Tra posizione, stagionalità, capacità e andamento del mercato immobiliare, sono tante le variabili da tenere in considerazione quando si decide di acquistare una proprietà con l’intenzione di destinarla ai brevi affitti turistici. Le prospettive di guadagno, infatti, dipendono anche da aspetti che si discostano dal potenziale dell’immobile in sé che si desidera locare. In questa guida illustreremo i fattori da considerare per la stima dei guadagni ottenibili con l’affitto di una casa vacanze.
L'affitto di una casa vacanze in alternativa al classico soggiorno in alberghi e resort turistici è una soluzione sempre più richiesta e apprezzata dai viaggiatori, a maggior ragione in seguito alla pandemia di Covid-19 divampata nel 2020. Alle tradizionali strutture ricettive i viaggiatori locali e internazionali tendono a preferire le soluzioni indipendenti, in grado di offrire più ampi margini di privacy, comfort e libertà.
Ebbene, con le locazioni turistiche di breve-media durata, il locatore può ottenere un guadagno che supera in media di almeno il 15% i canoni dei tradizionali affitti a lungo termine per famiglie, lavoratori fuori sede e studenti universitari. In media, un inquilino-turista paga di più rispetto a un tradizionale locatario di lungo termine.
Inoltre, con i contratti brevi, compiutamente regolamentati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017, i pagamenti avvengono solitamente in anticipo, azzerando, di fatto, il rischio di morosità dell’affittuario che in genere impensierisce i locatori.
Pertanto, per chi ha familiarità con le dinamiche del mercato delle case vacanze, molto tempo ed energie da dedicare alla gestione dell’attività e sostanziose risorse da investire per migliorare costantemente lo stato della casa vacanze, le brevi locazioni turistiche possono rappresentare una valida, fruttuosa fonte di guadagno.
Con gli affitti brevi si può ottenere una rendita extra che, specialmente se si va a sommare ad altre entrate, garantisce una buona stabilità economica al proprietario del bene, potenzialmente più di quanto riuscirebbe a fare un classico contratto di affitto 4+4 o 3+2.
Offriamo di seguito una panoramica dei criteri da valutare quando si decide di investire in un immobile da destinare alle locazioni turistiche di breve-media durata.
Tra gli aspetti fondamentali da considerare quando si fa un investimento immobiliare destinato alle locazioni turistiche c’è la scelta della posizione.
Ci sono specifici luoghi e aree in cui affittare una proprietà da mettere a reddito può generare un significativo ritorno economico, tra cui:
Una proprietà modesta situata in un’area ad alto valore turistico, naturalistico o storico-culturale genererà con buona probabilità guadagni di gran lunga più elevati rispetto a un immobile di pregio ubicato in una località remota, di scarso interesse turistico e distante da grandi centri urbani.
Quando si acquista un immobile da destinare agli affitti brevi turistici è opportuno considerare la tipologia di vacanza intrapresa dai potenziali clienti e, nello specifico, il focus dell’esperienza.
Ipotizziamo, per esempio, di acquistare una proprietà in una località costiera. Con buona probabilità le richieste di alloggio si concentreranno quasi esclusivamente nei mesi estivi, prospettando, pertanto, lunghi periodi di sfitto e un alto tasso di occupazione nella bella stagione. In questo caso è doveroso valutare obiettivamente se i ricavi derivanti dalle sole locazioni estive siano sufficienti per coprire tasse, imposte, tributi e spese di manutenzione e produrre un guadagno.
In una località montana le richieste sarebbero probabilmente distribuite in modo più equo tra la stagione estiva, adatta alle escursioni ad alta quota, e invernale, adatta allo sci, riducendo i periodi di sfitto.
In una città d’arte, una località termale o una grande metropoli il guadagno sarebbe probabilmente dilazionato in modo omogeneo durante l'intero arco dell'anno.
Prima di procedere con l’acquisto di un immobile da adibire a residenza per soggiorni di breve-media durata, può essere utile informarsi sulla disponibilità nelle vicinanze di servizi e attrazioni di interesse che esuli dall’ambito prettamente turistico.
Per esempio, la presenza di poli fieristici, centri congressi, strutture ospedaliere di prestigio o impianti sportivi dove si tengono eventi e competizioni di richiamo internazionale può favorire un aumento delle richieste di alloggio in vari periodi dell’anno, non solo in alta stagione, con conseguente incremento dei guadagni.
