Quanto si guadagna con una casa vacanze? Ecco cosa valutare

Risposta rapida

Non esiste un guadagno fisso valido per tutte le case vacanze. Indicativamente, il rendimento netto può oscillare tra circa il 2% e l’8% annuo rispetto al valore dell’immobile, ma il risultato dipende soprattutto dalla tariffa media per notte, dal tasso di occupazione, dalla posizione e dai costi di gestione. Per calcolare quanto resta realmente al proprietario bisogna sottrarre dagli incassi commissioni, pulizie, utenze, manutenzione, gestione e imposte.

Sintesi

Il guadagno lordo dipende dal prezzo medio per notte e dal numero di notti prenotate.
Posizione e stagionalità incidono direttamente sul tasso di occupazione.
Commissioni, pulizie, manutenzione e tasse riducono sensibilmente l’incasso.
Affidare la gestione a un’agenzia diminuisce il margine, ma richiede meno tempo.
La convenienza va valutata confrontando il rendimento netto con quello di un affitto tradizionale.

Infografica che illustra quanto si guadagna da una casa vacanze

Tra posizione, stagionalità, capacità e andamento del mercato immobiliare, sono tante le variabili da tenere in considerazione quando si decide di acquistare una proprietà con l’intenzione di destinarla ai brevi affitti turistici. Le prospettive di guadagno, infatti, dipendono anche da aspetti che si discostano dal potenziale dell’immobile in sé che si desidera locare. In questa guida illustreremo i fattori da considerare per capire quanto si guadagna con una casa vacanze.

Nel linguaggio comune, “casa vacanze” e “locazione turistica” vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma sul piano normativo non coincidono necessariamente. La locazione turistica consiste nella semplice concessione dell’immobile, senza servizi aggiuntivi diversi da quelli strettamente connessi al suo utilizzo; le case e gli appartamenti per vacanze possono invece rientrare tra le strutture ricettive disciplinate dalle normative regionali. Prima di calcolare costi e redditività è quindi necessario individuare correttamente la tipologia di attività esercitata.

Quanto si guadagna con una casa vacanze: conviene l'affitto breve o a lungo termine?

L' affitto di una casa vacanze in alternativa al classico soggiorno in alberghi e resort turistici è una soluzione sempre più richiesta e apprezzata dai viaggiatori, a maggior ragione in seguito alla pandemia di Covid-19 divampata nel 2020. Alle tradizionali strutture ricettive i viaggiatori locali e internazionali tendono a preferire le soluzioni indipendenti, in grado di offrire più ampi margini di privacy, comfort e libertà.

Le locazioni turistiche di breve durata possono generare ricavi lordi superiori rispetto a un affitto tradizionale, soprattutto nelle località caratterizzate da una forte domanda. Non esiste, tuttavia, una percentuale media valida per tutti gli immobili: per stabilire quale soluzione sia più redditizia occorre confrontare i ricavi annuali con i periodi di sfitto, i costi di gestione, le commissioni, la manutenzione e le imposte.

Ai fini fiscali, l’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 definisce locazioni brevi i contratti relativi a immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Nelle prenotazioni effettuate tramite piattaforma il pagamento dell’ospite avviene generalmente in anticipo: ciò riduce sensibilmente il rischio di mancato pagamento, senza tuttavia eliminarlo completamente.

Pertanto, per chi ha familiarità con le dinamiche del mercato delle case vacanze, molto tempo ed energie da dedicare alla gestione dell’attività e sostanziose risorse da investire per migliorare costantemente lo stato della casa vacanze, le brevi locazioni turistiche possono rappresentare una valida, fruttuosa fonte di guadagno.

Con gli affitti brevi si può ottenere una rendita extra che, specialmente se si va a sommare ad altre entrate, garantisce una buona stabilità economica al proprietario del bene, potenzialmente più di quanto riuscirebbe a fare un classico contratto di affitto 4+4 o 3+2.

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Fattori da valutare per la stima dei guadagni ottenibili da una casa vacanze

Capire quanto si guadagna con una casa vacanze richiede un'analisi attenta di più variabili, che vanno ben oltre il semplice prezzo a notte. Offriamo di seguito una panoramica dei criteri da valutare quando si decide di investire in un immobile da destinare alle locazioni turistiche di breve-media durata, così da costruire una stima dei guadagni realistica e basata su dati concreti.

1. Ubicazione

Capire quanto si guadagna con una casa vacanze inizia dalla scelta della posizione: è uno dei fattori che incide più direttamente sul rendimento effettivo di un immobile destinato alle locazioni turistiche.

Dove conviene comprare una casa vacanze per affittarla?

