Esistono due tipologie di finanziamento, il mutuo fondiario e ipotecario. Si tratta di due prodotti, a ben vedere, molto diversi e soggetti a una differente normativa di riferimento. Vediamo che differenza c’è tra i mutui fondiari e ipotecari, in modo da poter fare una scelta con la dovuta consapevolezza.
Normativamente descritto dall’articolo 1813 del codice civile e successivi, il mutuo è un contratto che coinvolge un soggetto creditore, detto mutuante, che eroga una somma di denaro a un soggetto debitore, detto mutuatario, che si impegna a restituirla secondo un piano di ammortamento debitamente convenuto.
Il mutuo fondiario, compiutamente regolamentato dall’articolo 38 del decreto legislativo numero 385 del 1° settembre 1993 e successivi, è una forma di finanziamento concessa dalle banche esclusivamente per l'acquisto, la ristrutturazione e la costruzione ex novo della prima casa di residenza, ovvero l’abitazione che il richiedente compra per prima a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi.
Il piano di ammortamento può avere una durata minima di 12/18 mesi e massima di 30 anni, in alcuni casi anche 40. L’accensione di un mutuo fondiario prevede l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sul bene oggetto di acquisto, a garanzia in caso di insolvenza.
Chi richiede un mutuo fondiario in genere usufruisce, come vedremo nei prossimi paragrafi, di agevolazioni fiscali, una riduzione delle spese notarili e indubbi benefici per quanto concerne il tasso di interesse.
I mutui ipotecari sono finanziamenti di medio e lungo termine assistiti da un’ipoteca sull’immobile a garanzia della restituzione della somma erogata e dei relativi interessi. L’ipoteca ha solitamente un valore più elevato rispetto all’importo del mutuo, per poter garantire sia il rimborso del capitale erogato che degli interessi applicati al finanziamento.
Se il mutuatario non provvede al pagamento delle rate, la banca è legittimata a trovare soddisfazione del proprio credito procedendo con il pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile ipotecato.
Il mutuatario riceve l’intera somma in un’unica soluzione e si impegna a rimborsarla con rate di importo, come vedremo, costante o variabile.
Illustriamo di seguito i principali aspetti su cui i mutui fondiari e ipotecari differiscono.
Il mutuo fondiario può essere concesso esclusivamente per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione della prima casa di proprietà del richiedente. Questa forma di finanziamento può, quindi, avere a oggetto solo immobili residenziali.
Il mutuo ipotecario, invece, può essere richiesto per immobili da destinare a qualsiasi uso, a prescindere dal fatto che siano i primi o secondi di proprietà del richiedente o che siano adibiti ad abitazione principale o meno. Un mutuo ipotecario può essere finalizzato all’acquisto di immobili industriali e terreni agricoli o edificabili nonché all’ottenimento di liquidità per consolidare debiti e rifinanziare mutui precedentemente sottoscritti.
L’importo erogabile con un mutuo fondiario non può superare l'80% del valore dell'immobile oggetto di acquisto, a pena di nullità, come indicato dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza numero 11543 dell’11 maggio 2018. Se la somma erogata è superiore all'80% del valore del bene oggetto di acquisto, l'atto di mutuo è da considerarsi nullo. Pertanto, occorre che il richiedente abbia a disposizione il resto della somma necessaria per l’acquisto della proprietà.
Nel mutuo ipotecario tale limite non si applica. Un mutuo ipotecario può essere erogato per somme superiori all'80% del valore dell'immobile. Teoricamente, l’istituto bancario mutuante può anche finanziare l'intero importo necessario per l’acquisto dell’immobile di interesse.
A chi non dispone di grande liquidità per l'anticipo conviene, quindi, richiedere un mutuo ipotecario che copra l’intero importo, invece dell’80% ottenibile con un mutuo fondiario. La banca mutuante finanzia interamente l'acquisto, ma in genere richiede importanti garanzie integrative, come la sottoscrizione di polizze assicurative, fidejussioni bancarie, fondi di garanzia e l’appoggio di soggetti terzi che fungano da garanti e provvedano, all’occorrenza, al pagamento delle rate del mutuo qualora il mutuatario non lo facesse.
