Scegli l’agenzia immobiliare giusta per te
Confronta le migliori agenzie immobiliari in base a risultati concreti, annunci attivi e recensioni di proprietari come te.
Scopri le migliori agenzie nella tua zona
Sì, una casa può essere messa in vendita anche tramite più agenzie se il venditore conferisce incarichi non in esclusiva; tuttavia, per chi compra, la situazione richiede prudenza, perché se l’attività dell’agenzia ha avuto un ruolo causale nella conclusione dell’affare può nascere il diritto alla provvigione anche se poi l’acquisto si perfeziona direttamente con il privato. Inoltre, è opportuno verificare sempre che l’agente sia regolarmente abilitato e iscritto al Registro Imprese/REA.
Sintesi
Si può mettere la casa in vendita con due diverse agenzie immobiliari? Qui forniamo le informazioni necessarie per comprendere come muoversi e tutelarsi quando si vende la propria casa tramite agenzia o più agenzie.
In linea di principio il proprietario può affidare la vendita dello stesso immobile a più agenzie contemporaneamente, purché non abbia sottoscritto con una di esse un incarico in esclusiva ancora valido. Nella pratica ciò avviene con mandati non esclusivi, che consentono al venditore di rivolgersi anche ad altri mediatori e, in alcuni casi, di cercare un acquirente autonomamente. Resta però fondamentale leggere con attenzione il contenuto dell’incarico, perché penali, clausole di esclusiva, durata e condizioni sulla provvigione dipendono da quanto è stato effettivamente firmato.
Può esserlo. Il punto decisivo non è tanto il fatto che il rogito venga poi concluso direttamente con il proprietario, ma se l’acquisto sia avvenuto grazie all’attività di mediazione svolta dall’agenzia. In base all’art. 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per questo motivo, se è stata l’agenzia a far conoscere l’immobile, a mettere in contatto le parti o a incidere concretamente sul buon esito della trattativa, il compenso può restare dovuto anche se la fase finale avviene senza di essa.
Detto questo, non ogni contatto preliminare basta da solo. La giurisprudenza più recente ha ribadito che la semplice visita dell’immobile non comporta automaticamente il diritto alla provvigione, se manca un collegamento causale effettivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. In altre parole, se tra la visita e l’acquisto intervengono tempo, trattative nuove e autonome o circostanze che spezzano quel collegamento, la richiesta dell’agenzia può essere contestata.
In una situazione del genere conviene fermarsi e ricostruire con precisione come le parti si siano conosciute. Se il potenziale acquirente è arrivato all’immobile tramite agenzia, oppure se vi sono stati visita, scheda immobile, foglio visita, email, messaggi o trattative avviate con l’intermediario, escludere l’agenzia all’ultimo momento può esporre a contestazioni sulla provvigione. La scelta più prudente quando si riceve una proposta di acquisto è chiarire subito per iscritto da chi sia nato il contatto, quali attività siano già state svolte e se vi siano accordi di incarico o clausole rilevanti ancora efficaci.
Se invece il contatto con il privato è davvero autonomo e non vi è stato alcun apporto causale dell’agenzia, il tema della provvigione può porsi in termini diversi. Resta comunque opportuno non firmare proposte o accettazioni con leggerezza e verificare prima tutta la documentazione dell’immobile, oltre alla posizione dell’eventuale mediatore coinvolto, che dovrebbe essere regolarmente abilitato e iscritto al Registro Imprese o al REA.
Sì, ma solo se l’incarico sottoscritto non contiene un’esclusiva che lo impedisca e se non sono previste clausole che riconoscano comunque un compenso o una penale in determinati casi. In presenza di un mandato non esclusivo, il venditore mantiene normalmente maggiore libertà e può anche reperire un acquirente in proprio; ciò non toglie, però, che una specifica agenzia possa pretendere la provvigione se dimostra di aver avuto un ruolo determinante nella conclusione dell’affare.
Per questo, prima di procedere privatamente mentre l’immobile è pubblicizzato da più intermediari, è essenziale controllare il testo dell’incarico: durata, esclusiva, obblighi informativi, casi di provvigione dovuta anche dopo la scadenza e possibili penali. La pluralità di agenzie non annulla di per sé i diritti di chi abbia concretamente mediato l’operazione.
Sono diversi i motivi per cui due o più agenzie immobiliari si stiano occupando simultaneamente della vendita dello stesso immobile. Qui di seguito vediamo i principali.
