Consultando gli annunci immobiliari capita di imbattersi in proprietà messe in vendita all’asta. Con la procedura del saldo e stralcio immobiliare si può acquistare una casa pignorata senza partecipare a un'asta giudiziaria, ottenendo un notevole risparmio. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che consente di acquistare una casa pignorata prima che sia indetta l’asta giudiziaria, a un prezzo scontato rispetto al valore di mercato.
Così facendo, si riducono o azzerano del tutto i rischi derivanti dalla vendita all’asta che possono colpire indistintamente il creditore, il debitore esecutato e l’offerente. Si pensi, per esempio, a:
Il debitore esecutato rischia di essere privato dell’unico immobile di proprietà e di non riuscire comunque a estinguere interamente il debito, poiché la somma ricavata dalla vendita all’asta potrebbe risultare insufficiente.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di aver acceso un mutuo e di non riuscire più a pagare le rate. Contraiamo un debito di 100.000 euro con la banca mutuante che, garantita con ipoteca iscritta sull’immobile medesimo, ne chiede il pignoramento e la vendita all’asta per rifarsi della restituzione non avvenuta. La nostra casa viene venduta all’asta per euro 60.000. Privati del nostro bene, seguitiamo comunque a essere debitori di 40.000 euro e la nostra posizione di debito non viene stralciata.
La procedura di saldo e stralcio, regolamentata dalla legge numero 145 del 30 dicembre 2018, consente di ovviare a tali evenienze. Si parla di saldo perché questo tipo di operazione consente, appunto, di saldare il debito e di stralcio perché il debitore può chiudere una volta per tutte la posizione debitoria, senza strascichi futuri.
Illustriamo di seguito le varie fasi in cui si articola l’operazione di saldo e stralcio immobiliare.
Il primo step è individuare un immobile in linea con le proprie esigenze, consultando annunci immobiliari e appositi portali di aste giudiziarie su cui vengono pubblicati gli avvisi di vendita relativi a procedure esecutive e concorsuali.
È consigliabile orientarsi su immobili sottoposti a esecuzioni forzate per i quali l’asta giudiziaria non si sia conclusa positivamente o sia stata fissata per una data piuttosto lontana nel tempo.
Nella perizia di stima disponibile negli avvisi di vendita sui portali di aste immobiliari sono indicati:
Si consiglia di orientarsi su immobili privi di criticità che ne possano impedire la rivendita.
Per valutare se il valore commerciale dell’immobile oggetto di procedura sia attendibile può essere utile avvalersi dell’assistenza di un agente immobiliare operativo nel territorio in questione.
Dopo l’analisi della perizia di stima è opportuno esaminare, con delega del debitore esecutato, la documentazione fornita dal tribunale per farsi un’idea dei debiti che vanno saldati e appurare quale sia effettivamente il numero di creditori intervenuti nel procedimento esecutivo. Si consiglia di orientarsi su immobili che non abbiano un numero elevato di creditori.
Con questi dati, si può iniziare a elaborare una proposta di saldo e stralcio.
La proposta di saldo e stralcio è una proposta di acquisto a tutti gli effetti, contenente:
La proposta di saldo e stralcio deve essere inviata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC) al creditore e al debitore esecutato, premurandosi di mettere al corrente anche il giudice dell’esecuzione, in modo che valuti se sia opportuno sospendere il procedimento esecutivo per il tempo necessario, nonché il custode giudiziario e il delegato alla vendita.
Una volta inviata la proposta di saldo e stralcio, possono essere intavolate trattative, negoziazioni e mediazioni, per cui è consigliabile affidarsi a un’agenzia immobiliare specializzata a trattare con i creditori.
Se la proposta di saldo e stralcio viene accettata, il prossimo step è riportare l’accordo in una lettera di definizione e rivolgersi a un notaio per l’istruzione della pratica di compravendita immobiliare.
Il ruolo del notaio in un’operazione di questo tipo è quanto mai fondamentale perché, oltre a occuparsi della stesura del contratto di compravendita, della voltura catastale e della trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, garantisce che l’acquirente concluda l’acquisto di un bene libero da gravami e che il creditore riceva quanto gli spetta.
Il notaio in genere fissa il rogito direttamente in tribunale, affinché sia contestuale la firma da parte del giudice dell’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva. Inoltre, per evitare che la somma relativa alla vendita dell’immobile sia utilizzata per finalità diverse dall’estinzione del debito, è solitamente richiesto il deposito del prezzo su un conto dedicato gestito dal notaio.
A questo punto il creditore deve chiedere al giudice di emettere il decreto di cancellazione del pignoramento. Si tratta di un atto che dispiega i suoi effetti solo dopo che siano trascorsi 30 giorni senza che altri eventuali creditori intervenuti nella procedura esecutiva si oppongano.
Una volta passati 30 giorni senza che altri creditori abbiano fatto opposizione, il pignoramento può essere cancellato.
Una volta trascritto l’atto di compravendita nei registri immobiliari, il notaio si accerta che non siano state iscritte o trascritte altre formalità pregiudizievoli a carico del debitore esecutato.
Dopo aver eseguito tutti gli accertamenti, il notaio svincola le somme depositate nel suddetto conto dedicato a favore del creditore.
Il saldo e stralcio è uno strumento giuridico che, come abbiamo visto, si può rivelare vantaggioso praticamente per tutte le parti coinvolte nell’operazione.
Il debitore con l’operazione di saldo e stralcio può estinguere il proprio debito evitando l’asta giudiziaria. Così facendo, chiude definitivamente la sua posizione debitoria, un risultato che la vendita all’asta non sempre gli garantisce, e non rischia di essere segnalato come cattivo pagatore alla Centrale dei Rischi Finanziari (CRIF), con la possibilità, quindi, di ottenere nuovi finanziamenti in futuro.
Con la procedura di saldo e stralcio il creditore ha la certezza di ottenere in tempi brevi una somma certa, che la vendita all’asta, invece, non è detto che gli assicuri. Il creditore è, quindi, sicuro di soddisfare il proprio credito, seppur dovendo rinunciare a parte dello stesso.
Chi acquista un immobile con la procedura di saldo e stralcio può, innanzitutto, ottenere un sostanzioso risparmio. Nel mercato ordinario l’immobile in questione avrebbe sicuramente un costo di gran lunga più elevato. Inoltre, non deve partecipare ad aste giudiziarie e competere con altri potenziali compratori.
Il saldo e stralcio è uno strumento giuridico che può essere utilizzato per qualsiasi tipologia di bene immobile, quindi non solo per abitazioni ma anche box, uffici, negozi, laboratori e opifici.
Si può fare un saldo e stralcio anche per beni mobili, come, per esempio, autovetture o lotti di beni di consumo.
Si può arrivare a chiudere un saldo e stralcio con una percentuale che va dal 20% a oltre il 60% del debito.
Erroneamente si tende a pensare che la percentuale debba essere del 50%. In realtà ogni trattativa si svolge in modo differente e l’esito dipende dall’abilità dei negoziatori. Un agente immobiliare esperto e specializzato a trattare con i creditori può raggiungere una percentuale anche del 60% e superiore.
Con il saldo e stralcio immobiliare si paga una somma inferiore a quella che in realtà sarebbe dovuta per la liberazione dal debito del debitore esecutato.