Capire quanto si guadagna con una casa vacanze dipende in larga misura dalla scelta della location. Ci sono specifici luoghi e aree in cui affittare una proprietà da mettere a reddito può generare un significativo ritorno economico, tra cui:

località di interesse storico-culturale, archeologico, naturalistico e turistico;
località di villeggiatura al mare, montagna, lago e collina;
città d'arte;
località termali;
borghi medievali;
luoghi che hanno ospitato le riprese di film, serie TV e sceneggiati di successo;
grandi metropoli, come Milano, Roma, Torino e Napoli.

Una proprietà modesta situata in un'area ad alto valore turistico, naturalistico o storico-culturale genererà con buona probabilità guadagni di gran lunga più elevati rispetto a un immobile di pregio ubicato in una località remota, di scarso interesse turistico e distante da grandi centri urbani. La posizione, in altre parole, è una delle leve più potenti per massimizzare quanto si guadagna con una casa vacanze.

2. Stagionalità

Quando si acquista un immobile da destinare agli affitti brevi turistici è opportuno considerare la tipologia di vacanza intrapresa dai potenziali clienti e, nello specifico, il focus dell’esperienza.

Ipotizziamo, per esempio, di acquistare una proprietà in una località costiera. Con buona probabilità le richieste di alloggio si concentreranno quasi esclusivamente nei mesi estivi, prospettando, pertanto, lunghi periodi di sfitto e un alto tasso di occupazione nella bella stagione. In questo caso è doveroso valutare obiettivamente se i ricavi derivanti dalle sole locazioni estive siano sufficienti per coprire tasse, imposte, tributi e spese di manutenzione e produrre un guadagno.

In una località montana le richieste sarebbero probabilmente distribuite in modo più equo tra la stagione estiva, adatta alle escursioni ad alta quota, e invernale, adatta allo sci, riducendo i periodi di sfitto.

In una città d’arte, una località termale o una grande metropoli il guadagno sarebbe probabilmente dilazionato in modo omogeneo durante l'intero arco dell'anno.

3. Attrazioni e servizi di interesse nelle vicinanze

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile da adibire a residenza per soggiorni di breve-media durata, può essere utile informarsi sulla disponibilità nelle vicinanze di servizi e attrazioni di interesse che esuli dall’ambito prettamente turistico.

Per esempio, la presenza di poli fieristici, centri congressi, strutture ospedaliere di prestigio o impianti sportivi dove si tengono eventi e competizioni di richiamo internazionale può favorire un aumento delle richieste di alloggio in vari periodi dell’anno, non solo in alta stagione, con conseguente incremento dei guadagni.

4. Dimensione e capacità dell’immobile

La proprietà da destinare alle locazioni turistiche deve avere dimensioni sufficienti per garantire il comfort degli ospiti. In linea generale, al crescere della metratura cresce il prezzo a notte.

Tra i principali aspetti da considerare nel calcolo del prezzo a notte c’è la capacità dell’immobile, ossia il numero di ospiti che può accogliere in un giorno. Le formule di alloggio più richieste sono quelle da 2 e 4 persone. Nel mercato immobiliare a uso turistico si rileva una carenza di alloggi per gruppi numerosi.

5. Qualità dell’immobile e servizi extra

Quando si acquista una proprietà con il preciso scopo di offrirla in locazione a fini turistici è saggio orientarsi su beni di nuova costruzione, di recente ristrutturazione o, comunque, in più che buono stato generale, affinché siano già pronti per essere locati.

Si sconsiglia di acquistare strutture edilizie datate e in precario stato manutentivo che, oltre al prezzo di vendita, richiederebbero un ulteriore, ingente esborso per interventi di ristrutturazione, rinnovamento e risanamento per poter essere fruibili in sicurezza.

Immobili dall’alto valore di mercato, di buona qualità e con utili servizi complementari si possono affittare a prezzi più alti. Viceversa, immobili senza Wi-Fi, senza TV satellitare, senza climatizzatore e senza terrazzo panoramico forse sono più adatti ai classici contratti di locazione a uso transitorio o per studenti universitari.

Offrire servizi di alto livello è un aspetto molto apprezzato dagli ospiti, che aumenta le probabilità che lascino recensioni e feedback positivi, generando più interesse e richieste da parte di potenziali nuovi clienti. Chi decide di destinare una proprietà ai brevi affitti turistici dovrebbe sempre fare del proprio meglio per scongiurare il rischio di ricevere recensioni negative.

6. Andamento del mercato immobiliare

Quando si vuole affittare una casa è necessario monitorare l’andamento del mercato immobiliare locale e informarsi su quali siano le tendenze nella zona in cui si trova la casa vacanze.

La cosa migliore da fare è affidarsi a un agente immobiliare qualificato, competente, esperto e con una solida conoscenza del territorio in questione.

