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Cosa Chiedere Quando si Compra Casa: i Nostri Consigli

Jessica Maggi
28.06.2024
6 min

Quando si cerca casa, è fondamentale ponderare bene la scelta prima di presentare una proposta di acquisto. Agire d’impulso può essere assolutamente controproducente, così come farsi prendere dalla fretta o affrontare il percorso con superficialità. Oltre all’aspetto estetico e funzionale delle diverse soluzioni abitative che si stanno valutando, ci sono aspetti pratici da controllare, documenti da richiedere e domande da porre per fare una scelta coscienziosa e non rischiare di avere brutte sorprese a compravendita avvenuta. Vediamo, quindi, cosa chiedere quando si compra casa.

Cosa chiedere quando si compra una casa?

Indichiamo di seguito le dieci domande da fare al proprietario dell’immobile o all’agente immobiliare a cui ci affida per comprare casa.

1. La documentazione urbanistica e catastale è in regola? 

Prima di presentare una proposta di acquisto è opportuno chiedere di poter visionare i seguenti documenti: 

  • planimetria catastale, una rappresentazione grafica estremamente dettagliata dell’immobile depositata presso il catasto; 
  • progetto urbanistico del comune, per verificare che l’immobile rispetti gli eventuali vincoli urbanistici, ambientali, artistico-architettonici e paesaggistici vigenti nell’area in cui è ubicato. 

Esamina con attenzione questi documenti e accertati che vi sia esatta corrispondenza tra quanto indicato e lo stato di fatto dell’immobile, una condizione necessaria affinché l’operazione di compravendita possa andare a buon fine. Qualora riscontrassi irregolarità, difformità o abusi edilizi, segnalalo al proprietario, affinché regolarizzi la situazione. 

2. Da quanto tempo è in vendita l’immobile?

Tra le prime domande da porre c’è anche da quanto tempo sia in vendita l’immobile in questione. Si tratta di un’informazione preziosa, che permette di farsi un’idea su quanto possa essere trattabile il prezzo di vendita.

Se l’immobile è sul mercato da poco, difficilmente il proprietario sarà disposto ad accontentarsi di una somma inferiore a quanto richiesto. Se, invece, la casa è in vendita già da qualche mese, con buona probabilità il venditore sarà disposto a trattare sul prezzo pur di concludere. Un lasso di tempo pluriennale, invece, indica chiaramente la presenza di qualche criticità.

3. Qual è il motivo della vendita? 

Informati su quali siano le motivazioni che hanno portato il proprietario a decidere di mettere in vendita l’immobile e cerca di volgere la situazione a tuo vantaggio. Se necessita urgentemente di risorse pecuniarie per risollevare una situazione di emergenza economica, con buona probabilità è disposto a trattare ampiamente sul prezzo pur di concludere in tempi brevi. 

O magari necessita di liquidità per acquistare un immobile di più ampia metratura in seguito a un accrescimento del nucleo familiare. O ancora, la proprietà in questione deriva da una successione ereditaria che sta causando dissapori tra i congiunti e l’intenzione generale è quella di disfarsene con la massima sollecitudine.

4. Com’è la situazione generale in condominio?

Quando visiti una proprietà, informati su quali siano le condizioni generali del complesso condominiale o della zona in cui si trova l’immobile. Oltre a chiedere direttamente al proprietario o all’agente immobiliare, osserva con attenzione l’ambiente. 

Valuta obiettivamente le condizioni in cui versano il cortile, l’androne di ingresso, le scale, i pianerottoli e l’eventuale autorimessa. Valuta il livello di ordine, pulizia e decoro generale e soffermati sui dettagli. Noti vecchi mobili, cianfrusaglie, biciclette e attrezzi ammassati alla rinfusa in cortile? Noti ciarpami, passeggini, tricicli, buste e scatole parcheggiati sui pianerottoli, se non addirittura immondizia? Si odono schiamazzi, trambusto, musica ad alto volume o cani che abbaiano a lungo senza che nessuno intervenga? Sono dettagli che la dicono lunga sul senso civico del vicinato.

5. Chi è l'effettivo proprietario dell'immobile? 

Si consiglia anche di chiedere di visionare la visura ipotecaria, un importante documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che consente di accertarsi che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, nonché di verificare che sullo stesso non vi siano gravami, ipoteche, pignoramenti, cause giudiziarie o decreti ingiuntivi che potrebbero limitarne la piena godibilità. 

Si consiglia altresì di prendere visione dell’atto di provenienza, che indica come l’attuale proprietario sia entrato in possesso dell’immobile, ossia se con compravendita, successione ereditaria, donazione, vendita all’asta o decreto di trasferimento.

