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Valutazione Appartamento Online: Come Calcolare il Valore di un Appartamento Online Gratuitamente

Jonas Wiesel
09.01.2024
9 min

Prima di vendere o comprare un appartamento, è importante procedere con la valutazione del suo valore immobiliare in modo da verificare se la cifra richiesta sia equa o superiore al valore di mercato. In questo modo, che tu sia il venditore o il potenziale acquirente di un appartamento, potrai venderlo o acquistarlo ad un prezzo ideale, evitando di perdere somme di denaro per una stima poco accurata.

Per tale motivo, la stima del valore immobiliare di un appartamento è il primo step per finalizzare un processo di compravendita.

Come effettuare la valutazione di un appartamento online

Come valutare un appartamento

Quali sono i fattori da tenere in considerazione per una corretta valutazione di un appartamento da vendere o da acquistare?

Scopriamo insieme 8 fattori da tenere a mente e monitorare.

1. Il prezzo di vendita di appartamenti situati nello stesso quartiere 

Uno dei migliori indicatori del valore della tua casa sono i prezzi di vendita di appartamenti simili nel tuo quartiere che sono stati venduti di recente. 

Che si tratti di una valutazione di un appartamento, di un'analisi comparativa di mercato effettuata da un agente o di una valutazione, la maggior parte degli esperti immobiliari farà affidamento sui valori immobiliari di case o appartamenti con caratteristiche similie alla tua vendutie in quel quartiere nello stesso arco temporale di riferimento.

2. La posizione

I periti e gli agenti immobiliari effettuano la valutazione considerando anche alcuni indicatori importanti della vivibilità e della qualità di vita offerta dal quartiere in cui si trova l’immobile, ovvero:

  • La presenza e la qualità delle scuole
  • Opportunità di lavoro
  • Vicinanza a centri commerciali, di intrattenimento e ricreativi
  • Disponibilità di mezzi di trasporto (fermate bus, tram, metro, treni)
  • Tasso di criminalità

3. Dimensioni e spazio utilizzabile

Quando si stima il valore di mercato di un appartamento, le dimensioni sono un elemento importante da considerare, poiché una casa più grande può avere un impatto positivo sulla sua valutazione.

Il valore di un appartamento è approssimativamente stimato con un prezzo per metro quadrato: il prezzo di vendita diviso per la metratura della casa.

Oltre alla metratura, anche lo spazio utilizzabile di una casa è importante per determinarne il valore. Garage, soffitte e seminterrati non finiti generalmente non sono conteggiati nella metratura utilizzabile.

4. Età, condizioni e classe energetica

In genere, le case di recente costruzione hanno un valore più alto rispetto al valore di appartamenti usati o che comunque abbiano già avuto dei proprietari. Il fatto che le parti critiche della casa, come l'impianto idraulico, l'impianto elettrico, il tetto e gli elettrodomestici, siano più recenti e quindi meno soggette a guasti, può generare risparmi per l'acquirente. 

Un appartamento che presenti delle garanzie in termini strutturali, o che abbiaha ricevuto delle opere di rifacimento di qualità, sarà sicuramente più appetibile per il mercato immobiliare se paragonatoa ad una abitazione sulla quale non sono state apportate opere di miglioramento da anni.

In questa stima rientra anche la verifica della classe energetica della casa o del palazzo in cui si trova. Un edificio con una classe energetica alta, ben coibentato, costruito con materiali ecosostenibili e all’avanguardia, garantirà un risparmio evidente in termini di costi energetici. Un fattore da non trascurare.

5. Ristrutturazioni e migliorie strutturali

Le opere di ristrutturazione faranno accrescere il valore di un appartamento, specialmente se apportate su appartamenti più vecchi che potrebbero avere caratteristiche obsolete. Tuttavia, non tutti i progetti di miglioramento sono progettati allo stesso modo.

L'impatto di un progetto o di una ristrutturazione varia in base al mercato in cui ti trovi e al valore della tua casa esistente. 

Inoltre, alcuni progetti come l'aggiunta di una piscina o di pavimenti in legno tendono a produrre aumenti maggiori del valore per le case più costose, mentre progetti come la ristrutturazione di una cucina o l'aggiunta di un bagno completo tendono ad avere un aumento di valore maggiore per le case meno costose.

La valutazione di una appartamento da ristrutturare sarà quindi inferiore rispetto alla valutazione di un appartamento ristrutturato a parità di condizioni.

6. Gli andamenti mercato immobiliare: domanda e offerta

Anche se il tuo appartamento è in ottime condizioni, nella posizione migliore, il numero di altre proprietà in vendita nella tua zona e il numero di acquirenti sul mercato possono influire sul valore della tua casa. Se ci sono molti acquirenti in competizione per un minor numero di case, è il mercato ideale per un venditore (ed è chiamato per tale motivo “mercato del venditore”). Al contrario, un mercato con pochi acquirenti ma molte case sul mercato viene definito “mercato del compratore”.