Come calcolare il guadagno netto di una casa vacanze

Per stimare quanto si guadagna realmente con una casa vacanze bisogna partire dall’incasso lordo annuo:

Tariffa media per notte × numero di notti disponibili × tasso di occupazione

Per esempio, un appartamento affittato mediamente a 100 euro per notte, con un tasso di occupazione del 60%, viene prenotato per circa 219 notti all’anno e genera un incasso lordo di 21.900 euro.

Da questa somma devono essere sottratti:

commissioni delle piattaforme;
pulizie e cambio della biancheria;
utenze e connessione internet;
manutenzione ordinaria e straordinaria;
compenso dell’eventuale gestore;
assicurazione e spese condominiali;
imposte sui redditi da locazione.

Il guadagno netto può quindi essere molto più basso dell’incasso mostrato dalla piattaforma. Per valutare l’investimento è utile calcolare anche il rendimento netto:

Guadagno netto annuo ÷ costo complessivo dell’immobile × 100

Nel costo complessivo devono rientrare non soltanto il prezzo di acquisto, ma anche le spese notarili, l’eventuale ristrutturazione, l’arredamento e i costi necessari per avviare l’attività.

Come funziona l’affitto di una casa vacanze?

Adibire un immobile a residenza per soggiorni turistici di breve-media durata implica che il proprietario si occupi di:

prenotazioni;
richieste di informazioni;
trattative;
preventivi;
consegna delle chiavi agli ospiti;
sopralluoghi, igienizzazione e cambio biancheria pre e post-soggiorno.

Per i locatori è essenziale pubblicare annunci immobiliari mirati e cercare di dare la massima visibilità alla casa vacanze sui social network e possibilmente con un portale web dedicato.

Trattandosi, a ben vedere, di un impegno notevole in termini di tempo, risorse ed energie, molti si affidano a operatori turistici, piattaforme ad hoc con annessi costi e commissioni da versare e agenzie specializzate, in cambio di una provvigione solitamente compresa tra il 20 e il 30% dell’incasso. Così facendo, però, si andrebbe a restringere ulteriormente il margine di guadagno.

Quanto si guadagna con Airbnb? Quanto rende una casa vacanze su Airbnb e simili?

Capire quanto si guadagna con una casa vacanze su Airbnb e piattaforme simili richiede di considerare la posizione, la stagionalità, il tasso di occupazione e tutti i costi sostenuti dal proprietario. Non esiste una percentuale standard dell’incasso lordo che rimane all’host: al compenso ricevuto devono essere sottratti i costi del servizio della piattaforma, le pulizie, le utenze, la manutenzione, l’eventuale gestione esterna e le imposte.

Di conseguenza, una casa vacanze che genera 30.000 euro di incasso annuo non produce automaticamente un determinato guadagno netto. Il risultato può essere calcolato soltanto sottraendo dagli incassi tutte le spese effettivamente sostenute nel corso dell’anno.

Come gestire una casa per le vacanze da privato

L’esborso per il proprietario non si esaurisce con l’acquisto della proprietà. Il possesso di un immobile destinato alla locazione turistica comporta una serie di costi di cui è doveroso essere ben consci per:

farsi un’idea di quella che realisticamente sarebbe la spesa da sostenere nel tempo;
valutare se i ricavi ottenibili con i brevi affitti turistici consentano di ottenere un margine di profitto oltre a coprire le spese;
evitare di prendere un impegno che potrebbe risultare fuori dalla propria portata.

Il proprietario di una casa vacanze è tenuto a provvedere al pagamento di:

imposte sui redditi da locazione, con tassazione ordinaria oppure, se si esercita l’opzione e sono rispettati i requisiti, cedolare secca al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente e al 26% per le altre unità locate brevemente;
eventuale IMU, quando dovuta in base alle caratteristiche e all’utilizzo dell’immobile;

manutenzione ordinaria e straordinaria;
riparazioni;
migliorie per massimizzare la redditività della casa vacanze e mantenerla sempre attraente e confortevole per gli ospiti.

Non esiste una percentuale standard dei ricavi o del guadagno da destinare alla manutenzione. La spesa deve essere stimata considerando l’età e lo stato dell’immobile, la frequenza dei soggiorni, la presenza di impianti e servizi e gli eventuali interventi straordinari. Devono inoltre essere considerate le spese condominiali, dovute anche nei periodi in cui l’alloggio rimane sfitto.

Obblighi e costi amministrativi da considerare

La redditività di una casa vacanze dipende anche dagli adempimenti necessari per operare regolarmente. Gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche devono essere identificati attraverso il Codice Identificativo Nazionale, da esporre all’esterno dello stabile e da riportare negli annunci pubblicati online.

