Chi si aggiudica un immobile in un’asta giudiziaria ne ottiene la piena proprietà e, pertanto, può disporne come desidera. Può decidere se risiedervi personalmente, venderlo, donarlo o concederlo in locazione. Una casa comprata all'asta si può vendere subito o la legge impone specifici vincoli o restrizioni in questo caso? Scopriamolo.
Acquistare immobili all’asta consente in genere di beneficiare di prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato, nonché di evitare le spese notarili previste nelle tradizionali compravendite immobiliari. Tale modalità di acquisto può, quindi, rappresentare una profittevole forma di investimento.
Come per le tradizionali compravendite immobiliari, la normativa vigente non nega la possibilità di comprare un immobile all’asta e venderlo quando più si ritiene opportuno, né impone di rispettare obbligatoriamente un periodo minimo prima di poter procedere con la vendita.
Indipendentemente dal tempo trascorso dall'aggiudicazione dell'asta, quindi, il proprietario è libero di vendere il bene acquistato all’asta in qualsiasi momento.
Tuttavia, è doveroso essere consapevoli che, se la vendita avviene poco dopo l’acquisto, con buona probabilità si dovrà pagare l'imposta sulla plusvalenza generata dalla cessione a titolo oneroso del bene. Vediamo di cosa si tratta.
Acquistare un immobile, indipendentemente dalla modalità, e rivenderlo a stretto giro a un prezzo superiore a quello per cui lo si era acquistato genera un profitto che, in Italia, è sottoposto a una pesante tassazione da parte dello Stato. La legge non vieta di acquistare una casa e rivenderla subito, ma, in tal caso, il ricavato conseguito dal proprietario con la cessione a titolo oneroso dell’immobile rappresenta un reddito e viene, pertanto, tassato come tale.
Per le case acquistate mediante aste giudiziarie valgono le stesse regole fiscali che si applicano alle tradizionali compravendite nel libero mercato immobiliare. Pertanto, se la vendita dell’immobile avviene poco dopo l’acquisto, può essere considerata speculativa e, in quanto tale, assoggettata a imposizione tributaria.
Nello specifico, la tassazione è dovuta quando tra l'acquisto e la cessione a titolo oneroso del bene trascorrono meno di 5 anni, secondo quanto indicato nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986.
Chi si aggiudica una casa in un’asta giudiziaria ha la piena facoltà di venderla in qualsiasi momento.
La vendita di un bene immobile acquistato da meno di 5 anni implica il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare, che può essere calcolata come:
In entrambi i casi, la percentuale si calcola sul valore della plusvalenza, ossia sulla differenza che intercorre tra il costo sostenuto per l’acquisto all’asta e il corrispettivo incassato per la vendita dell’immobile.
Se, invece, la vendita dell’immobile acquistato all’asta avviene dopo almeno un quinquennio dall’acquisto non è considerata speculativa e, pertanto, l’eventuale plusvalenza non verrebbe tassata.
Una casa acquistata partecipando a un’asta giudiziaria può essere venduta quando più si ritiene opportuno. Se si decide di vendere l’immobile dopo meno di 5 anni dall’acquisto si dovrà versare al fisco l’imposta sulla plusvalenza immobiliare, calcolabile come aliquota IRPEF sugli scaglioni di reddito o come imposta sostitutiva al 26%.
Se, invece, prima di vendere il bene si attende che sia trascorso almeno un quinquennio, non si tratterebbe di vendita speculativa e, pertanto, l’eventuale profitto realizzato rivendendo la proprietà a un prezzo più elevato non verrebbe sottoposto a tassazione.
La legge, quindi, non impone di attenersi a specifici vincoli temporali prima di poter mettere in vendita un immobile acquistato all’asta, ma sottopone a tassazione il profitto generato dalla vendita quando questa avviene con intento speculativo, ossia quando tra l'acquisto e la vendita trascorrono meno di 5 anni.
Se tra l’assegnazione della casa messa all’asta e la rivendita trascorrono meno di 5 anni, il fisco richiede il versamento dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare.
La plusvalenza generata dalla vendita speculativa di un immobile concorre alla formazione del reddito di chi vende. Per questo motivo è soggetta a tassazione ordinaria nell'anno in cui viene incassato il corrispettivo per la vendita dell’immobile.
