Sì, in alcuni casi è possibile “trasferire il mutuo” su un’altra casa tramite la sostituzione di garanzia: l’ipoteca passa dal vecchio immobile a quello nuovo, mentre mutuo, rata, tasso e durata restano invariati. Non è però un diritto del cliente: la banca deve valutare e approvare l’operazione, altrimenti occorre ricorrere ad alternative (accollo, surroga, nuovo mutuo, estinzione).
Sintesi
Se si desidera vendere un immobile attualmente iscritto a ipoteca per acquistarne uno nuovo si può approfittare della sostituzione di garanzia del mutuo, una misura offerta da alcune banche che, in sostanza, consente di trasferire il mutuo su un’altra casa. Vediamo nello specifico come funziona.
Con la sostituzione di garanzia del mutuo è possibile trasferire l’ipoteca dall’attuale abitazione alla nuova casa. L’ipoteca già esistente viene trasferita sull’immobile di nuovo acquisto.
In altre parole, la banca mutuante sposta l’ipoteca dall’immobile con mutuo in corso alla nuova abitazione che ci si accinge ad acquistare. Il mutuatario continua a versare le rate del mutuo già acceso e a beneficiare delle condizioni originariamente sottoscritte. Il finanziamento rimane lo stesso, alle stesse condizioni, con la stessa durata e presso lo stesso istituto di credito. A cambiare è il bene oggetto di ipoteca.
Si tratta di una misura molto vantaggiosa ma ancora non particolarmente conosciuta. Al momento nell’ordinamento giuridico italiano non v’è, di fatto, alcuna norma che imponga alle banche di concedere tale servizio. Ne risulta che solo un'esigua minoranza di istituti bancari si presti a tali richieste e offra concretamente ai mutuatari la possibilità di sostituire la garanzia del mutuo. Sarebbe auspicabile un intervento legislativo che renda tale strumento più facilmente accessibile in futuro.
Trasferire il mutuo su un altro immobile è una soluzione estremamente vantaggiosa, poiché consente al mutuatario di continuare a beneficiare delle condizioni stipulate con il mutuo originario.
Supponiamo, per esempio, di aver acceso un mutuo a tasso fisso in un periodo favorevole rispetto ai tassi di interesse attuali. Se non potessimo trasferire il mutuo sulla casa che ci accingiamo ad acquistare, dovremmo per forza accenderne uno a condizioni meno vantaggiose.
Inoltre, non dovendo presentare una domanda di finanziamento per richiedere un altro prestito per l’acquisto della nuova casa si otterrà un inestimabile risparmio in termini di tempo e scocciature. Non occorrerà fornire nuovamente i propri documenti reddituali per dimostrare di disporre di risorse economiche sufficienti al pagamento delle rate del mutuo.
Non dovendo richiedere un nuovo finanziamento per l’abitazione che si intende acquistare, inoltre, non si dovranno versare le spese di istruttoria per l’apertura della pratica e le tasse relative all’accensione del mutuo, che la banca trattiene per conto dell'erario dall'importo erogato.
Chi ha necessità di vendere un immobile con mutuo in corso per acquistarne uno nuovo può richiedere alla banca mutuante di trasferire l’ipoteca esistente dall’abitazione originaria a quella di nuovo acquisto. Gli accordi e le condizioni sottoscritti per il mutuo originario non cambiano, a meno che sia il mutuatario a chiederlo.
Tuttavia, la richiesta potrebbe essere respinta qualora l’istituto bancario in questione non offrisse la possibilità di sostituire la garanzia del mutuo.
Se la richiesta viene accolta, lo step successivo è la perizia dell’immobile che il richiedente vorrebbe acquistare. La banca nomina un perito tecnico che effettua un sopralluogo ed esegue un’accurata valutazione immobiliare finalizzata a stabilire il valore della proprietà.
Se la banca acconsente a trasferire il mutuo da una casa all'altra alle stesse condizioni, si può procedere con la vendita dell’immobile originario e con l’acquisto della nuova abitazione, affinché l’ipoteca possa concretamente essere spostata. Per concludere l’operazione occorre trasferire formalmente l’ipoteca con un atto notarile.
È però doveroso ribadire che al momento non tutte le banche offrono ai mutuatari la possibilità di trasferire l’ipoteca già esistente sull’immobile di nuovo acquisto, dal momento che, come accennato, non v’è alcun obbligo in tal senso per gli istituti di credito. Se la richiesta viene respinta, si dovranno valutare altre soluzioni, che illustriamo brevemente di seguito.
