Nel contratto di locazione 4+4, se una delle parti comunica correttamente il diniego di rinnovo (di norma almeno 6 mesi prima della scadenza), il contratto cessa alla data di fine periodo e l’inquilino deve rilasciare l’immobile. Se invece nessuno invia disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Il locatore, però, alla prima scadenza può negare il rinnovo solo per motivi tassativi previsti dalla legge.
Sintesi:
Cosa fare in caso di mancato rinnovo del contratto di locazione 4+4? Svisceriamo la questione e scopriamo quali sono i termini di legge da rispettare e le modalità con cui comunicare la propria decisione alla controparte, concentrandoci in particolar modo su quando sia il proprietario dell’immobile a decidere di non rinnovare l’accordo locatizio alla scadenza.
Il mancato rinnovo del contratto di locazione è una comunicazione formale con cui il locatore o il locatario segnalano alla controparte la volontà di non estendere l’accordo locatizio oltre la scadenza. I contraenti sono tenuti a comunicare il diniego di proroga con le modalità e nei tempi previsti dalla normativa vigente, a pena di nullità.
La legge, come vedremo nei prossimi paragrafi, tratta la questione del mancato rinnovo dell’accordo locatizio in modo distinto per il locatore e il locatario, con maggiori tutele verso quest’ultimo. Nello specifico, la legge numero 431 del 9 dicembre 1998 prevede una disciplina specifica per tutelare il locatario da eventuali mosse azzardate del locatore.
Il proprietario dell’immobile può annullare il contratto di locazione solo alla prima scadenza e sempreché ricorra, come vedremo, una delle circostanze specificatamente stabilite dalla legge, che giustifichino la necessità di rientrare anzitempo in possesso dell’immobile. Approfondiamo insieme.
parti possono decidere se disdire o rinnovare il contratto a condizioni differenti. Nel caso in cui né il proprietario né l’inquilino esprimano la volontà di concludere l’accordo o di cambiarne le condizioni, il contratto si rinnova in automatico per ugual periodo (4+4 anni) alle medesime condizioni. Se una delle due parti vuole terminare l’accordo locatizio o cambiarne le condizioni, deve inviare una formale comunicazione alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza ultima del contratto.
Nel linguaggio comune i termini vengono spesso usati come sinonimi, ma non indicano esattamente la stessa cosa. La mancata rinnovazione è il risultato (cioè il contratto che cessa alla scadenza, perché non viene prorogato). La disdetta, invece, è l’atto con cui il locatore (o il conduttore) comunica formalmente all’altra parte la volontà di impedire il rinnovo tacito.
Nel 4+4 la differenza è importante soprattutto per il locatore:
In breve: la disdetta è la comunicazione; la mancata rinnovazione è l’effetto della disdetta valida (o dell’assenza di accordo su un rinnovo a nuove condizioni).
Alla seconda scadenza del contratto di locazione, sia il locatore che il locatario hanno diritto di attivare la procedura per:
In ambo i casi, occorre comunicare la propria volontà alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC), due modalità che consentono di confermare l’avvenuta ricezione della comunicazione da parte del destinatario.
Il ricevente è tenuto a dare risposta, sempre mediante raccomandata A/R o PEC, entro 60 giorni dalla data di ricevimento della comunicazione. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto di affitto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. Se, invece, nessuna delle due parti compie alcuna azione, il contratto si rinnova in automatico per altrettanti anni.
Al locatore la legge consente solo di impedire il tacito rinnovo del contratto di locazione dopo la prima scadenza. Il proprietario dell’immobile, a differenza, come vedremo, del locatario, non può interrompere il rapporto locatizio durante il suo svolgimento.
Affinché sia valida, la decisione di interrompere il proseguo del rapporto locatizio al primo termine contrattuale deve essere comunicata alla controparte con un preavviso di almeno 6 mesi e debitamente motivata. L’articolo 3, comma 1, della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998 stabilisce che il locatore possa avviare una procedura di diniego di proroga del contratto alla prima scadenza solo per necessità di:
L’omessa indicazione della motivazione rende nulla la comunicazione di mancato rinnovo del contratto di locazione 4+4.
