Hai visto in rete la stessa casa in vendita da due agenzie differenti, con prezzi diversi e informazioni contrastanti? È una situazione che può comprensibilmente generare confusione e che richiede la massima cautela, per evitare spiacevoli conseguenze e, talvolta, esborsi non previsti. Approfondiamo insieme.
Sono diversi i motivi per cui due o più agenzie immobiliari si stiano occupando simultaneamente della vendita dello stesso immobile. Li illustriamo di seguito.
Quando si trovano online annunci della stessa proprietà in vendita con più agenzie, in genere è perché il proprietario dell’immobile ha assegnato l'incarico a una pluralità di agenti immobiliari contemporaneamente con mandati non in esclusiva o, peggio, semplici accordi verbali, nella speranza, forse, di velocizzare l’operazione.
Evidentemente il proprietario ha pensato che fosse una buona idea evitare di conferire a una specifica agenzia immobiliare un mandato in esclusiva per gestire l’iter di compravendita. In tal caso, solo l’agenzia designata avrebbe avuto il diritto di pubblicizzare, promuovere e gestire attivamente la compravendita dell'immobile in questione per il periodo di durata del mandato.
In linea generale, le agenzie tendono a prediligere gli incarichi esclusivi, a cui dedicarsi con totale dedizione e la massima attenzione. Molte accettano solo incarichi in esclusiva.
Un mandato non esclusivo comporta, come facilmente immaginabile, minore impegno e solerzia da parte della pluralità di agenzie coinvolte. Restii a investire tempo, strumenti e risorse nella promozione e valutazione di un immobile che potrebbe verosimilmente essere venduto da altri, talvolta gli agenti indicano deliberatamente prezzi più bassi e caratteristiche non del tutto corrispondenti al vero negli annunci immobiliari nel tentativo poco trasparente di attrarre più potenziali compratori rispetto ai concorrenti e magari riuscire a concludere in fretta la trattativa.
Affidare la promozione di un immobile a una pluralità di agenti immobiliari può, quindi, rivelarsi controproducente. In concreto, si rischia di generare confusione nei possibili compratori. Vedendo l’abitazione in vendita su varie applicazioni e piattaforme con prezzi diversi e, magari, ricevendo informazioni imprecise e contrastanti da parte dei vari operatori pur di riuscire a concludere la vendita, potrebbero legittimamente perdere interesse.
Può anche darsi che il proprietario si sia affidato a un’agenzia in particolare o abbia deciso di occuparsi autonomamente della vendita, ma che intermediari non autorizzati e associazioni improvvisate, operando al limite della legalità, si siano adoperati per promuovere in rete l’immobile senza incarico e senza essere in possesso della necessaria documentazione. E talvolta perfino all’oscuro del legittimo proprietario, commettendo in questo caso un vero e proprio illecito.
L’assenza della documentazione richiesta in caso di compravendita, tra cui per esempio l’atto di provenienza dell’immobile, visure catastali e l’attestato di prestazione energetica (APE), rappresenta un chiaro segnale di allarme che non deve essere ignorato.
Nel caso in cui ci si renda conto che la vendita dell’immobile di interesse sia gestita da un’agenzia non autorizzata, con intenti non del tutto trasparenti, corretti e onesti, se non addirittura truffaldini, è imperativo:
Può altresì essere opportuno segnalare l’accaduto alle autorità competenti.
Se non hai perso interesse nell’immobile nonostante la perplessità e la confusione generate dall’aver scoperto che a occuparsi della vendita dello stesso fosse non una ma una pluralità di agenzie, è bene tenere gli occhi bene aperti e prestare attenzione a dettagli che potrebbero comportare spiacevoli conseguenze.
Qui di seguito, i nostri consigli.
Se l’immobile soddisfa le tue esigenze e sei fermamente intenzionato a portare a termine l'acquisto, evita di prendere appuntamento per una visita in loco della proprietà con tutte le agenzie che si stanno occupando della vendita. Visitando l’immobile e avviando trattative con più agenzie, ti ritroveresti, in caso di acquisto, a dover pagare a tutte la provvigione per l’attività di mediazione svolta.