La sostituzione classica del mutuo è un’operazione che prevede l’estinzione del mutuo esistente e l’accensione di uno nuovo con un’altra banca.
Un’altra alternativa è rappresentata dall’accollo del mutuo all’acquirente. In sostanza, l’ipoteca resta al suo posto e a cambiare, in questo caso, è l’attore del contratto. L’acquirente subentra nel mutuo del venditore, liberandolo dal debito e provvedendo al pagamento delle rate residue fino alla scadenza.
La surroga del mutuo, introdotta dalla legge Bersani numero 40 del 2 aprile 2007, permette di trasferire un mutuo esistente da una banca a un'altra senza penali o costi di attivazione.
L’estinzione anticipata del vecchio mutuo con il ricavato della vendita è una soluzione che consente di liberare l’immobile dal peso di un’ipoteca. Per i mutui prima casa stipulati dopo il 2 febbraio 2007, grazie alla legge Bersani, l’estinzione anticipata (anche contestuale al rogito) non prevede più penali e la cancellazione dell’ipoteca avviene in modo semplificato. Se si è già trovato un acquirente interessato alla proprietà, ci si può accordare con banca e notaio perché il mutuo venga estinto al momento del rogito utilizzando parte del prezzo di vendita e, se necessario, accendere contestualmente un nuovo finanziamento per il nuovo acquisto.
Sostituire la garanzia del mutuo comporta delle spese, che elenchiamo di seguito:
Gli importi possono variare, anche di parecchio, da banca a banca. Per esempio, i costi per la perizia tecnica spaziano indicativamente da 300 a 600 euro. Anche le tariffe notarili variano da notaio a notaio, partendo orientativamente da un minimo di 1500 euro circa fino ad arrivare a oltre 3000 euro.
Prima di richiedere alla banca mutuante di trasferire l’ipoteca esistente dall’abitazione originaria a quella di nuovo acquisto si consiglia di valutare con attenzione i costi e i vantaggi.
Per spostare l’ipoteca da un immobile a un altro è necessario, innanzitutto, che la banca accetti di procedere con una sostituzione di garanzia. In concreto, questo significa che l’istituto di credito valuta il nuovo immobile proposto a garanzia, verificando che il suo valore e le sue caratteristiche siano ritenuti idonei a coprire il debito residuo del mutuo e che il rapporto tra valore dell’immobile e capitale da rimborsare rientri nei parametri interni di rischio della banca.
Una volta ottenuto il via libera, si passa alla fase operativa. Di norma, si procede così: la banca incarica un tecnico di fiducia per la perizia del nuovo immobile; se la valutazione è positiva, viene predisposto un atto notarile di sostituzione di garanzia, nel quale si stabilisce che l’ipoteca originariamente iscritta sul vecchio immobile venga trasferita al nuovo bene. L’atto viene poi registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari, affinché il trasferimento dell’ipoteca sia opponibile ai terzi.
È importante coordinare i tempi tra vendita della casa gravata da mutuo e acquisto della nuova abitazione. Spesso, infatti, gli atti vengono stipulati nella stessa giornata, alla presenza del notaio, in modo che la banca possa contestualmente spostare l’ipoteca e mantenere continuità nella garanzia. Fino alla stipula dell’atto di sostituzione, l’ipoteca continua a gravare esclusivamente sul vecchio immobile. Per questo motivo è fondamentale pianificare l’operazione con sufficiente anticipo insieme a banca, notaio e, se necessario, consulente immobiliare o finanziario di fiducia.
No, il principale vantaggio della sostituzione di garanzia del mutuo con il trasferimento dell’ipoteca da un immobile all’altro è rappresentato proprio dalla possibilità di continuare a beneficiare delle condizioni stipulate con il mutuo originario.
Molto probabilmente sì. Se si estingue il mutuo esistente e se ne accende uno nuovo, le condizioni dipenderanno dal nuovo contratto stipulato.
È necessario fornire, oltre ai propri documenti anagrafici, la documentazione relativa all'attuale mutuo e alla nuova proprietà.
Se cambi casa, il mutuo può rimanere lo stesso solo se la banca accetta la sostituzione di garanzia, spostando l’ipoteca sul nuovo immobile e lasciando invariati rata, durata e tasso; in caso contrario il vecchio mutuo viene in genere estinto, accollato all’acquirente o surrogato, e per la nuova abitazione occorre valutare un nuovo finanziamento con condizioni proprie.
