Quando si cerca casa, è fondamentale ponderare bene la scelta prima di presentare una proposta di acquisto. Agire d’impulso può essere assolutamente controproducente, così come farsi prendere dalla fretta o affrontare il percorso con superficialità. Oltre all’aspetto estetico e funzionale delle diverse soluzioni abitative che si stanno valutando, ci sono aspetti pratici da controllare, documenti da richiedere e domande da porre per fare una scelta coscienziosa e non rischiare di avere brutte sorprese a compravendita avvenuta. Vediamo, quindi, cosa chiedere quando si compra casa.
Indichiamo di seguito le dieci domande da fare al proprietario dell’immobile o all’agente immobiliare a cui ci affida per comprare casa.
Prima di presentare una proposta di acquisto è opportuno chiedere di poter visionare i seguenti documenti:
Esamina con attenzione questi documenti e accertati che vi sia esatta corrispondenza tra quanto indicato e lo stato di fatto dell’immobile, una condizione necessaria affinché l’operazione di compravendita possa andare a buon fine. Qualora riscontrassi irregolarità, difformità o abusi edilizi, segnalalo al proprietario, affinché regolarizzi la situazione.
Tra le prime domande da porre c’è anche da quanto tempo sia in vendita l’immobile in questione. Si tratta di un’informazione preziosa, che permette di farsi un’idea su quanto possa essere trattabile il prezzo di vendita.
Se l’immobile è sul mercato da poco, difficilmente il proprietario sarà disposto ad accontentarsi di una somma inferiore a quanto richiesto. Se, invece, la casa è in vendita già da qualche mese, con buona probabilità il venditore sarà disposto a trattare sul prezzo pur di concludere. Un lasso di tempo pluriennale, invece, indica chiaramente la presenza di qualche criticità.
Informati su quali siano le motivazioni che hanno portato il proprietario a decidere di mettere in vendita l’immobile e cerca di volgere la situazione a tuo vantaggio. Se necessita urgentemente di risorse pecuniarie per risollevare una situazione di emergenza economica, con buona probabilità è disposto a trattare ampiamente sul prezzo pur di concludere in tempi brevi.
O magari necessita di liquidità per acquistare un immobile di più ampia metratura in seguito a un accrescimento del nucleo familiare. O ancora, la proprietà in questione deriva da una successione ereditaria che sta causando dissapori tra i congiunti e l’intenzione generale è quella di disfarsene con la massima sollecitudine.
Quando visiti una proprietà, informati su quali siano le condizioni generali del complesso condominiale o della zona in cui si trova l’immobile. Oltre a chiedere direttamente al proprietario o all’agente immobiliare, osserva con attenzione l’ambiente.
Valuta obiettivamente le condizioni in cui versano il cortile, l’androne di ingresso, le scale, i pianerottoli e l’eventuale autorimessa. Valuta il livello di ordine, pulizia e decoro generale e soffermati sui dettagli. Noti vecchi mobili, cianfrusaglie, biciclette e attrezzi ammassati alla rinfusa in cortile? Noti ciarpami, passeggini, tricicli, buste e scatole parcheggiati sui pianerottoli, se non addirittura immondizia? Si odono schiamazzi, trambusto, musica ad alto volume o cani che abbaiano a lungo senza che nessuno intervenga? Sono dettagli che la dicono lunga sul senso civico del vicinato.
Si consiglia anche di chiedere di visionare la visura ipotecaria, un importante documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che consente di accertarsi che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, nonché di verificare che sullo stesso non vi siano gravami, ipoteche, pignoramenti, cause giudiziarie o decreti ingiuntivi che potrebbero limitarne la piena godibilità.
Si consiglia altresì di prendere visione dell’atto di provenienza, che indica come l’attuale proprietario sia entrato in possesso dell’immobile, ossia se con compravendita, successione ereditaria, donazione, vendita all’asta o decreto di trasferimento.
Con l’ordinanza numero 7260 del 19 marzo 2024, la Corte di Cassazione ha ribadito che, in caso di compravendita, le eventuali spese condominiali non versate dal venditore passano a carico dell’acquirente. Pertanto, oltre a prendere visione dell'estratto delle spese condominiali e verificare a quanto ammontino i costi relativi alla proprietà in base alla suddivisione in millesimi, è opportuno chiedere al venditore un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a suo carico. Se sul venditore pesano debiti per spese condominiali non pagate, sii consapevole che, se procedi con l’acquisto della proprietà, sarai tu a dovertene occupare.
Non è detto che la superficie calpestabile corrisponda effettivamente ai metri quadri indicati nell’annuncio. Sottotetti e tetti a spiovente, per esempio, potrebbero ridurre la metratura effettivamente fruibile. Un trilocale di 85 metri quadri potrebbe averne solo 70 abitabili.
Controlla, quindi, quali sono le effettive dimensioni dell’immobile per stabilire se siano in linea con le tue esigenze, nonché per valutare con più cognizione di causa il rapporto qualità-prezzo.
La legge numero 90 del 3 agosto 2013 stabilisce che, per essere valido, un contratto di compravendita debba obbligatoriamente contenere una specifica clausola con cui l'acquirente dichiari di aver ricevuto la documentazione che attesta la classe energetica dell'immobile, tra cui in primis l’attestato di prestazione energetica (APE).
Il venditore, pertanto, ha l’obbligo di fornire tale documento tecnico, che fornisce una sintesi delle caratteristiche energetiche dell’immobile e ne stabilisce il livello di efficienza energetica.
In previsione di una compravendita, può essere utile informarsi circa le condizioni dell’impianto elettrico e idrosanitario. Consigliamo pertanto di chiedere di poter visionare la certificazione di conformità che ne attesta la sicurezza, in base a quanto sancito dal decreto numero 37 del 22 gennaio 2008.
Tra le cose da chiedere quando si compra casa c’è anche se siano in programma interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria già approvati in sede assembleare per cui, una volta acquistato l’immobile, si sarebbe tenuti a contribuire alle spese.
Si consiglia di chiedere all’amministratore di poter prendere visione delle tabelle millesimali, degli ultimi verbali delle assemblee di condominio nonché del regolamento condominiale, per verificare se nello stabile vigano specifiche limitazioni che potrebbero farti perdere interesse nell’acquisto. Si pensi, per esempio, al divieto di condurre animali domestici all’interno del complesso condominiale, lasciare biciclette e motorini in cortile o installare unità esterne dei climatizzatori in modo che siano visibili all’esterno.
Si consiglia altresì di chiedere all’amministratore di condominio se esiste un fondo cassa per le spese impreviste e come viene gestita la pulizia delle parti comuni.
Qui di seguito, un elenco completo dei documenti da chiedere quando si compra casa:
Nel caso si decida di acquistare un immobile locato, si raccomanda di chiedere al proprietario di fornire una copia del contratto di locazione.
È opportuno segnalare la questione al proprietario affinché provveda con la massima sollecitudine a regolarizzare la situazione.
Sì, è consigliabile rinunciare all’acquisto poiché la compravendita di un immobile con abusi edilizi non sanabili espone al rischio di ricevere pesanti sanzioni pecuniarie, amministrative e penali.