La legge stabilisce che il locatore che abbia negato il rinnovo del contratto per uno dei suddetti motivi ma che, trascorsi 12 mesi dalla riconsegna dell’immobile tolto in locazione, non utilizzi il bene per le finalità indicate nella comunicazione di diniego di proroga, riattivi il contratto di affitto tempestivamente. In alternativa, dovrà corrispondere al locatario un indennizzo non inferiore a 36 mensilità a titolo risarcitorio.
Inoltre, il locatore è autorizzato a procedere con il diniego del rinnovo del contratto di affitto alla scadenza anche nel caso in cui l’inquilino disponga di un altro alloggio idoneo nello stesso comune in cui si trova l’immobile locato o se, senza giustificazione, si sia stabilito altrove e non occupi più l'appartamento continuativamente.
Per procedere con il diniego di proroga del contratto di locazione, il locatore dovrà comunicare in maniera ufficiale la propria decisione al locatario con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla scadenza tramite raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC).
Si tratta di un atto unilaterale recettizio, che diventa effettivo quando giunge a conoscenza del locatario.
Qualora il locatore non si attenesse alle disposizioni di legge in vigore per il mancato rinnovo o il preavviso non venisse rispettato, la comunicazione è da considerarsi nulla. In tal caso, il rinnovo del contratto di locazione si verifica automaticamente e il locatario è autorizzato a seguitare a occupare l’immobile.
Indichiamo di seguito un modello fac simile della lettera di mancato rinnovo del contratto di locazione 4+4 da parte del locatore.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatore, sono a comunicare la volontà di avvalermi, a fronte della necessità di ____, della clausola di diniego di rinnovo del contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ____ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____
Pertanto, chiedo che l’immobile venga consegnato libero da cose e persone decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
Oltre a impedire il rinnovo della locazione, il locatario, a differenza del locatore, è libero di disdire il contratto in qualsiasi momento, purché informi la controparte con una formale lettera di disdetta inviata a mezzo raccomandata A/R o PEC con almeno 6 mesi di preavviso.
Se, quindi, il locatario decide di concludere il contratto di locazione, dovrà comunicare la sua intenzione alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto o della data in cui intende lasciare l'immobile.
In assenza di una clausola di recesso libero, il locatario è autorizzato a terminare il contratto prima della scadenza solo in presenza di valide ragioni che impediscano di proseguire il rapporto locatizio, come, per esempio, la perdita dell’impiego. In presenza, invece, di una specifica clausola di recesso libero, il locatario è libero di risolvere il contratto di locazione in qualsiasi momento, anche in assenza di motivazioni di grave entità.
Nel caso in cui il preavviso non venisse rispettato, il locatario è tenuto a corrispondere interamente al locatore l’importo dei canoni di locazione equivalenti al periodo del mancato preavviso.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una comunicazione di mancato rinnovo del contratto di locazione 4+4 da parte del locatario.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____,
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatario, sono a comunicare, a fronte della necessità di ____, la mia volontà di disdire e non rinnovare oltre la prossima scadenza il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ___ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile a uso commerciale di Sua proprietà sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
L’immobile Le sarà riconsegnato libero da persone e cose in data _____.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Con la cedolare secca il rinnovo/proroga del 4+4 ha soprattutto impatti fiscali e procedurali:
Nel rinnovo (più correttamente: proroga) di un contratto di locazione, l’Agenzia delle Entrate ha un ruolo centrale perché gestisce l’adempimento fiscale-amministrativo che “aggiorna” lo stato del contratto registrato.
In pratica:
Se, almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio, il proprietario comunica di non voler rinnovare il contratto, alla data di scadenza la locazione si intende cessata e, pertanto, scatta l’obbligo per il locatario di restituire l’immobile libero da persone e cose di sua proprietà.
In mancanza di qualsiasi tipo di comunicazione, il contratto di affitto si rinnova automaticamente per altri 4+4 anni alle medesime condizioni di prima.
In caso di contratto di locazione scaduto e non rinnovato alla seconda scadenza, il locatario è tenuto alla riconsegna dell’immobile libero da persone e cose di sua proprietà.
Il periodo di preavviso varia a seconda del tipo di contratto di locazione. Per i contratti di affitto a canone libero il preavviso è di almeno 6 mesi. Il contratto può prevedere un periodo di preavviso più ampio, ma non inferiore a un semestre.