6. Il proprietario ha pagato tutte le spese condominiali che gli spettano?

Con l’ordinanza numero 7260 del 19 marzo 2024, la Corte di Cassazione ha ribadito che, in caso di compravendita, le eventuali spese condominiali non versate dal venditore passano a carico dell’acquirente. Pertanto, oltre a prendere visione dell'estratto delle spese condominiali e verificare a quanto ammontino i costi relativi alla proprietà in base alla suddivisione in millesimi, è opportuno chiedere al venditore un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a suo carico. Se sul venditore pesano debiti per spese condominiali non pagate, sii consapevole che, se procedi con l’acquisto della proprietà, sarai tu a dovertene occupare. 

7. Qual è la superficie calpestabile? 

Non è detto che la superficie calpestabile corrisponda effettivamente ai metri quadri indicati nell’annuncio. Sottotetti e tetti a spiovente, per esempio, potrebbero ridurre la metratura effettivamente fruibile. Un trilocale di 85 metri quadri potrebbe averne solo 70 abitabili. 

Controlla, quindi, quali sono le effettive dimensioni dell’immobile per stabilire se siano in linea con le tue esigenze, nonché per valutare con più cognizione di causa il rapporto qualità-prezzo.

8. Qual è la classe energetica?

La legge numero 90 del 3 agosto 2013 stabilisce che, per essere valido, un contratto di compravendita debba obbligatoriamente contenere una specifica clausola con cui l'acquirente dichiari di aver ricevuto la documentazione che attesta la classe energetica dell'immobile, tra cui in primis l’attestato di prestazione energetica (APE).

Il venditore, pertanto, ha l’obbligo di fornire tale documento tecnico, che fornisce una sintesi delle caratteristiche energetiche dell’immobile e ne stabilisce il livello di efficienza energetica.

9. Gli impianti sono conformi alle norme di sicurezza?

In previsione di una compravendita, può essere utile informarsi circa le condizioni dell’impianto elettrico e idrosanitario. Consigliamo pertanto di chiedere di poter visionare la certificazione di conformità che ne attesta la sicurezza, in base a quanto sancito dal decreto numero 37 del 22 gennaio 2008.

10. Sono previsti interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria?

Tra le cose da chiedere quando si compra casa c’è anche se siano in programma interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria già approvati in sede assembleare per cui, una volta acquistato l’immobile, si sarebbe tenuti a contribuire alle spese. 

All’amministratore di condominio cosa bisogna chiedere quando si compra casa?

Si consiglia di chiedere all’amministratore di poter prendere visione delle tabelle millesimali, degli ultimi verbali delle assemblee di condominio nonché del regolamento condominiale, per verificare se nello stabile vigano specifiche limitazioni che potrebbero farti perdere interesse nell’acquisto. Si pensi, per esempio, al divieto di condurre animali domestici all’interno del complesso condominiale, lasciare biciclette e motorini in cortile o installare unità esterne dei climatizzatori in modo che siano visibili all’esterno.

Si consiglia altresì di chiedere all’amministratore di condominio se esiste un fondo cassa per le spese impreviste e come viene gestita la pulizia delle parti comuni.

Che documentazione chiedere quando si compra casa? 

Qui di seguito, un elenco completo dei documenti da chiedere quando si compra casa

  • planimetria catastale;
  • atto di provenienza;
  • segnalazione certificata di agibilità (SCA), che attesta che l’immobile in vendita sia conforme alle norme tecniche vigenti in termini di sicurezza, salubrità e risparmio energetico; 
  • visura ipotecaria; 
  • visura catastale
  • attestato di prestazione energetica (APE);
  • certificazione di conformità degli impianti; 
  • precedenti edilizi, licenza di costruzione e condoni necessari per sancire l’assenza di abusi edilizi.

Nel caso si decida di acquistare un immobile locato, si raccomanda di chiedere al proprietario di fornire una copia del contratto di locazione.

Tre punti chiave
  • Prima di presentare una proposta di acquisto, è opportuno chiedere di poter visionare la planimetria catastale, per controllare che vi sia esatta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto depositato presso il catasto.
  • È doveroso verificare se sul venditore pesino debiti per spese condominiali non pagate, perché, se si procede con l’acquisto della proprietà, le eventuali spese condominiali non versate dal venditore passano a carico dell’acquirente.
  • È opportuno chiedere all’amministratore di condominio di poter prendere visione del regolamento condominiale, per verificare se nello stabile vigano specifiche limitazioni che potrebbero farti perdere interesse nell’acquisto.

Fonti 

FAQ

Ho notato che nel locale cucina dell’immobile che vorrei acquistare non è presente il foro di aerazione previsto dalla legge. Cosa devo fare?

È opportuno segnalare la questione al proprietario affinché provveda con la massima sollecitudine a regolarizzare la situazione.

Sono stati rilevati abusi edilizi insanabili nell’immobile di mio interesse. È meglio rinunciare all’acquisto?

Sì, è consigliabile rinunciare all’acquisto poiché la compravendita di un immobile con abusi edilizi non sanabili espone al rischio di ricevere pesanti sanzioni pecuniarie, amministrative e penali.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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