Non sempre il proprietario di un immobile è la persona che effettivamente ci abita. Si pensi, innanzitutto, a una proprietà concessa in locazione, in cui vive stabilmente il locatario che vi ha fissato la propria residenza. Oppure a un appartamento occupato dall’anziano usufruttuario che, in virtù del diritto di abitazione in usufrutto, è autorizzato a risiedervi vita natural durante. La legge consente di vendere una casa con una persona residente al suo interno? Scopriamolo.
La legge consente di vendere un immobile locato, a condizione che si dia la precedenza al locatario nell’acquisto, concedendogli il diritto di prelazione. Approfondiamo insieme.
Secondo quanto sancito dall’articolo 1599 del codice civile e successivi, la vendita di un appartamento locato non comporta l’annullamento del contratto di locazione, bensì il suo trasferimento all’acquirente.
In altre parole, un contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate prosegue in caso di vendita dell’immobile. Le stesse regole valgono anche per i contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo, disciplinati dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978.
La legge numero 431 del 9 dicembre 1998 stabilisce che, qualora il contratto di affitto non abbia già superato la prima scadenza, al locatario debba essere concesso il diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistare l’immobile in cui già vive in affitto prima che lo stesso venga offerto sul mercato.
Qualora il locatario non esercitasse il diritto di prelazione, il proprietario dell’immobile è libero di vendere l’immobile a terzi. In questo caso, il suddetto articolo 1599 del codice civile conferisce all’affittuario il pieno diritto di rimanere all’interno dell’immobile fino alla scadenza del contratto di affitto.
Dal punto di vista legale, il locatario non è tenuto né a dare il proprio consenso per la vendita dell’immobile, né a presenziare alla firma del rogito o del compromesso.
Se il proprietario decide di vendere, deve per prima cosa darne comunicazione al locatario, invitandolo a esercitare il diritto di prelazione e informandolo sul prezzo previsto per la cessione e i termini della transazione.
Dopo aver ricevuto la notifica, il locatario ha 60 giorni di tempo per decidere se esercitare o meno tale diritto. Se decide di farlo, deve procedere con l'acquisto dell’immobile alle condizioni specificate nella notifica.
Il proprietario può mettere in vendita un immobile locato in qualsiasi momento, purché adempia a specifiche condizioni prescritte dalla legge, che illustriamo di seguito.
Il proprietario dell’immobile è tenuto a inviare al locatario a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC) una formale comunicazione in cui lo informa della sua volontà di vendere l’immobile, gli riferisce il prezzo di vendita e lo invita a esercitare il diritto di prelazione.
Se il locatario non esercita il diritto di prelazione, l’immobile può essere venduto a un soggetto terzo, che deve essere informato della presenza di un contratto di locazione afferente la proprietà che si accinge a comprare. La presenza di un contratto di locazione in essere deve essere espressamente indicata sia nel contratto di compravendita che nel compromesso.
Chi compra deve essere consapevole di non poter entrare nella piena e totale disponibilità del bene fintanto che sussista l’accordo locatizio.
Nel caso in cui l’immobile venga venduto a terzi, il locatario deve essere informato del cambio di proprietà e gli devono essere forniti i dati necessari affinché, dal giorno della cessione del bene, possa versare i successivi canoni di locazione al nuovo proprietario.
La legge consente la vendita a terzi di beni immobili gravati da usufrutto, regolamentato dall’articolo 978 del codice civile e successivi, senza che ciò determini l'estinzione di tale contratto. I potenziali acquirenti devono essere informati di tale circostanza che, in pratica, gli nega temporaneamente il diritto abitativo e l’uso concreto dell’immobile.
L’usufrutto rimane in vigore anche con la vendita del bene. Ergo, l’acquirente non può fruire personalmente dell’abitazione nell’immediatezza proprio per via della presenza dell’usufruttuario al suo interno.
Acquistando un bene gravato da usufrutto, l’acquirente ricava solo la nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza, che corrisponde a:
Analogamente a quanto accada, come abbiamo visto, in caso di locazione, per rendere giuridicamente effettiva la vendita di un’abitazione gravata da usufrutto non occorre né il consenso né l’autorizzazione dell’usufruttuario che, di fatto, non detiene alcun potere decisionale sulla proprietà ma solo il diritto di godimento.