Scegli l’agenzia immobiliare giusta per te
Confronta le migliori agenzie immobiliari in base a risultati concreti, annunci attivi e recensioni di proprietari come te.
Scopri le migliori agenzie nella tua zonaQuando si trovano online annunci della stessa proprietà in vendita con più agenzie, in genere è perché il proprietario dell’immobile ha assegnato l'incarico a una pluralità di agenti immobiliari contemporaneamente con mandati non in esclusiva o, peggio, semplici accordi verbali, nella speranza, forse, di velocizzare l’operazione.
Evidentemente il proprietario ha pensato che fosse una buona idea evitare di conferire a una specifica agenzia immobiliare un mandato in esclusiva per gestire l’iter di compravendita. In tal caso, solo l’agenzia designata avrebbe avuto il diritto di pubblicizzare, promuovere e gestire attivamente la compravendita dell'immobile in questione per il periodo di durata del mandato.
In linea generale, le agenzie tendono a prediligere gli incarichi esclusivi, a cui dedicarsi con totale dedizione e la massima attenzione. Molte accettano solo incarichi in esclusiva.
Un mandato non esclusivo comporta, come facilmente immaginabile, minore impegno e solerzia da parte della pluralità di agenzie coinvolte. Restii a investire tempo, strumenti e risorse nella promozione e valutazione di un immobile che potrebbe verosimilmente essere venduto da altri, talvolta gli agenti indicano deliberatamente prezzi più bassi e caratteristiche non del tutto corrispondenti al vero negli annunci immobiliari nel tentativo poco trasparente di attrarre più potenziali compratori rispetto ai concorrenti e magari riuscire a concludere in fretta la trattativa.
Affidare la promozione di un immobile a una pluralità di agenti immobiliari può, quindi, rivelarsi controproducente. In concreto, si rischia di generare confusione nei possibili compratori. Vedendo l’abitazione in vendita su varie applicazioni e piattaforme con prezzi diversi e, magari, ricevendo informazioni imprecise e contrastanti da parte dei vari operatori pur di riuscire a concludere la vendita, potrebbero legittimamente perdere interesse.
Può anche darsi che il proprietario si sia affidato a un’agenzia in particolare o abbia deciso di occuparsi autonomamente della vendita, ma che intermediari non autorizzati e associazioni improvvisate, operando al limite della legalità, si siano adoperati per promuovere in rete l’immobile senza incarico e senza essere in possesso della necessaria documentazione. E talvolta perfino all’oscuro del legittimo proprietario, commettendo in questo caso un vero e proprio illecito.
L’assenza della documentazione richiesta in caso di compravendita, tra cui per esempio l’atto di provenienza dell’immobile, visure catastali e l’attestato di prestazione energetica (APE), rappresenta un chiaro segnale di allarme che non deve essere ignorato.
Nel caso in cui ci si renda conto che la vendita dell’immobile di interesse sia gestita da un’agenzia non autorizzata, con intenti non del tutto trasparenti, corretti e onesti, se non addirittura truffaldini, è imperativo:
Può altresì essere opportuno segnalare l’accaduto alle autorità competenti.
Se non hai perso interesse nell’immobile nonostante la perplessità e la confusione generate dall’aver scoperto che a occuparsi della vendita dello stesso fosse non una ma una pluralità di agenzie, è bene tenere gli occhi bene aperti e prestare attenzione a dettagli che potrebbero comportare spiacevoli conseguenze.
Se l’immobile soddisfa le tue esigenze e sei fermamente intenzionato a portare a termine l'acquisto, evita di prendere appuntamento per una visita in loco della proprietà con tutte le agenzie che si stanno occupando della vendita. Visitando l’immobile con più agenzie, in caso di acquisto potresti esporti a contestazioni sulla provvigione da parte di più mediatori. Ciò non significa però che tu debba automaticamente pagare ciascuna agenzia per intero: il diritto al compenso va verificato caso per caso, in base al concreto apporto causale di ciascun mediatore alla conclusione dell’affare e, se hanno inciso più mediatori, può porsi un problema di ripartizione della provvigione.
Contestualmente al sopralluogo dell’immobile in vendita, gli agenti richiedono spesso ai potenziali acquirenti di firmare il foglio di visita per documentare che l’immobile è stato segnalato e mostrato tramite la loro attività. Il foglio di visita, però, non fa maturare da solo il diritto alla provvigione: resta necessario verificare se l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento del mediatore.
