La proprietà di un bene immobile può essere trasferita senza l’opera di un pubblico ufficiale e, quindi, senza il versamento di imposte, tasse e spese notarili? Vediamo cosa prevede la legge in merito e come acquistare un immobile senza notaio.
Quando si acquista un immobile non è sufficiente una semplice voltura catastale che cambi il nominativo del proprietario del bene. L’ordinamento giuridico italiano richiede che il passaggio di proprietà di un’unità immobiliare venga formalizzato con un ufficiale atto notarile di compravendita, in modo che sia verificabile consultando i pubblici registri immobiliari.
La legge prevede che gli atti di acquisto vengano trascritti nei pubblici registri della Conservatoria di Stato, poiché vige l’obbligo per i trasferimenti di diritti reali di avere evidenza pubblica.
Pertanto, nella compravendita di beni immobili è necessario effettuare il trasferimento di proprietà con un atto pubblico con valore legale, realizzato dinanzi a un pubblico ufficiale in forma scritta, come previsto dall’articolo 1350 del codice civile.
Indipendentemente da quale sia il valore del bene oggetto di vendita, la presenza di un notaio che, in veste di pubblico ufficiale, sia autorizzato dalla legge a dare validità legale alle dichiarazioni fatte in sua presenza, è prevista dall’articolo 2699 del codice civile ed è, pertanto, obbligatoria.
Ne consegue che non sia possibile acquistare un’abitazione, un garage, un terreno, un magazzino, un casolare di campagna o quant’altro senza notaio, limitandosi a eseguire la voltura catastale in autonomia.
L’articolo 2643 del codice civile elenca gli atti soggetti a trascrizione presso i pubblici registri immobiliari. Oltre ai contratti che trasferiscono un usufrutto su un bene, l’enfiteusi e il diritto di superficie, al primo punto sono indicati i contratti di compravendita che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
In sostanza, gli atti che prevedano una modifica sul fronte della proprietà di un bene immobile devono essere resi pubblici e trascritti presso i registri della Conservatoria di Stato, operazioni che richiedono necessariamente l’intervento di un notaio in quanto pubblico ufficiale.
Una semplice scrittura firmata dal venditore e dall’acquirente su un banalissimo foglio di carta custodito dalle parti non ha alcun valore legale ai fini del trasferimento della proprietà di un immobile. Procedendo in tal modo, la proprietà del bene in questione resta in capo al venditore.
Oltre che con un atto pubblico, la compravendita di un bene immobile si può fare, come recentemente stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 10472 del 19 aprile 2023, con scrittura privata autenticata.
Una scrittura privata, come si evince dal nome, è redatta in autonomia dal venditore e dall’acquirente senza la presenza di un pubblico ufficiale. In seguito, le autografe sottoscrizioni delle parti vengono autenticate dal notaio, che conferisce validità legale all’operazione di compravendita. Un atto notarile di vendita, invece, è integralmente redatto dal notaio e successivamente firmato dai contraenti.
Quanto alla forma, la scrittura privata può essere scritta di proprio pugno in corsivo o in stampatello o mediante mezzi tecnologici di videoscrittura direttamente dai sottoscrittori o, in alternativa, da un legale. Affinché dispieghi la sua funzione di prova legale, è richiesta l’apposizione di una specifica data e delle anzidette firme delle parti autenticate dal notaio.
Una scrittura privata si dice autenticata quando è dotata dell’attestazione di un pubblico ufficiale che conferma che le autografe sottoscrizioni siano state specificatamente poste dai soggetti indicati nel testo del documento.
Quando la scrittura privata viene autenticata da un notaio, l’atto acquisisce efficacia probatoria. In altre parole, assume valore di prova legale nel momento in cui viene autenticata da un pubblico ufficiale che attesti l’autenticità delle sottoscrizioni, previo accertamento dell’identità delle parti e della certezza della data. Con la trascrizione di una scrittura privata nei pubblici registri immobiliari la si rende opponibile nei confronti di terzi.