La proprietà da destinare alle locazioni turistiche deve avere dimensioni sufficienti per garantire il comfort degli ospiti. In linea generale, al crescere della metratura cresce il prezzo a notte.
Tra i principali aspetti da considerare nel calcolo del prezzo a notte c’è la capacità dell’immobile, ossia il numero di ospiti che può accogliere in un giorno. Le formule di alloggio più richieste sono quelle da 2 e 4 persone. Nel mercato immobiliare a uso turistico si rileva una carenza di alloggi per gruppi numerosi.
Quando si acquista una proprietà con il preciso scopo di offrirla in locazione a fini turistici è saggio orientarsi su beni di nuova costruzione, di recente ristrutturazione o, comunque, in più che buono stato generale, affinché siano già pronti per essere locati.
Si sconsiglia di acquistare strutture edilizie datate e in precario stato manutentivo che, oltre al prezzo di vendita, richiederebbero un ulteriore, ingente esborso per interventi di ristrutturazione, rinnovamento e risanamento per poter essere fruibili in sicurezza.
Immobili dall’alto valore di mercato, di buona qualità e con utili servizi complementari si possono affittare a prezzi più alti. Viceversa, immobili senza Wi-Fi, senza TV satellitare, senza climatizzatore e senza terrazzo panoramico forse sono più adatti ai classici contratti di locazione a uso transitorio o per studenti universitari.
Offrire servizi di alto livello è un aspetto molto apprezzato dagli ospiti, che aumenta le probabilità che lascino recensioni e feedback positivi, generando più interesse e richieste da parte di potenziali nuovi clienti. Chi decide di destinare una proprietà ai brevi affitti turistici dovrebbe sempre fare del proprio meglio per scongiurare il rischio di ricevere recensioni negative.
Quando si vuole affittare una casa è necessario monitorare l’andamento del mercato immobiliare locale e informarsi su quali siano le tendenze nella zona in cui si trova la casa vacanze.
La cosa migliore da fare è affidarsi a un agente immobiliare qualificato, competente, esperto e con una solida conoscenza del territorio in questione.
Adibire un immobile a residenza per soggiorni turistici di breve-media durata implica che il proprietario si occupi di:
Per i locatori è essenziale pubblicare annunci immobiliari mirati e cercare di dare la massima visibilità alla casa vacanze sui social network e possibilmente con un portale web dedicato.
Trattandosi, a ben vedere, di un impegno notevole in termini di tempo, risorse ed energie, molti si affidano a operatori turistici, piattaforme ad hoc con annessi costi e commissioni da versare e agenzie specializzate, in cambio di una provvigione solitamente compresa tra il 20 e il 30% dell’incasso. Così facendo, però, si andrebbe a restringere ulteriormente il margine di guadagno.
La prospettiva di guadagno con Airbnb e analoghe piattaforme dipende dalle variabili che abbiamo analizzato qui sopra. In linea generale, si stima che gli host su Airbnb guadagnino indicativamente il 30-40% al lordo delle tasse.
Facciamo un esempio. Una casa vacanze che, supponiamo, genera un incasso di 30.000 euro annui, produce un guadagno effettivo per l’host di circa 9000 euro lordi.
L’esborso per il proprietario non si esaurisce con l’acquisto della proprietà. Il possesso di un immobile destinato alla locazione turistica comporta una serie di costi di cui è doveroso essere ben consci per:
Il proprietario di una casa vacanze è tenuto a provvedere al pagamento di:
Si stima che i costi di manutenzione rappresentino il 5-10% del guadagno totale. Occorre anche includere le eventuali spese condominiali da pagare anche nei periodi in cui la casa vacanze dovesse risultare sfitta.
Detraendo tasse, imposte, tributi, commissioni, provvigioni e costi di gestione e manutenzione, si stima che gli effettivi guadagni per il proprietario ammontino approssimativamente al 30-40% dell’incasso totale.
Sì, il business degli affitti turistici a breve termine è in crescita e offre ottime prospettive. Le locazioni turistiche rappresentano una soluzione potenzialmente molto redditizia se la proprietà in questione si trova in una località di interesse naturalistico o storico-culturale, ma richiedono molto impegno in termini di tempo, energie, denaro e risorse.
Si stima che il guadagno medio di un host sulla piattaforma Airbnb si aggiri intorno agli 800-900 euro al mese.
Se l’attività è svolta con continuità e non solo occasionalmente è necessario aprire la partita Iva con codice Ateco 55.20.51, relativo a case e appartamenti per vacanze e affittacamere per brevi soggiorni.
