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Si può vendere una casa anche se al suo interno risiede qualcuno (inquilino con contratto registrato, usufruttuario o titolare di diritto di abitazione). Chi acquista però subentra nei vincoli esistenti e potrebbe non ottenere subito la disponibilità dell’immobile.
Sintesi
Non sempre il proprietario di un immobile è la persona che effettivamente ci abita. Si pensi, innanzitutto, a una proprietà concessa in locazione, in cui vive stabilmente il locatario che vi ha fissato la propria residenza. Oppure a un appartamento occupato dall’anziano usufruttuario che, in virtù dell’usufrutto (oppure titolare di un diritto di abitazione, se costituito), è autorizzato a risiedervi vita natural durante. La legge consente di vendere una casa con una persona residente al suo interno? Scopriamolo.
La legge consente di vendere un immobile locato. Nelle locazioni abitative, in via generale, la vendita non impone al proprietario di riconoscere una prelazione all’inquilino; la prelazione sorge solo in casi specifici previsti dalla legge. Nelle locazioni a uso diverso dall’abitativo, invece, può operare la prelazione legale alle condizioni previste dalla L. 392/1978. Qui di seguito rispondiamo alle domande più comuni sul'argomento.
Secondo quanto sancito dall’articolo 1599 del codice civile e successivi, la vendita di un appartamento locato non comporta l’annullamento del contratto di locazione, bensì il suo trasferimento all’acquirente.
In altre parole, un contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate prosegue in caso di vendita dell’immobile. Le stesse regole valgono anche per i contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo, disciplinati dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978.
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La legge 431/1998 non prevede una prelazione “automatica” dell’inquilino alla prima scadenza. La prelazione può sorgere solo in ipotesi specifiche previste dalla legge (ad esempio, in particolari casi collegati al diniego di rinnovo motivato dalla volontà di vendere), con termine di 60 giorni per esercitarla dalla comunicazione.
Qualora il locatario non esercitasse il diritto di prelazione, il proprietario dell’immobile è libero di vendere l’immobile a terzi. In questo caso, il suddetto articolo 1599 del codice civile conferisce all’affittuario il pieno diritto di rimanere all’interno dell’immobile fino alla scadenza del contratto di affitto.
Dal punto di vista legale, il locatario non è tenuto né a dare il proprio consenso per la vendita dell’immobile, né a presenziare alla firma del rogito o del compromesso.
Se il proprietario decide di vendere, è opportuno informare il locatario per ragioni pratiche (visite, rapporti, gestione). La comunicazione con invito a esercitare la prelazione è invece necessaria solo quando ricorrono i presupposti di legge che attribuiscono al conduttore un diritto di prelazione.
Dopo aver ricevuto la notifica, il locatario ha 60 giorni di tempo per decidere se esercitare o meno tale diritto. Se decide di farlo, deve procedere con l'acquisto dell’immobile alle condizioni specificate nella notifica.
Il proprietario può vendere direttamente all’inquilino, senza passare dal mercato. In pratica, è una compravendita “ordinaria” (proposta, eventuale preliminare e rogito), con il vantaggio che l’immobile è già conosciuto dall’acquirente e spesso si riducono tempi e incertezze.
In più, quando la legge riconosce al conduttore il diritto di prelazione, la vendita all’inquilino diventa la via naturale: il locatore comunica prezzo e condizioni e, se l’inquilino esercita la prelazione nei termini, acquista alle stesse condizioni indicate nella comunicazione. Se invece il proprietario vuole “favorire” l’inquilino, può comunque concordare privatamente una trattativa e concludere la vendita con lui, purché sia tutto formalizzato correttamente (prezzo, tempi, eventuale liberazione anticipata, ecc.).
La legge consente la vendita a terzi di beni immobili gravati da usufrutto, regolamentato dall’articolo 978 del codice civile e successivi, senza che ciò determini l'estinzione di tale contratto. I potenziali acquirenti devono essere informati di tale circostanza che, in pratica, gli nega temporaneamente il diritto abitativo e l’uso concreto dell’immobile.