Per calcolare la plusvalenza immobiliare si sottrae il costo di acquisto al prezzo di vendita. Alla differenza ricavata vengono applicate le relative aliquote di tassazione, che variano a seconda che si scelga di pagare l’imposta sotto forma di IRPEF o come imposta sostitutiva al 26% durante il rogito.
Per poter mettere in vendita un immobile acquistato all’asta è necessario attendere che il giudice emetta il decreto di trasferimento, l’atto che, come stabilito dall’articolo 586 del codice di procedura civile, sancisce il passaggio di proprietà, producendo i medesimi effetti di un contratto di compravendita eseguito per atto notarile.
Una volta divenuto ufficialmente di proprietà dell’aggiudicatario, l'immobile può essere messo in vendita.
Nessuna norma di legge impedisce di concedere in locazione un immobile acquistato tramite asta giudiziaria. Dopo l’aggiudicazione, il giudice emette il decreto di trasferimento del bene, oggetto di trascrizione immobiliare, che cancella il pignoramento e sancisce il trasferimento di proprietà. L’aggiudicatario ottiene, quindi, la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile, del quale può fare ciò che più ritiene opportuno, incluso affittarlo a terzi.
Comprare all’asta un appartamento per fare un investimento con la precisa finalità di metterlo a reddito è, a ben vedere, una scelta piuttosto diffusa. Le aste immobiliari offrono, infatti, la concreta possibilità di aggiudicarsi immobili a un prezzo in genere di gran lunga inferiore rispetto al loro valore di mercato. Questa modalità di acquisto garantisce altresì di entrare in possesso di immobili liberi da vincoli, pesi, pignoramenti e iscrizioni ipotecarie.
Gli immobili acquistati mediante aste giudiziarie possono essere concessi in locazione optando senza alcuna restrizione per qualsiasi formula contrattuale:
Non è raro che chi desideri acquistare all’asta un bene immobile con il preciso scopo di affittarlo a terzi tenda a orientarsi specificatamente su case già affittate. Il pignoramento e la vendita all’asta di un immobile, lo ricordiamo, non annullano l’eventuale contratto di locazione in essere.
Acquistare all’asta un immobile già locato rappresenta una soluzione particolarmente vantaggiosa per l’aggiudicatario/locatore, a maggior ragione se i locatari sono corretti e puntuali nei pagamenti. Il fatto che l’immobile sia già a reddito rappresenta per l’aggiudicatario un inestimabile risparmio in termini di tempo, denaro ed energie per la ricerca di un inquilino.
Chi acquista una proprietà all’asta può donarla a chi desidera. Anche in questo caso, chi è intenzionato ad acquistare una casa con la precisa intenzione di donarla a terzi, optando per le aste immobiliari ha la certezza di poterlo fare sostenendo un costo sicuramente inferiore rispetto a quanto accadrebbe con una tradizionale compravendita nel libero mercato immobiliare.
Una casa comprata all’asta può essere donata a terzi, a condizione che:
Agli immobili acquistati all’asta si applicano le stesse regole della donazione previste dal codice civile per beni acquistati con altre modalità. La disciplina dell’atto donativo implica una serie di oneri. Il costo del passaggio di proprietà a titolo gratuito include:
L’importo dell’imposta di donazione varia a seconda del valore dell’immobile e si applica con aliquote diverse a seconda del rapporto di parentela o affinità che lega il donante e il donatario.
Per procedere con la donazione di un immobile acquistato mediante asta giudiziaria occorre attendere, analogamente a quanto abbiamo visto in caso di vendita e locazione, che il giudice emetta il decreto di trasferimento, l’atto che sancisce ufficialmente il definitivo passaggio di proprietà dal debitore esecutato all’aggiudicatario.
Sei libero di vendere una casa comprata all’asta quando più lo ritieni opportuno. Tieni presente, però, che se la vendi prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dovrai versare al fisco l’imposta sulla plusvalenza generata dalla vendita.
Gli occupanti hanno in genere dai 60 ai 120 giorni per provvedere alla liberazione dell'immobile dopo la data di emissione del decreto di trasferimento.
L’aggiudicatario diventa proprietario dell’immobile in seguito all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.
Vendere all'asta un immobile prevede la commissione per la casa d'aste, che varia dal 2% al 5% del prezzo di vendita, nonché tasse amministrative e spese per eventuali consulenze legali.