È possibile mettere in vendita il proprio immobile conservando il diritto di abitazione, un diritto reale di godimento in virtù del quale si può seguitare a fruire del bene in ragione delle esigenze proprie e della propria famiglia, così come stabilito dall'articolo 1022 del codice civile.
In questo caso si parla tecnicamente di vendita della nuda proprietà. Vendere la nuda proprietà implica la cessione dell'immobile, mantenendo vita natural durante o per un determinato periodo il diritto di abitazione in usufrutto.
Con la vendita della nuda proprietà, il proprietario diventa usufruttuario e conserva il diritto di fruire dell’immobile per l’intera durata della propria vita o fino a una data concordata ed espressamente specificata nel contratto di compravendita.
La risposta è affermativa. In caso di vendita, chi compra ricava solo la nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza sancita dal contratto. In altre parole, l’acquirente non potrà fruire personalmente del bene fintanto che sussista il diritto di usufrutto per l’usufruttuario.
In caso di vendita di una casa con usufrutto vitalizio, l’acquirente non potrà godere del diritto abitativo e d’uso dell’immobile fintanto che l’usufruttuario sia in vita.
Si tratta di una soluzione vantaggiosa per i soggetti più in là con gli anni che, così facendo, possono continuare ad abitare nella propria casa ottenendo un sostanzioso capitale dalla vendita della stessa e sollevandosi altresì dalla responsabilità di dover provvedere alle spese straordinarie, che passa all’acquirente.
Una volta venduta la nuda proprietà, l’usufruttuario ha diritto di fruire dell’immobile ma non ne è più proprietario. Pertanto, nel caso in cui volesse mettere in vendita l’abitazione per stabilirsi altrove, non lo potrà fare poiché a detenere il diritto di compravendita è il nudo proprietario, colui che ha acquistato la nuda proprietà. Un atto di vendita eventualmente stipulato dall’usufruttuario deve essere annullato. L’unica persona che può decidere di vendere l’immobile è il nudo proprietario.
Il titolare del diritto di abitazione in usufrutto non può mettere in vendita l’immobile, a meno che lo ricompri. Una volta tornato a essere proprietario dell’immobile, può decidere di venderlo.
È sconsigliabile vendere l’immobile con tale residenza ancora in essere, ma la legge lo consente, purché l’acquirente venga debitamente avvisato della circostanza. Per richiedere la cancellazione della residenza dell’assistente familiare occorre inviare una formale richiesta al comune a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC). Gli agenti di polizia municipale effettuano quattro sopralluoghi per accertare che la persona effettivamente non sia più presente nell’immobile, dopodiché viene disposta la cancellazione del suo nominativo dai registri dell’anagrafe comunale.
Sì, la legge consente al proprietario di mettere in vendita un immobile concesso in locazione, senza necessità di consenso del locatario, purché a quest’ultimo venga concesso il diritto di prelazione.
Sì, in questo caso si tratta di acquisto della nuda proprietà, un’opzione che consente di beneficiare di un prezzo agevolato rispetto ai valori medi di mercato, poiché si sottrae il valore dell’usufrutto da quello della proprietà, nonché di un notevole alleggerimento della tassazione sull’atto di compravendita, dal momento che le imposte sono calcolate sul valore della nuda proprietà e non sul valore commerciale dell’immobile. Di contro c'è che non si può fruire personalmente dell’immobile fintanto che il titolare del diritto di usufrutto sia in vita.
Dipende da quali sono le tue esigenze. L’acquisto della nuda proprietà è una soluzione che si può rivelare conveniente per chi cerca un immobile da acquistare senza avere esigenza di stabilirvici personalmente nell’immediatezza. Se necessiti di un immobile da adibire ad abitazione principale, l’acquisto della nuda proprietà è sconsigliabile perché, in sostanza, non sai quanto dovrai attendere per ottenere la piena proprietà dell’immobile e poterne fruire completamente.
