Benché, in teoria, si possa passare direttamente dalla proposta di acquisto al rogito, la stipula del contratto preliminare di vendita rappresenta, nella prassi, uno dei passaggi fondamentali nell’iter di compravendita, poiché rappresenta un’importante tutela per i suoi sottoscrittori. Vediamo come redigere questo importante documento.
Il contratto preliminare di vendita, comunemente detto compromesso, è un documento con cui il venditore e l’acquirente si obbligano vicendevolmente a stipulare in un secondo momento il definitivo atto notarile di compravendita del bene e stabiliscono i termini e le condizioni della transazione.
Si tratta di una promessa scritta di compravendita, vincolante per le parti, con cui il promittente venditore garantisce al promissario compratore di cedergli l’immobile di cui è proprietario al prezzo e nelle modalità concordate.
La sottoscrizione del contratto preliminare di vendita non sancisce il passaggio di proprietà del bene immobile, che avviene con la firma del contratto di compravendita definitivo dinanzi a un notaio. Con la stipula del compromesso, il promissario acquirente e il promittente venditore semplicemente si obbligano a procedere con la vendita.
Il contratto preliminare di vendita ha valore legale e carattere vincolante per i suoi autori sottoscrittori. Si tratta a tutti gli effetti di un atto vincolante, con cui l’acquirente e il venditore si impegnano reciprocamente a stipulare il rogito notarile in un momento successivo.
Il preliminare di vendita produce effetti obbligatori, determinando il dovere per ambo le parti di dare il proprio consenso a concludere la futura compravendita immobiliare. Una volta sottoscritto il compromesso, i contraenti non possono tirarsi indietro, pena importanti conseguenze. Come vedremo nei prossimi paragrafi, è possibile annullare il preliminare di vendita solo in determinate situazioni previste dalla legge.
Il contratto preliminare di vendita non ha, però, valore legale nei confronti di terzi finché si provveda alla sua autenticazione e trascrizione. Secondo quanto indicato dall’articolo 2703 del codice civile, quando il preliminare di vendita viene autenticato da un notaio o altro pubblico ufficiale, l’atto acquista valore di prova legale. Con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari lo si rende opponibile anche nei confronti di terzi.
L’articolo 6 del decreto legislativo numero 122 del 20 giugno 2005 richiede obbligatoriamente l’autenticazione da parte di un pubblico ufficiale nel caso in cui il compromesso abbia a oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione.
Con la stipula del contratto preliminare di vendita chi vende ha la garanzia che il promissario compratore effettivamente proceda con l’acquisto dell’immobile senza tirarsi indietro all’ultimo momento.
Chi compra ha, a sua volta, la garanzia che il venditore gli ceda l’immobile al prezzo e nelle modalità pattuite e non lo venda ad altri potenziali acquirenti.
A pena di nullità, il preliminare deve avere la medesima forma del contratto di compravendita definitivo. Pertanto, il contratto preliminare deve essere redatto per iscritto, come stabilito dall’articolo 1351 del codice civile, tramite:
Il contratto deve essere sottoscritto dai contraenti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma se stipulato privatamente tra le parti ed entro 30 giorni se redatto dal notaio.
Il venditore e l’acquirente possono occuparsi in autonomia della stesura del contratto preliminare di vendita di proprio pugno in corsivo o stampatello o mediante mezzi tecnologici di videoscrittura. I contraenti possono, quindi, procedere autonomamente mediante scrittura privata semplice, senza la presenza di un pubblico ufficiale.
In seguito, le autografe sottoscrizioni delle parti vengono autenticate dal notaio, che conferisce validità legale al reciproco impegno assunto dalle stesse di stipulare il rogito in un secondo momento. Una scrittura privata si dice autenticata quando è dotata dell’attestazione di un notaio o altro pubblico ufficiale che confermi che le autografe sottoscrizioni siano state poste dai soggetti indicati nel testo del documento.
Il compromesso, come accennato, può anche essere integralmente redatto dal notaio e successivamente firmato dai contraenti.
Il contratto preliminare di vendita deve contenere i seguenti elementi essenziali:
Al compromesso di vendita è necessario allegare l’ attestato di prestazione energetica (APE), la segnalazione certificata di agibilità (SCA), le visure catastali, la planimetria e una dichiarazione di conformità urbanistica dell’immobile.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di un contratto preliminare di vendita.
Luogo, data ______________
Con la presente scrittura privata, avente carattere obbligatorio e non traslativo di proprietà, da valere a tutti gli effetti e conseguenze di legge, il sottoscritto promittente venditore ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, e il sottoscritto promissario acquirente ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, stipulano e convengono quanto segue.