La cosa migliore da fare è limitarsi inizialmente a un contatto telefonico. Fai le dovute ricerche e valutazioni, scegli l’agenzia migliore in termini di professionalità, trasparenza e competenza e porta avanti l’operazione unicamente con la stessa, evitando ulteriori contatti con le altre.
Nella scelta dell’agenzia a cui affidarti per l’acquisto dell’immobile pubblicizzato da più fonti, valuta il livello di affidabilità, competenza, trasparenza, professionalità ed esperienza di ognuna.
Innanzitutto, consulta i portali web delle varie agenzie, fai qualche ricerca in rete e leggi le testimonianze, opinioni e recensioni di altri utenti che si sono già avvalsi dei loro servizi. Scarta in partenza le agenzie che non ti ispirano fiducia e restringi il focus a un paio di soluzioni.
Fissa un colloquio telefonico senza impegno e poni una serie di domande mirate su argomenti specifici per testare il livello di preparazione e trasparenza degli operatori. A tal fine può essere utile porre quesiti relativi a:
Il consiglio è quello di affidarsi all’agenzia che fornisce informazioni accurate, complete, approfondite, dettagliate, precise, esaurienti e che dimostri effettiva attenzione verso il potenziale acquirente e non solo fretta di concludere la vendita. Diffida, invece, da chi fornisce risposte volutamente tese a confondere, lacunose o molto vaghe, generiche e superficiali per mancanza di preparazione e sostanza.
Scegli l’agenzia immobiliare giusta per te
Confronta le migliori agenzie immobiliari in base a risultati concreti, annunci attivi e recensioni di proprietari come te.
Scopri le migliori agenzie nella tua zonaIn caso di affare concluso per effetto della mediazione, sia all’acquirente sia al venditore può essere richiesto il pagamento della provvigione. La misura del compenso non è fissata in modo uniforme dalla legge: dipende da quanto pattuito, dagli eventuali usi locali applicabili oppure, in mancanza, dalla determinazione del giudice secondo equità. La provvigione è una percentuale calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile, legata, secondo quanto indicato dall’art. 1755 del codice civile, al ruolo super partes assunto dall’agente immobiliare durante la trattativa e non necessariamente alla conclusione del passaggio di proprietà.
Ne consegue che il diritto alla provvigione può sorgere anche prima del rogito notarile, ad esempio con la conclusione di un preliminare idoneo a vincolare le parti. Tuttavia, non basta che l’agente abbia semplicemente mostrato l’immobile o avviato i contatti: occorre che il suo intervento abbia avuto un’effettiva rilevanza causale nella conclusione dell’affare. Solo quando l’affare sia stato concluso con l’apporto di più mediatori può porsi, inoltre, il tema della quota di provvigione spettante a ciascuno.
In linea generale, un semplice scambio di informazioni o un colloquio telefonico preliminare non basta, da solo, a far maturare il diritto alla provvigione. Il compenso diventa dovuto quando l’affare è concluso per effetto dell’intervento del mediatore e quando vi è un nesso causale adeguato tra l’attività svolta e il risultato raggiunto
Qualora il rapporto prosegua con visita dell’immobile e attività negoziale, la questione della provvigione può sorgere anche se l’acquisto viene poi concluso tramite un’altra agenzia o direttamente tra le parti. Anche in questo caso, però, il diritto al compenso non è automatico e va valutato alla luce dell’effettivo apporto causale del mediatore alla conclusione dell’affare.
Per i servizi offerti, le agenzie immobiliari vengono retribuite tramite provvigione, ossia una percentuale che può variare tra l'1% e il 5% del prezzo di vendita dell'immobile.
Non esiste una regola unica valida per tutti i contratti. Per sapere se e come sia possibile revocare o far cessare un incarico in esclusiva bisogna leggere attentamente il testo firmato, verificando durata, eventuale rinnovo tacito, modalità di disdetta, clausole di recesso e penali. La comunicazione va fatta nella forma prevista dal contratto. Se sono presenti penali o limitazioni particolarmente gravose, può essere opportuno valutarne la validità alla luce della disciplina sulle clausole vessatorie.
Benché la compravendita immobiliare tra privati sia una pratica consentita non essendoci al momento in Italia una legge che imponga di affidarsi a enti specifici, comprare casa avvalendosi della mediazione di un’agenzia immobiliare è la soluzione migliore, che garantisce di essere debitamente tutelati e che l’operazione venga eseguita al meglio e nel pieno rispetto della legge.
