che consente di acquisire immediatamente la piena proprietà del bene beneficiando al contempo del pagamento rateale, senza dover ricorrere all'intermediazione bancaria.
Il venditore rimane esposto al rischio di mancato pagamento. Senza riserva di proprietà non avrebbe il diritto di vedersi restituire l’immobile in caso di mancato o gravemente ritardato pagamento da parte del compratore. Potrebbe solo agire legalmente per cercare di recuperare le somme dovute.
Per vendere un immobile a rate si può stipulare un contratto di vendita senza o con riserva di proprietà, che consente il pagamento rateale. Il passaggio di proprietà avviene, rispettivamente, subito e al saldo completo del prezzo di acquisto.
