È comune prassi ricorrere alla scrittura privata per la vendita di un immobile quando si redige il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso. Vediamo, innanzitutto, cosa si intende per scrittura privata e cosa occorre fare.
Una scrittura privata è un documento redatto in forma scritta, contenente una dichiarazione proveniente dai soggetti suoi autori e sottoscrittori, con cui manifestano una determinata volontà, definiscono e regolano reciproci interessi nell’ambito di uno specifico rapporto.
Coerentemente con quanto previsto dal primo comma dell’articolo 1350 del codice civile, si fa ricorso alla scrittura privata per la cessione a titolo oneroso di una proprietà quando si redige il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso, un documento con cui il proprietario del bene e il promissario acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare in un secondo momento l’atto di vendita definitivo.
Una scrittura privata relativa a un compromesso di vendita deve avere una struttura ben precisa, con specifici requisiti ed elementi essenziali. Il documento deve indicare esplicitamente:
Nella scrittura privata relativa al compromesso di vendita, redatta manualmente o attraverso mezzi tecnologici di videoscrittura, occorre indicare i seguenti dati:
Alla scrittura privata relativa al preliminare di compravendita occorre allegare la planimetria dell’immobile, le visure catastali, l’attestato di prestazione energetica (APE) e una dichiarazione di conformità urbanistica del bene. È altresì necessario indicare il notaio che si occuperà della stesura del contratto di compravendita e della trascrizione dello stesso nei pubblici registri immobiliari.
L’efficacia e la validità della scrittura privata sono disciplinate dall’articolo 2702 del codice civile e successivi. Vediamo che effetti produce una scrittura privata relativa al compromesso di vendita verso i suoi autori sottoscrittori e verso terzi.
Una scrittura privata per la vendita di un’unità immobiliare ha valore legale per le parti che la sottoscrivono. La scrittura privata relativa a un contratto preliminare di compravendita ha carattere vincolante sia per il promittente venditore che per il promissario acquirente.
Nel documento i contraenti indicano la data entro cui stipulare l’atto di vendita definitivo, in modo da circoscrivere temporalmente il proprio impegno reciproco.
Una volta sottoscritto il compromesso di vendita con scrittura privata, i contraenti non possono venirne meno, pena importanti conseguenze.
Una scrittura privata non ha valore legale nei confronti di terzi finché si provveda alla sua autenticazione e trascrizione. Una scrittura privata può essere semplice o autenticata a seconda della presenza o meno di un pubblico ufficiale nel momento in cui viene sottoscritta.
Secondo quanto indicato dall’articolo 2703 del codice civile, quando la scrittura privata relativa al compromesso di vendita viene autenticata da un notaio o altro pubblico ufficiale, l’atto acquista efficacia probatoria. In altre parole, assume valore di prova legale nel momento in cui viene autenticata da un pubblico ufficiale che attesti l’autenticità della sottoscrizione, previo accertamento dell’identità dei sottoscrittori e della certezza della data.
L’autenticazione da parte di un pubblico ufficiale è necessaria nel caso in cui il compromesso di vendita abbia a oggetto beni da costruire o in corso di costruzione, come indicato nell’articolo 6 del decreto legislativo numero 122 del 20 giugno 2005.
Con la trascrizione di una scrittura privata nei pubblici registri immobiliari la si rende opponibile anche nei confronti di terzi.
L’atto di vendita di un bene immobile può essere preceduto dal contratto preliminare di compravendita costituito da una scrittura privata.
Si tratta di una promessa scritta di compravendita, vincolante tra le parti, con cui il promittente venditore garantisce al promissario compratore di cedergli il bene di cui è proprietario al prezzo e nelle modalità concordate.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una scrittura privata relativa a un compromesso di vendita.
Luogo e data ______
Con la presente scrittura privata, a valersi tra le parti a tutti gli effetti di legge, è stipulato quanto segue.