L’usufrutto rimane in vigore anche con la vendita del bene. Ergo, l’acquirente non può fruire personalmente dell’abitazione nell’immediatezza proprio per via della presenza dell’usufruttuario al suo interno.
Acquistando un bene gravato da usufrutto, l’acquirente ricava solo la nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza, che corrisponde a:
Analogamente a quanto accada, come abbiamo visto, in caso di locazione, per rendere giuridicamente effettiva la vendita di un’abitazione gravata da usufrutto non occorre né il consenso né l’autorizzazione dell’usufruttuario che, di fatto, non detiene alcun potere decisionale sulla proprietà ma solo il diritto di godimento.
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È possibile mettere in vendita il proprio immobile conservando il diritto di abitazione , un diritto reale di godimento in virtù del quale si può seguitare a fruire del bene in ragione delle esigenze proprie e della propria famiglia, così come stabilito dall'articolo 1022 del codice civile.
In questo caso si parla tecnicamente di vendita della nuda proprietà. Vendere la nuda proprietà implica la cessione dell'immobile, riservandosi vita natural durante o per un determinato periodo l’usufrutto oppure il diritto di abitazione, a seconda di quanto pattuito nell’atto.
Con la vendita della nuda proprietà, il venditore può riservarsi un diritto reale di godimento: usufrutto oppure diritto di abitazione. Nel primo caso diventa usufruttuario; nel secondo caso diventa titolare del diritto di abitazione.
La nuda proprietà è la proprietà “spogliata” del diritto di godimento (usufrutto o diritto di abitazione). In altre parole, chi compra la nuda proprietà diventa proprietario, ma non può usare l’immobile né abitarlo finché dura il diritto dell’usufruttuario (o del titolare del diritto di abitazione).
Dal punto di vista pratico, questo comporta che:
In tema di spese, in linea generale l’usufruttuario sostiene gli oneri di custodia e manutenzione ordinaria, mentre le riparazioni straordinarie spettano al proprietario (nudo proprietario), salvo eccezioni previste dalla legge.
La risposta è affermativa. In caso di vendita, chi compra ricava solo la nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza sancita dal contratto. In altre parole, l’acquirente non potrà fruire personalmente del bene fintanto che sussista il diritto di usufrutto per l’usufruttuario.
In caso di vendita di una casa con usufrutto vitalizio, l’acquirente non potrà godere del diritto abitativo e d’uso dell’immobile fintanto che l’usufruttuario sia in vita.
Si tratta di una soluzione vantaggiosa per i soggetti più in là con gli anni che, così facendo, possono continuare ad abitare nella propria casa ottenendo un sostanzioso capitale dalla vendita della stessa e sollevandosi altresì dalla responsabilità di dover provvedere alle spese straordinarie, che passa all’acquirente.
Una volta venduta la nuda proprietà, l’usufruttuario ha diritto di fruire dell’immobile ma non ne è più proprietario. Pertanto, se volesse ‘vendere l’abitazione’ come piena proprietà, non lo può fare, perché la proprietà spetta al nudo proprietario. L’usufruttuario, però, può cedere (vendere) il proprio diritto di usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo, secondo le regole del codice civile. L’unica persona che può decidere di vendere l’immobile è il nudo proprietario.
Il titolare del diritto di abitazione non può vendere l’immobile come proprietà, perché non è proprietario. Inoltre, di regola il diritto di abitazione non si può cedere né dare in locazione. Se vuole ‘tornare’ a disporre della proprietà, occorre che acquisisca la proprietà (ad esempio acquistando la nuda proprietà o riunendo i diritti), e solo allora potrà vendere come proprietario.
Il proprietario può mettere in vendita un immobile locato in qualsiasi momento, purché adempia a specifiche condizioni prescritte dalla legge, che illustriamo di seguito.
Il proprietario dell’immobile deve inviare al locatario una formale comunicazione con invito a esercitare il diritto di prelazione solo quando la legge riconosce al conduttore la prelazione. Negli altri casi, la comunicazione non è un adempimento obbligatorio, anche se può essere consigliabile per gestire correttamente visite e passaggi informativi.