Effettuare un passaggio di proprietà con una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale è, quindi, teoricamente possibile. Tuttavia, considerando la complessità della materia e le criticità normative di cui chi non è del mestiere potrebbe legittimamente essere all’oscuro, è consigliabile affidarsi completamente a un notaio per la stesura del contratto di compravendita.
Il costo di un atto notarile di compravendita oscilla tra 1500 e 3000 euro circa in base al prezzo di vendita dell’immobile, a cui si aggiungono le imposte ipotecarie, catastali e di registro.
Una scrittura privata, affinché dispieghi i suoi effetti e assuma valore legale e valenza giuridica dinanzi alla legge, deve essere autenticata da un pubblico ufficiale. I costi, in questo caso, sono più contenuti rispetto alla stipula di un atto notarile di vendita e variano indicativamente da un minimo di 100 euro a un massimo di 400 euro circa, a cui si aggiunge un costo fisso pari a 16 euro per l’imposta di bollo.
Un istituto giuridico che consente di diventare proprietari di un immobile senza la necessità di stipulare un formale atto di trasferimento di proprietà dinanzi a un notaio è l’usucapione, regolamentato dall’articolo 1158 del codice civile e successivi.
L’acquisizione del diritto di proprietà di un immobile tramite usucapione avviene quando un soggetto ne fruisce abitualmente per almeno 20 anni senza che il legittimo proprietario obietti. Così facendo, il nuovo proprietario non acquisisce il diritto di proprietà da un titolo di trasferimento, come il classico contratto di compravendita o un atto donativo, ma attraverso il possesso prolungato, incontestato e pacifico del bene.
Per ottenere il passaggio di proprietà è necessario che intervenga una sentenza del giudice a dichiarare l’usucapione. La sentenza del giudice vale già di per sé come atto pubblico, rendendo, quindi, superfluo il rogito notarile.
Il passaggio di proprietà di un immobile per donazione deve essere eseguito con un atto pubblico dinanzi a un notaio e in presenza di due testimoni.
In previsione di un atto donativo avente a oggetto un immobile, il notaio è tenuto a controllare le visure ipotecarie e catastali e l’eventuale presenza di gravami, ipoteche, pignoramenti o servitù. Prima dell’atto donativo, il notaio è altresì tenuto ad accertarsi della corrispondenza tra l’intestazione catastale dell’immobile oggetto di donazione e ciò che risulta dalla Conservatoria dei registri immobiliari.
Una volta effettuata la donazione, il notaio si occupa della voltura catastale, della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate nonché della trascrizione dello stesso nei succitati pubblici registri immobiliari.
La donazione di un bene immobile implica il pagamento di:
È altresì previsto il versamento della cosiddetta tassa ipotecaria del valore di 90 euro.
C’è un modo per donare un immobile a terzi senza dover sostenere le spese notarili. O meglio, potendosi rivolgere al notaio solo una volta per la registrazione dell’atto. Si tratta della donazione indiretta, che consiste, in sostanza, nell’acquisto di un immobile da intestare direttamente a un figlio, evitando così di doversi ripresentare dal notaio una seconda volta in futuro.
Così facendo, si dovrà stipulare dinanzi al notaio solo l’atto che sancisce il passaggio di proprietà dal venditore al donatario. Qualora, invece, il donante acquistasse per sé l’immobile per poi, in seguito, passarlo al figlio, si renderebbe nuovamente necessario l’intervento del notaio.
Il costo di un atto notarile per l’acquisto di un immobile è variabile e orientativamente oscilla tra 1500 e 3000 euro.
Non è possibile poiché per l’acquisto di beni immobili occorrono un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, tutte operazioni che richiedono necessariamente l’intervento di un notaio.
Sì, puoi chiedere che ti venga restituito quanto versato. A tal fine occorre dimostrare di aver corrisposto uno specifico importo a fronte di tale atto di compravendita privo di ogni valore legale. Per esempio, se hai pagato con bonifico potresti fornire l’estratto conto bancario con dettaglio dei movimenti effettuati.