Il promittente venditore____, nato a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, promette e si obbliga a vendere al promissario acquirente____, nato a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, l’unità immobiliare sita a ____ in via/piazza ____, identificata al N.C.E.U. di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____, il tutto come evidenziato nella planimetria catastale allegata che, controfirmata dalle parti, deve considerarsi parte integrante della presente promessa di vendita.
Il promissario acquirente promette di acquistare la suddetta unità immobiliare al prezzo di euro ____.
Le parti si danno reciprocamente atto e dichiarano che la presente promessa di compravendita immobiliare, di valore esclusivamente obbligatorio tra le parti, non determina il trasferimento della proprietà dell’immobile in oggetto, che si verificherà solo con il rogito notarile, che dovrà essere stipulato entro e non oltre il giorno ____ presso il notaio ____ con studio a ____ in via/piazza ____.
Il pagamento del prezzo, la consegna del bene e l’immissione nel possesso avranno luogo contestualmente all’atto notarile di vendita, dalla cui data tutti gli oneri che graveranno sull’immobile in oggetto saranno a carico della parte acquirente.
Il promittente venditore dichiara che l’unità immobiliare venga ceduta libera da qualsiasi vincolo, pignoramento o ipoteca e non occupata né oggetto di contratti di locazione. L’unità immobiliare sarà venduta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Al momento della firma della presente scrittura privata viene versata una caparra confirmatoria di euro ____.
Qualora una delle parti non ottemperasse a quanto convenuto, la parte adempiente si riserva la facoltà di adire le vie legali per tutela dei suoi diritti.
Interamente letto, confermato e sottoscritto in duplice originale.
Firma del promissario acquirente ______
Firma del promittente venditore ______
Benché vivamente consigliata, la trascrizione della scrittura privata relativa al compromesso di vendita presso i pubblici registri immobiliari è facoltativa. Diventa obbligatoria solo se l’atto è stipulato dal notaio.
Non v'è obbligatorietà di redigere lo stesso contratto preliminare di compravendita. Pur non essendo un passaggio obbligatorio, è comune prassi che dopo l’accettazione della proposta di acquisto le parti provvedano alla stesura del compromesso ma, a ben vedere, nulla vieta di passare direttamente al rogito.
La scrittura privata relativa a un compromesso vincola le parti alla stipula dell’atto di vendita definitivo anche se non viene trascritta, purché sia corredata di tutti gli elementi essenziali.
La registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio che deve avvenire presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma del contratto. La registrazione è, pertanto, obbligatoria, a differenza della trascrizione nei pubblici registri che, come abbiamo visto, è facoltativa.
La registrazione rappresenta un adempimento prescritto a fini fiscali dal decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, la cui inosservanza espone le parti a sanzioni pecuniarie ma, di fatto, non compromette la validità del contratto. Dal punto di vista legale il compromesso è valido anche senza registrazione. La mancata registrazione non gli impedisce, quindi, di dispiegare i suoi effetti.
La registrazione di una scrittura privata relativa a un compromesso di vendita ha dei costi, da corrispondere a titolo di:
Se contestualmente alla stesura della scrittura privata relativa al preliminare avvengono transazioni monetarie, si aggiunge l’imposta di registro proporzionale pari a:
Qualora l’acconto fosse soggetto a IVA, si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro.
L’atto pubblico è redatto interamente dal notaio, che riporta nello stesso le dichiarazioni fatte in sua presenza dalle parti. Il contenuto di una scrittura privata, invece, è elaborato direttamente dalle parti.
Il promissario acquirente, chi acquista, e il promittente venditore, chi vende, sono le parti che di comune accordo stipulano il compromesso di vendita.
Il costo può variare indicativamente da 200 a 500 euro, a seconda della complessità del documento. A incidere sul costo sono le spese amministrative e l’onorario del notaio.
Una delle parti coinvolte deve provvedere alla registrazione del contratto preliminare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. In alternativa se ne può occupare il notaio.