7. Indicatori macroeconomici

I fattori macroeconomici spesso influiscono sulla capacità di una persona di acquistare o vendere una casa. Per tale motivo, nei periodi in cui l’economia generale rallenta, generalmente lo fa anche il mercato immobiliare. 

Ad esempio, se la crescita dell'occupazione o dei salari rallenta, allora meno persone potrebbero potersi permettere una casa o potrebbero esserci anche meno opportunità di trasferirsi per nuove opportunità. È importante aggiornarsi sempre sullo stato attuale delle vendite di case e della variazione dei prezzi delle case nella tua zona, soprattutto quando intendi valutare il momento migliore per vendere la tua casa.

8. Il palazzo o l’edificio in cui si trova la casa

Qualora la casa si trovi all’interno di un condominio o di un palazzo, è importante valutare le caratteristiche strutturali del palazzo. Se la casa si trova in un palazzo costruito anni addietro, sicuramente avrà un valore inferiore rispetto ad una casa che si trova in un palazzo di recente costruzione o ristrutturato da poco. 

Occhio allea spese derivanti dalle opere di ristrutturazione che sono ciclicamente necessarie per mantenere l’efficienza strutturale e la sicurezza dello stabile in cui si trova la casa.

Per questo, è preferibile optare per case situate in palazzi per i quali non sono previste opere di rifacimento nel medio-lungo termine.

Come si valuta un appartamento: i metodi di valutazione

Esistono diversi metodi per fare una valutazione appartamento:

  • Metodo edonico confrontando online appartamenti venduti o in vendita
  • Calcolo prezzo metri quadrati per metri totali superficie appartamento
  • Confronto tra prezzi presenti nelle varie agenzie attraverso una ricerca
  • Stima fornita da un professionista del settore

Analizziamo questi quattro metodi in maggiore dettaglio.

Metodo edonico

Il metodo edonico si basa sull'analisi statistica dei prezzi degli immobili, considerando una vasta gamma di caratteristiche che possono influenzare il valore dell'appartamento, come la zona, la metratura, la presenza di servizi o la qualità delle rifiniture. Si confrontano appartamenti simili che sono stati venduti o che sono attualmente in vendita. Questo metodo fornisce una stima del valore basata su ciò che gli acquirenti sono disposti a pagare per caratteristiche specifiche.

Calcolo prezzo metri quadrati per metri totali

Questo metodo calcola il valore dell'appartamento moltiplicando il prezzo medio al metro quadrato della zona per i metri quadrati totali dell'immobile. È un approccio più diretto e si basa su dati di mercato relativi alla zona di interesse. Tuttavia, non tiene conto delle peculiarità o delle condizioni specifiche dell'immobile, che potrebbero influenzare il prezzo finale.

Confronto tra prezzi presenti nelle varie agenzie

Effettuare una ricerca sui prezzi proposti dalle diverse agenzie immobiliari per immobili simili nella stessa area può fornire un'idea generale del range di prezzo attuale. Questo metodo permette di avere una visione comparativa e competitiva, ma può includere una grande varietà di immobili con caratteristiche differenti, e i prezzi potrebbero riflettere più le strategie commerciali delle agenzie che il valore reale del mercato.

Stima fornita da un professionista del settore

L'opinione di un esperto valutatore immobiliare è spesso considerata il metodo più affidabile per la valutazione di un appartamento. Il professionista effettuerà un'ispezione diretta dell'immobile, considerando tutti i fattori rilevanti: condizioni strutturali, posizione, mercato locale, e così via. La stima sarà dettagliata e personalizzata, riflettendo le unicità dell'appartamento e fornendo una valutazione accurata del suo valore sul mercato. Questo metodo è spesso richiesto per procedimenti legali, transazioni finanziarie o per ottenere mutui.

Come calcolare il valore di un appartamento gratuitamente

Come si valuta un appartamento: il calcolo e la stima immobiliare

Abbiamo visto che per valutare un appartamento si può partire dal prezzo per metro quadrato. Quando si conosce questo valore (che varia a seconda della città ma anche delle zone specifiche), si moltiplica per il numero di metri quadri complessivo dell’appartamento. Attraverso questo calcolo sarà possibile avere una valutazione che però non tiene conto di altri fattori di cui parleremo in seguito.

Come calcolare il valore del tuo appartamento online

È possibile effettuare la valutazione di un appartamento online gratis sui siti specializzati, inserendo semplicemente tutti i valori richiesti, in modo da consentire ai vari algoritmi di fare una stima di prezzo prendendo in considerazione diversi parametri. Questo metodo è conosciuto con il nome di “metodo edonico” e consiste nel mettere in considerazione appartamenti in vendita o già venduti confrontando i vari parametri.

Un esempio è lo strumento di valutazione offerto gratuitamente da RealAdvisor, che ti consente di ottenere in soli 3 minuti una valutazione affidabile del tuo appartamento, in una qualsiasi zona del territorio italiano. Per procedere, ti basta accedere qui allo strumento di valutazione immobiliare online, e inserire i dati richiesti.

In soli 3 minuti otterrai una valutazione dell’appartamento e per email riceverai un report completo con tutti i principali dati di cui hai bisogno, oltre ai contatti per approfittare del nostro team di consulenza gratuito. 