L’alloggio deve inoltre rispettare i requisiti di sicurezza previsti dalla normativa, tra cui la presenza di estintori portatili e, quando richiesti, di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio. Le generalità degli ospiti devono essere comunicate attraverso il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, oppure immediatamente quando il soggiorno dura meno di 24 ore.

Dal 1° gennaio 2026, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale quando vengono destinati alle locazioni brevi più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta. Dal terzo appartamento si applica quindi, in linea generale, il regime d’impresa, con apertura della partita IVA e conseguenti obblighi fiscali, contabili e previdenziali.

Restano infine da verificare le disposizioni regionali e comunali riguardanti eventuali codici territoriali, comunicazioni al Comune o al SUAP, imposta di soggiorno e trasmissione dei dati statistici.

Fonti

Definizione e disciplina delle locazioni brevi, articolo 4 del Decreto-legge 50/2017 su Normattiva
Cedolare secca al 21% su una sola unità immobiliare scelta dal contribuente e al 26% sulle altre unità destinate alle locazioni brevi FAQ sulle locazioni brevi dell’Agenzia delle Entrate
Nuova soglia di imprenditorialità dal terzo appartamento, Legge 30 dicembre 2025, n. 199 nella Gazzetta Ufficiale
CIN, modalità di esposizione, requisiti di sicurezza e sanzioni, FAQ della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo
Comunicazione delle generalità degli ospiti, portale Alloggiati Web della Polizia di Stato

Domande frequenti

Quanto si guadagna con una casa vacanze in media?

Il guadagno dipende da posizione, stagionalità, dimensioni e qualità dell'immobile. In generale, le locazioni turistiche brevi generano in media almeno il 15% in più rispetto agli affitti tradizionali a lungo termine, ma il rendimento effettivo varia sensibilmente da zona a zona.

Conviene più l'affitto breve o quello a lungo termine?

Per chi ha tempo e risorse da dedicare alla gestione, l'affitto breve turistico tende a essere più redditizio. I pagamenti avvengono in anticipo, azzerando il rischio di morosità, e i prezzi a notte sono generalmente più elevati rispetto ai canoni mensili dei contratti tradizionali.

Quanto si guadagna con una casa vacanze su Airbnb?

Tenendo conto delle commissioni di piattaforma e delle spese operative, gli host trattengono indicativamente il 30-40% dell'incasso lordo. Il dato varia in base alla location, al tasso di occupazione e alla qualità del servizio offerto.

Quali sono i costi da considerare?

Tra i principali: tasse e imposte sugli affitti brevi, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, costi di pulizia e cambio biancheria, eventuali commissioni ad agenzie o piattaforme di gestione (solitamente tra il 20% e il 30% dell'incasso).

Come si stima il rendimento di una casa vacanze?

RealAdvisor mette a disposizione strumenti di valutazione immobiliare basati su dati reali di mercato, che ti aiutano a partire da una stima affidabile del valore dell'immobile prima ancora di calcolare il potenziale rendimento da locazione turistica.

Acquistare case per investimento a fini turistici è una buona idea?

Sì, investire in case vacanze è un'ottima idea, a patto di analizzare correttamente il potenziale di rendimento. Il settore degli affitti turistici a breve termine è in costante crescita e offre prospettive interessanti, spesso superiori agli affitti tradizionali. Tuttavia, capire quanto si guadagna con una casa vacanze richiede una valutazione attenta di fattori come la posizione, la stagionalità e i costi di gestione operativa. Se l'immobile si trova in una località di interesse naturalistico o storico-culturale, le opportunità di profitto aumentano, ma è fondamentale considerare l'impegno richiesto in termini di tempo e risorse per massimizzare il ritorno sull'investimento.

Quanto si guadagna al mese con gli affitti brevi su Airbnb a Roma?

Non esiste un guadagno medio mensile valido per tutti gli host a Roma. I risultati cambiano notevolmente in base al quartiere, alla dimensione dell’immobile, al numero di posti letto, alla disponibilità annuale e al tasso di occupazione. Inoltre, i dati di mercato indicano generalmente i ricavi lordi: per ottenere il guadagno netto bisogna sottrarre commissioni, costi di gestione, manutenzione e imposte.

Per affittare una casa per le vacanze bisogna aprire la partita IVA?

Dal periodo d’imposta 2026, chi destina alle locazioni brevi più di due appartamenti è presunto svolgere l’attività in forma imprenditoriale e deve quindi operare, in linea generale, con partita IVA. Anche con uno o due immobili la partita IVA può essere necessaria quando l’attività è esercitata abitualmente e con un’organizzazione imprenditoriale. Nella classificazione ATECO 2025, il codice relativo ai servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze è 55.20.42; il codice corretto deve comunque essere individuato in base all’attività effettivamente svolta.

Quanto si guadagna con una casa vacanze: i fattori da valutare