Se il locatario non esercita il diritto di prelazione, l’immobile può essere venduto a un soggetto terzo, che deve essere informato della presenza di un contratto di locazione afferente la proprietà che si accinge a comprare. La presenza di un contratto di locazione in essere deve essere espressamente indicata sia nel contratto di compravendita che nel compromesso.
Chi compra deve essere consapevole di non poter entrare nella piena e totale disponibilità del bene fintanto che sussista l’accordo locatizio.
Nel caso in cui l’immobile venga venduto a terzi, il locatario deve essere informato del cambio di proprietà e gli devono essere forniti i dati necessari affinché, dal giorno della cessione del bene, possa versare i successivi canoni di locazione al nuovo proprietario.
In genere vale meno rispetto a un immobile libero, perché chi compra deve accettare che la casa non sia immediatamente disponibile e perché la platea di interessati (soprattutto chi cerca prima casa) tende a ridursi. La riduzione dipende soprattutto da:
Operativamente, per stimare “quanto vale”, spesso si incrociano due approcci: (1) valore di mercato dell’immobile libero (comparabili/quotazioni) e (2) valore “a reddito” legato al canone e alla durata residua, applicando poi un correttivo per tempi e vincoli di disponibilità.
Sì, l’usufrutto (o il diritto di abitazione) incide in modo significativo: di fatto l’acquirente compra la nuda proprietà, quindi il prezzo si abbassa perché il bene non è utilizzabile subito e perché il valore del diritto di godimento viene “sottratto” alla piena proprietà.
L’entità della riduzione dipende soprattutto da:
Ai fini fiscali, il valore di usufrutto e nuda proprietà si calcola con coefficienti aggiornati periodicamente (collegati al saggio di interesse di riferimento previsto dalla normativa tributaria). Sul piano del mercato, poi, entrano anche fattori “commerciali” (domanda effettiva, liquidità del bene, rischi percepiti), che possono accentuare o attenuare lo sconto rispetto ai soli calcoli “da tabella”.
La vendita, da sola, non è un motivo sufficiente per imporre all’inquilino di lasciare l’immobile durante la vigenza del contratto. Se la locazione è valida e opponibile, l’acquirente subentra nella posizione di locatore e deve rispettare il contratto fino a scadenza.
Il proprietario può ottenere il rilascio solo:
È sconsigliabile vendere l’immobile con tale residenza ancora in essere, ma la legge lo consente, purché l’acquirente venga debitamente avvisato della circostanza. Per richiedere la cancellazione della residenza dell’assistente familiare occorre inviare una formale richiesta al comune a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC). Il Comune può disporre accertamenti (anche tramite polizia locale o personale incaricato) per verificare la dimora abituale prima di procedere all’eventuale cancellazione anagrafica; modalità e numero dei controlli variano in base al Comune.
Sì, è possibile: di solito si realizza vendendo la nuda proprietà e riservandosi un usufrutto o un diritto di abitazione, così da incassare il prezzo (in genere più basso rispetto alla piena proprietà) e continuare a vivere nell’immobile fino alla scadenza del diritto, spesso per tutta la vita se il diritto è vitalizio.
Sì, in questo caso si tratta di acquisto della nuda proprietà, un’opzione che consente di beneficiare di un prezzo agevolato rispetto ai valori medi di mercato, poiché si sottrae il valore dell’usufrutto da quello della proprietà, nonché di un notevole alleggerimento della tassazione sull’atto di compravendita, dal momento che le imposte sono calcolate sul valore della nuda proprietà e non sul valore commerciale dell’immobile. Di contro c'è che non si può fruire personalmente dell’immobile fintanto che il titolare del diritto di usufrutto sia in vita.
Dipende da quali sono le tue esigenze. L’acquisto della nuda proprietà è una soluzione che si può rivelare conveniente per chi cerca un immobile da acquistare senza avere esigenza di stabilirvici personalmente nell’immediatezza. Se necessiti di un immobile da adibire ad abitazione principale, l’acquisto della nuda proprietà è sconsigliabile perché, in sostanza, non sai quanto dovrai attendere per ottenere la piena proprietà dell’immobile e poterne fruire completamente.