Come calcolare il valore del tuo appartamento da solo: esempio pratico

Abbiamo visto come effettuare la valutazione di un immobile online gratis, compilando un form dove verranno richieste varie informazioni sull’immobile. Nello specifico, ecco alcuni dei dati che vengono solitamente richiesti:

  • Posizione dell’appartamento
  • Piano ed eventuale presenza di ascensore
  • Anno di costruzione e dell’eventuale ristrutturazione
  • Metratura
  • Presenza di balconi
  • Presenza di cantina
  • Presenza di posto auto

Inserendo tutti i dati richiesti il sistema farà una valutazione in modo da ottenere una cifra realistica che può essere considerata se si vuole vendere o acquistare l’appartamento.

Questo metodo risulta più efficace rispetto al calcolo che prevede la semplice moltiplicazione del prezzo al mq per la superficie totale, perché tiene in considerazione diversi fattori che possono far aumentare o diminuire il valore dell’appartamento.

Dopo aver inserito tutti i dati verrà offerta una valutazione dell’appartamento online gratis.

Qui di seguito proponiamo un esempio inserendo i dati che abbiamo elencato in precedenza: 

  • Appartamento in via 25 Aprile (Roma)
  • 3° piano con ascensore
  • Costruito negli anni 70’
  • 120 metri quadrati
  • 2 balconi
  • Con cantina
  • Un posto auto nel cortile

Una volta ottenuti tali dati, gli algoritmi elaborano un prezzo che tiene in considerazione tutti i vari fattori: quelli negativi lo fanno scendere di valore mentre i positivi lo fanno salire. Questo sistema consente di ottenere una valutazione molto vicina al reale prezzo di mercato.

In alternativa, si può consultare la pagina dedicata ai prezzi del mercato immobiliare, trovare il prezzo al mq della zona di interesse e quindi moltiplicarlo per la superficie. Tuttavia, la valutazione sarà meno precisa, ma risulta utile per avere un’idea dei prezzi degli appartamenti di cui non si conoscono i dettagli come quelli elencati (ma si può comunque confrontare con il prezzo degli immobili venduti nella stessa zona). 

3 Punti Chiave
  • La valutazione di un appartamento tiene in considerazione diversi fattori tra cui posizione, metratura, numero di vani, servizi in zona ecc.
  • Uno dei metodi più utilizzati per la valutazione di un appartamento è quello del confronto con appartamenti simili venduti nella stessa zona o in zone simili.
  • Oggi è possibile valutare un appartamento online gratuitamente sfruttando gli strumenti di valutazioni offerti da siti specializzati, come RealAdvisor.

Fonti

FAQ

In che modo la posizione influisce sulla valutazione di un appartamento?

La posizione è uno dei fattori più critici nella valutazione di un appartamento. Aspetti come la vicinanza a servizi essenziali (scuole, ospedali, trasporti pubblici), la qualità dell'ambiente circostante (parchi, aree commerciali), e la reputazione del quartiere possono influenzare significativamente il valore di un immobile. Inoltre, la presenza di particolari vantaggi come una bella vista o la scarsità di offerta in un'area desiderabile possono aumentare il valore.

Come viene calcolato il valore di un appartamento in base alla sua condizione e agli aggiornamenti effettuati?

La condizione dell'appartamento e qualsiasi aggiornamento o ristrutturazione effettuata possono avere un impatto sostanziale sul valore di valutazione. Gli appartamenti ben mantenuti con miglioramenti moderni e finiture di qualità tendono ad avere un valore più alto. Durante la valutazione, si considerano aspetti come l'età dell'immobile, la qualità dei materiali, lo stato di manutenzione e l'efficienza energetica. Miglioramenti significativi come cucine rinnovate, bagni moderni o sistemi di riscaldamento efficienti possono aumentare il valore dell'appartamento.

Qual è la differenza tra valutazione immobiliare e stima di mercato e come ciascuna influisce sulla vendita di un appartamento?

La valutazione immobiliare è un'analisi dettagliata effettuata da un professionista per determinare il valore di un immobile, considerando molti fattori come posizione, condizione, miglioramenti, e comparazioni di mercato. È spesso usata in contesti legali o finanziari. La stima di mercato, d'altra parte, è una valutazione più generica del potenziale prezzo di vendita dell'appartamento basata su dati di mercato e confronti con immobili simili. Mentre la valutazione fornisce un valore più preciso e accreditato, la stima di mercato dà una visione generale del possibile prezzo di vendita, utile per i venditori per posizionarsi nel mercato. Entrambi influenzano la vendita, ma la valutazione è spesso più determinante per la chiusura effettiva della transazione.

Jonas Wiesel
Jonas, co-fondatore di RealAdvisor, ha iniziato la sua carriera come consulente presso PwC a Londra. Successivamente ha lavorato come banchiere d'investimento in una boutique M&A, aiutando le società tecnologiche. Oggi è responsabile dello sviluppo di RealAdvisor in tutta la Svizzera.
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