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Il prestito vitalizio ipotecario per ultrasessantenni è un finanziamento riservato a persone fisiche che abbiano compiuto 60 anni e siano proprietarie di un immobile residenziale. Permette di ottenere liquidità dando la casa in garanzia tramite ipoteca, senza venderla e senza dover rimborsare il capitale durante la vita del richiedente. Il debito viene normalmente estinto dagli eredi dopo il decesso, oppure tramite la vendita dell’immobile.
Sintesi
Il prestito vitalizio ipotecario per ultrasessantenni rappresenta una delle più valide soluzioni messe a punto per rispondere ai cambiamenti demografici e rendere il credito uno strumento più aderente a quelle che sono le reali esigenze dei cittadini. Vediamo nello specifico di cosa si tratta.
Si tratta di un utile strumento a tutela della terza età, che prevede l’ottenimento di un finanziamento ipotecando la propria abitazione o un altro immobile residenziale di proprietà, senza dover provvedere al pagamento delle rate di rimborso del piano di ammortamento. Alla morte del soggetto finanziato, il rimborso integrale del debito diventa esigibile: gli eredi possono estinguerlo con risorse proprie oppure, d’accordo con il finanziatore, vendere l’immobile e usare il ricavato per rimborsare capitale, interessi e spese.
In altre parole, il prestito vitalizio ipotecario, detto anche mutuo inverso, consente a persone fisiche che abbiano compiuto 60 anni di ottenere liquidità, anche con erogazione unica o progressiva se prevista dal contratto, dando in garanzia un immobile a destinazione residenziale di cui sono proprietarie, senza perderne la proprietà. Si tratta quindi di un finanziamento basato sul valore della casa, non di una vendita dell’immobile.
Questa tipologia di prestito ha a oggetto la concessione, da parte di banche, istituti di credito e società finanziarie, di finanziamenti non finalizzati a soggetti di età superiore a 60 anni. Le somme erogate possono essere utilizzate per qualunque esigenza.
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Il prestito vitalizio ipotecario è una soluzione che consente agli over 60 di avere accesso al credito ipotecando un bene immobile di loro proprietà, con un prestito di importo variabile in base a:
Non occorre che i proprietari lascino l’abitazione ipotecata. Tuttavia, la vendita o il trasferimento della proprietà, la costituzione di ulteriori garanzie reali sull’immobile, la concessione di diritti di godimento e l’insediamento della residenza di soggetti terzi non ammessi dalla normativa possono rendere esigibile il rimborso integrale del finanziamento, salvo quanto eventualmente previsto dal contratto.
Per non abbassarne il valore, è doveroso mantenere l’unità abitativa in buono stato manutentivo. Nel caso in cui si verifichino eventi che comportano una riduzione significativa del valore dell’immobile o altri eventi previsti dalla normativa, il finanziatore può chiedere il rimborso integrale del prestito in un’unica soluzione. Se il finanziamento non viene rimborsato entro 12 mesi, il finanziatore può vendere l’immobile secondo la procedura prevista dalla legge, a un valore pari a quello di mercato determinato da un perito indipendente.
L’entità del prestito è proporzionata al valore di mercato dell'immobile posto a garanzia, calcolato in base a un’accurata valutazione immobiliare eseguita da un professionista dell’estimo.
Una volta accertato il valore dell’immobile, occorre calcolare il tasso di interesse, che può essere fisso, variabile o misto. Trattandosi di una forma di finanziamento di pura liquidità, i tassi di interesse applicati sono in genere più elevati rispetto a un tradizionale mutuo ipotecario.
È possibile restituire solo gli interessi e le spese sulla base di un piano di rimborso graduale concordato con l’istituto bancario.
A questa forma di prestito molto diffusa nei Paesi anglosassoni ma ancora poco conosciuta in Italia possono accedere i proprietari di immobili residenziali che abbiano almeno 60 anni compiuti al momento della richiesta di finanziamento. A richiedere questo tipo di prestito possono essere solo persone fisiche. Società e persone giuridiche non ne hanno accesso.