La parte promittente venditrice promette e si obbliga a vendere alla parte promissaria acquirente, che a sua volta promette e si obbliga ad acquistare per sé e/o per terze persone o enti che si riserva di indicare alla stipula dell'atto notarile, l’unità immobiliare sita in ____ in via/piazza ____, piano____, scala ____, composta da____ vani, identificata al N.C.E.U. di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, zona censuaria ____, categoria ____, classe catastale ____, consistenza ____, rendita catastale ____.
Le parti dichiarano di aver concordato, per la compravendita che si sono obbligate a concludere, il prezzo complessivo di euro ____, da corrispondere come segue:
____ euro saranno versati dal promissario acquirente contestualmente alla firma della presente scrittura a mani del promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi al prezzo al momento dell’atto pubblico di vendita. Il promittente venditore dichiara di ricevere tali somme e firmando il presente ne rilascia ampia quietanza;
____ euro da versarsi entro e non oltre il ____ contestualmente alla stipula dell’atto pubblico di vendita, da effettuarsi presso lo studio notarile ____.
Le parti reciprocamente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita presso lo studio notarile ____ entro il giorno ____ e comunque non prima del ____. Il possesso e il godimento dell’immobile avranno luogo dalla data dell’atto notarile di vendita, dalla quale tutte le spese e gli oneri che graveranno sull’immobile in oggetto saranno a carico della parte acquirente.
L’immobile sopra descritto sarà consegnato al promittente acquirente contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita il giorno ____ nello stato di fatto in cui attualmente si trova e come è stato visto e accettato dal promissario acquirente.
Il promittente venditore garantisce espressamente che quanto in oggetto sia di sua piena ed esclusiva proprietà e disponibilità e che, alla data del contratto definitivo di compravendita, sarà libero da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole, da privilegi anche fiscali, garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, oneri e diritti reali o personali non apparenti, e che non vi siano aventi diritto a prelazione.
Il promittente venditore garantisce che gli impianti presenti nel fabbricato in oggetto siano stati realizzati in conformità alle norme di sicurezza in vigore all'epoca della loro realizzazione.
Il promittente venditore garantisce la completa regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile, la presenza dei requisiti di agibilità e la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto allo stato di fatto dell’immobile. Il promittente venditore garantisce la presenza dei requisiti di agibilità del fabbricato previsti dalla legge.
Se entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita l'oggetto del presente contratto non dovesse risultare conforme a quanto garantito, ovvero non fosse stata fornita la documentazione relativa alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale di quanto in oggetto, il promittente venditore sarà considerato inadempiente e il presente contratto si intenderà risolto di diritto in seguito alla semplice dichiarazione del promissario acquirente, ai sensi del secondo comma dell'articolo 1456 del codice civile.
Il promittente acquirente dichiara di aver ricevuto dal promittente venditore, al termine della trattativa, l’attestato di prestazione energetica relativo all’edificio.
Il promittente venditore si obbliga a consegnare al notaio, prima della data prevista per il contratto definitivo di compravendita, la documentazione e le eventuali certificazioni di cui le vigenti norme nazionali e regionali prevedono l'allegazione all'atto.
Firma del promittente venditore ______________
Firma del promissario acquirente ______________
A differenza di quanto previsto per i contratti di locazione, il contratto preliminare di compravendita resta valido ed efficace anche se non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il documento vincola, quindi, le parti alla stipula dell’atto di acquisto definitivo anche nel caso in cui non venisse registrato.
In caso di mancata registrazione, potrebbero essere applicate sanzioni, come previsto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, ma non si preclude la validità del contratto.
È possibile svincolarsi dal contratto preliminare di compravendita solo nei seguenti casi previsti dalla legge:
Le parti non possono annullare il contratto preliminare di compravendita semplicemente perché cambiano idea, perdono interesse nell’affare, trovano altre soluzioni o scelgono di procedere diversamente.
Il venditore e l’acquirente sono liberi di accordarsi sull’importo della caparra confirmatoria, che solitamente consiste in una percentuale sul prezzo di vendita dell’immobile compresa tra il 5% e il 30%.
Il preliminare di vendita, comunemente detto compromesso, è un accordo vincolante con cui il venditore e l’acquirente si impegnano vicendevolmente a stipulare in un secondo momento il rogito notarile, ossia l’atto pubblico che sancisce ufficialmente il trasferimento della proprietà dell'immobile.
La registrazione del contratto preliminare di compravendita è un adempimento fiscale di cui a doverne provvedere sono i contraenti in caso di scrittura privata e il notaio, se stipulato con atto notarile.