Un mutuo fondiario viene accordato esclusivamente su sottoscrizione di una garanzia di tipo ipotecario di primo grado. L’immobile in questione deve, quindi, essere libero da qualsiasi tipo di ipoteca.
L’accensione di un mutuo fondiario richiede, quindi, l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sostanziale sul bene offerto in garanzia che garantisca alla banca la priorità in caso di riscossione dei crediti. A differenza del mutuo ipotecario, l’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario.
Un mutuo ipotecario, invece, prevede anche ipoteche di grado ulteriore. Con il mutuo ipotecario, l’istituto di credito provvede all’iscrizione della proprietà nei pubblici registri immobiliari della Conservatoria di Stato, alla presenza di un notaio.
Tra i principali vantaggi dei mutui fondiari c’è l’imposta sul mutuo ridotta, pari allo 0,25% del capitale finanziato, come indicato dall’articolo 15 del decreto del Presidente della Repubblica numero 601 del 29 settembre 1973 e seguenti.
Tale percentuale arriva al 2% per i mutui ipotecari destinati all’acquisto e alla ristrutturazione di un secondo immobile di proprietà.
Con un mutuo fondiario è possibile usufruire di un tasso di interesse agevolato. Orientarsi su un mutuo fondiario consente, quindi, di beneficiare di tassi di interesse più convenienti perché per la banca mutuante rappresenta una soluzione più sicura, grazie all’ipoteca di primo grado.
Con un mutuo fondiario, interessi e oneri accessori sono detraibili in sede di dichiarazione dei redditi. Il mutuo ipotecario, al contrario, non permette di detrarre gli interessi passivi.
I mutui fondiari e ipotecari sono finanziamenti di medio-lungo termine. Per quanto riguarda i mutui ipotecari, la durata è solitamente compresa tra 5 e 20 anni. Come accennato, per i mutui fondiari si può arrivare addirittura a 40 anni.
Il mutuo fondiario, in virtù di una durata del finanziamento estremamente estesa, consente di avere rate mensili di importo più contenuto rispetto a un mutuo ipotecario che, come abbiamo visto, tende ad avere una durata inferiore.
Le spese notarili sono decisamente più basse nel mutuo fondiario. In linea generale, le tasse ipotecarie e catastali sono inferiori alla media di mercato. Con un mutuo fondiario si può, quindi, dimezzare l’onorario del notaio rispetto a quanto previsto con un mutuo ipotecario.
Un mutuo fondiario si può estinguere in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con l’istituto di credito. Segue la cancellazione automatica dell’ipoteca iscritta sull’immobile.
I mutui fondiari e ipotecari hanno anche dei punti in comune, che illustriamo di seguito.
Sia chi decide di accendere un mutuo fondiario che ipotecario può scegliere tra:
Il mutuo a tasso fisso prevede per l’intera durata del contratto il pagamento di rate di uguale importo con un tasso di interesse calibrato sull’andamento del mercato al momento della sottoscrizione. Con un mutuo a tasso variabile, invece, i tassi di interesse cambiano in base alle condizioni del mercato, determinando variazioni nell’importo della rata nel corso del tempo.
Sia il mutuo fondiario che il mutuo ipotecario consentono di ricevere l’intera somma richiesta in un’unica soluzione, che viene rimborsata nel tempo in base alla durata e alle modalità previste dal piano di ammortamento stabilito con la banca.
Per poter richiedere un mutuo fondiario per l’acquisto della prima casa di proprietà occorre essere maggiorenni e residenti in Italia e disporre di un reddito stabile e un buon merito creditizio. L’immobile oggetto di acquisto deve necessariamente essere destinato a uso abitativo.
Il mutuo ipotecario non permette di detrarre gli interessi passivi. In sede di dichiarazione dei redditi è possibile portare in detrazione alcuni costi relativi a interventi di ristrutturazione.
Con un mutuo fondiario la banca non subisce l'eventuale revocatoria fallimentare e ha, pertanto, una garanzia più forte rispetto a quella prevista per il mutuo ipotecario.