L’immobile dato in garanzia non deve essere già ipotecato. La banca accoglierà la richiesta solo se potrà iscrivere un’ipoteca di primo grado sul bene in questione. A garanzia del prestito non è possibile iscrivere ipoteche contemporaneamente su più beni di proprietà del richiedente.
Gli immobili non residenziali, come negozi, uffici e capannoni industriali, non rientrano nella disciplina del prestito vitalizio ipotecario, che riguarda immobili residenziali. La presenza di ipoteche pregresse, vincoli, rischi specifici dell’immobile o caratteristiche che ne riducano la commerciabilità può incidere sulla valutazione della banca, che deve comunque poter iscrivere ipoteca di primo grado.
È molto probabile che l’elevato tasso di proprietà immobiliare della fascia di popolazione silver nel nostro Paese associato alla crescente domanda di soluzioni in grado di garantire una maggiore sicurezza economica possano favorire una significativa diffusione di questo valido strumento per integrare il reddito e la pensione.
Con un prestito vitalizio ipotecario l’importo ottenibile non è fissato da un tetto massimo legale generale, ma dipende dal valore di perizia dell’immobile, dall’età del richiedente, dalle condizioni contrattuali e dalle politiche di credito del finanziatore.
La somma è erogata dietro garanzia dell’ipoteca sull’abitazione del richiedente, purché non già gravata da ipoteca. L’importo viene calcolato sulla base del valore dell’immobile, tenendo conto dell’età del richiedente. Il contratto di finanziamento beneficia del regime fiscale previsto per i finanziamenti a medio-lungo termine, con esenzione dalle ordinarie imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali, salva l’applicazione dell’imposta sostitutiva nei casi previsti.
Dopo il decesso del soggetto finanziato, sono i suoi eredi a farsi carico della restituzione del prestito erogato dalla banca. Il rimborso della somma concessa con il prestito vitalizio ipotecario e i relativi interessi non spetta al richiedente bensì ai suoi eredi, che hanno due opzioni:
In caso di mancata restituzione del prestito erogato, la banca procede con la vendita all’asta del bene ipotecato, soddisfacendosi sul ricavato. Il prezzo di vendita viene stabilito da un perito nominato dall’istituto bancario medesimo.
Per presentare alla banca la domanda di finanziamento occorre fornire:
Prima di decidere se accordare il prestito, la banca effettua una serie di valutazioni sul merito creditizio del richiedente e sull’immobile posto a garanzia.
Con il prestito vitalizio ipotecario per ultrasessantenni la proprietà dell’immobile resta del richiedente e può essere riscattata dagli eredi. Il prestito vitalizio ipotecario, a differenza della vendita della nuda proprietà:
La proprietà e l'usufrutto dell'immobile non vengono trasferiti. Dopo il decesso del proprietario, gli eredi, i legatari testamentari o i chiamati all’eredità possono recuperare il bene.
La vendita della nuda proprietà, invece, implica la cessione della proprietà dell’immobile, con eventuale riserva in favore del venditore dell’usufrutto, disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, oppure del diritto di abitazione, disciplinato dall’articolo 1022 del codice civile. Vendere la nuda proprietà è, quindi, una scelta irreversibile e gli eredi non possono beneficiare in alcun modo dell’eventuale rivalutazione dell’immobile.
Non è possibile richiedere un prestito vitalizio ponendo a garanzia un immobile già ipotecato per un mutuo non ancora estinto. La banca richiede necessariamente che l'immobile posto a garanzia del prestito sia libero da altre ipoteche.
No, questo strumento finanziario è riservato a persone fisiche che abbiano compiuto 60 anni di età.
Sì, se entrambi hanno più di 60 anni e sono comproprietari dell’immobile. In questo caso il contratto viene normalmente intestato a entrambi e il rimborso diventa esigibile dopo il decesso del soggetto finanziato più longevo.
No, la normativa prevede una tutela per gli eredi: il debito complessivo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. In questo modo gli eredi non rispondono con il proprio patrimonio personale oltre il valore della garanzia.