Contestualmente al sopralluogo dell’immobile in vendita, gli agenti richiedono ai potenziali acquirenti di firmare il foglio di visita proprio per ottenere la provvigione anche nel caso in cui la proprietà venisse venduta dai competitor.
La cosa migliore da fare è limitarsi inizialmente a un contatto telefonico. Fai le dovute ricerche e valutazioni, scegli l’agenzia migliore in termini di professionalità, trasparenza e competenza e porta avanti l’operazione unicamente con la stessa, evitando ulteriori contatti con le altre.
Nella scelta dell’agenzia a cui affidarti per l’acquisto dell’immobile pubblicizzato da più fonti, valuta il livello di affidabilità, competenza, trasparenza, professionalità ed esperienza di ognuna.
Innanzitutto, consulta i portali web delle varie agenzie, fai qualche ricerca in rete e leggi le testimonianze, opinioni e recensioni di altri utenti che si sono già avvalsi dei loro servizi. Scarta in partenza le agenzie che non ti ispirano fiducia e restringi il focus a un paio di soluzioni.
Fissa un colloquio telefonico senza impegno e poni una serie di domande mirate su argomenti specifici per testare il livello di preparazione e trasparenza degli operatori. A tal fine può essere utile porre quesiti relativi a:
Il consiglio è quello di affidarsi all’agenzia che fornisce informazioni accurate, complete, approfondite, dettagliate, precise, esaurienti e che dimostri effettiva attenzione verso il potenziale acquirente e non solo fretta di concludere la vendita. Diffida, invece, da chi fornisce risposte volutamente tese a confondere, lacunose o molto vaghe, generiche e superficiali per mancanza di preparazione e sostanza.
Sia all'acquirente che al venditore le agenzie immobiliari richiedono il pagamento delle provvigioni previste per legge per l’attività di mediazione svolta. La provvigione è una percentuale calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile, legata, secondo quanto indicato dall’art. 1755 del codice civile, al ruolo super partes assunto dall’agente immobiliare durante la trattativa e non necessariamente alla conclusione del passaggio di proprietà.
Ne consegue che, come confermato dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza numero 21575 del 18 settembre 2017, anche qualora non si arrivi al rogito notarile ogni agente immobiliare che ha gestito le trattative, messo in contatto le parti e mostrato l’immobile ai potenziali acquirenti abbia comunque diritto a una quota della provvigione pattuita.
Non si paga la provvigione all’agenzia immobiliare se ci si limita a uno scambio di corrispondenza un colloquio telefonico informativo, che viene concesso gratuitamente e senza impegno.
Qualora la consulenza proseguisse, ci si accordasse per una visita dell’immobile e si avviasse una negoziazione più articolata, potrebbe essere preteso il pagamento delle provvigioni anche nel caso in cui l’immobile venisse acquistato con un’altra agenzia.
Per i servizi offerti, le agenzie immobiliari vengono retribuite tramite provvigione, ossia una percentuale che può variare tra l'1% e il 5% del prezzo di vendita dell'immobile.
Il cliente può recedere dal contratto vincolante con cui ha conferito a una specifica agenzia immobiliare l'esclusiva per gestire la vendita della sua proprietà dandone comunicazione alla controparte per iscritto tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC), con un preavviso di almeno 30 giorni e motivando le ragioni del recesso. Se il recesso dal mandato in esclusiva non è debitamente motivato, l’agenzia può pretendere il pagamento di una penale proporzionata al danno subito.
Benché la compravendita immobiliare tra privati sia una pratica consentita non essendoci al momento in Italia una legge che imponga di affidarsi a enti specifici, comprare casa avvalendosi della mediazione di un’agenzia immobiliare è la soluzione migliore, che garantisce di essere debitamente tutelati e che l’operazione venga eseguita al meglio e nel pieno rispetto della legge.
