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Nella normale compravendita immobiliare non è possibile acquistare un immobile evitando del tutto notaio e formalità pubbliche. Per trasferire la proprietà serve un atto idoneo, come l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, da trascrivere nei registri immobiliari. Senza notaio si può diventare proprietari solo in casi particolari, per esempio tramite usucapione dichiarata dal giudice.
Sintesi
La proprietà di un bene immobile può essere trasferita senza l’opera di un pubblico ufficiale e, quindi, senza il versamento di imposte, tasse e spese notarili? Vediamo cosa prevede la legge in merito e come acquistare un immobile senza notaio.
Quando si acquista un immobile non è sufficiente una semplice voltura catastale che cambi il nominativo del proprietario del bene. L’ordinamento giuridico italiano richiede un titolo scritto idoneo: i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono risultare da atto pubblico o da scrittura privata.
Tuttavia, per poter trascrivere l’acquisto nei registri immobiliari e renderlo opponibile ai terzi, il titolo deve avere una forma idonea alla trascrizione, cioè atto pubblico, scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, oppure sentenza.
Nella pratica, quindi, la compravendita immobiliare viene quasi sempre conclusa davanti al notaio, che redige o autentica l’atto e cura registrazione, trascrizione e voltura. Non è invece sufficiente una semplice voltura catastale eseguita in autonomia.
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L’articolo 2643 del codice civile elenca gli atti soggetti a trascrizione presso i pubblici registri immobiliari. Oltre ai contratti che trasferiscono un usufrutto su un bene, l’enfiteusi e il diritto di superficie, al primo punto sono indicati i contratti di compravendita che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
In sostanza, gli atti che trasferiscono o modificano diritti reali immobiliari devono essere resi pubblici tramite trascrizione nei registri immobiliari. Per la trascrizione serve un titolo formalmente idoneo: atto pubblico, scrittura privata autenticata, scrittura privata accertata giudizialmente o sentenza. Per questo, nella normale compravendita, l’intervento del notaio è la strada ordinaria e più sicura; non è però corretto ricondurre ogni possibile trasferimento immobiliare esclusivamente al rogito notarile.
Una scrittura privata non registrata può avere valore come documento sottoscritto dalle parti, soprattutto per dimostrare l’esistenza di un accordo tra venditore e acquirente. Nel caso degli immobili, però, il problema non riguarda solo la registrazione fiscale, ma soprattutto la possibilità di trascrivere l’atto nei pubblici registri immobiliari.
Se la scrittura privata non è autenticata da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, oppure non viene accertata giudizialmente, non può essere trascritta nei registri immobiliari. Questo significa che l’acquirente non ottiene la piena tutela verso terzi, per esempio nel caso in cui il venditore venda lo stesso immobile ad altri, subisca un pignoramento o sull’immobile emergano ipoteche, vincoli o altri gravami.
Pertanto, firmare una scrittura privata “fai da te” e limitarsi alla registrazione o alla voltura catastale non equivale a concludere una compravendita immobiliare sicura e pienamente opponibile ai terzi. Per rendere l’acquisto adeguatamente tutelato occorre un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o, nei casi di contenzioso, un accertamento giudiziale.
Oltre che con un atto pubblico, la compravendita di un bene immobile può essere formalizzata anche con scrittura privata autenticata. Non si tratta di una regola introdotta dalla Cassazione nel 2023, ma di una conseguenza della disciplina sulla forma degli atti immobiliari e sui titoli necessari per la trascrizione.
Una scrittura privata è un documento sottoscritto dalle parti. L’autenticazione non trasforma l’accordo in un atto pubblico, ma attesta l’autenticità delle firme, previo accertamento dell’identità dei firmatari. Nel caso degli immobili, questo passaggio è importante soprattutto perché rende la scrittura privata idonea alla trascrizione nei registri immobiliari. L’atto pubblico notarile di vendita, invece, è formato dal notaio e sottoscritto dalle parti.
Quanto alla forma, la scrittura privata può essere scritta di proprio pugno in corsivo o in stampatello o mediante mezzi tecnologici di videoscrittura direttamente dai sottoscrittori o, in alternativa, da un legale. Affinché dispieghi la sua funzione di prova legale, è richiesta l’apposizione di una specifica data e delle anzidette firme delle parti autenticate dal notaio.
Una scrittura privata si dice autenticata quando è dotata dell’attestazione di un pubblico ufficiale che conferma che le autografe sottoscrizioni siano state specificatamente poste dai soggetti indicati nel testo del documento.
Quando la scrittura privata viene autenticata da un notaio, l’atto acquisisce efficacia probatoria. In altre parole, assume valore di prova legale nel momento in cui viene autenticata da un pubblico ufficiale che attesti l’autenticità delle sottoscrizioni, previo accertamento dell’identità delle parti e della certezza della data. Con la trascrizione di una scrittura privata nei pubblici registri immobiliari la si rende opponibile nei confronti di terzi.
Effettuare un passaggio di proprietà con una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale è, quindi, teoricamente possibile. Tuttavia, considerando la complessità della materia e le criticità normative di cui chi non è del mestiere potrebbe legittimamente essere all’oscuro, è consigliabile affidarsi completamente a un notaio per la stesura del contratto di compravendita.
Il costo di un atto notarile di compravendita oscilla tra 1500 e 3000 euro circa in base al prezzo di vendita dell’immobile, a cui si aggiungono le imposte ipotecarie, catastali e di registro.
Una scrittura privata non autenticata può avere valore tra le parti se rispetta i requisiti di forma previsti dalla legge, ma non è normalmente sufficiente per la trascrizione nei registri immobiliari. Per renderla trascrivibile occorre l’autenticazione delle sottoscrizioni oppure un accertamento giudiziale. I costi non vanno presentati come un importo fisso valido in ogni caso, perché possono variare in base al professionista, alla complessità dell’atto e agli adempimenti fiscali e di pubblicità immobiliare collegati.
Un istituto giuridico che consente di diventare proprietari di un immobile senza la necessità di stipulare un formale atto di trasferimento di proprietà dinanzi a un notaio è l’ usucapione , regolamentato dall’articolo 1158 del codice civile e successivi.
L’acquisizione del diritto di proprietà di un immobile tramite usucapione avviene quando un soggetto possiede il bene in modo continuato per venti anni, comportandosi come proprietario e ricorrendo gli altri requisiti richiesti dalla legge. Non basta quindi un semplice uso occasionale o tollerato dell’immobile. L’usucapione è un acquisto a titolo originario: non deriva da una compravendita o da una donazione, ma dal possesso protratto nel tempo.
Per far risultare l’acquisto nei registri immobiliari serve normalmente una sentenza di accertamento dell’usucapione oppure, nei casi consentiti, un accordo di mediazione che accerta l’usucapione con sottoscrizione autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato. In questi casi il rogito notarile di compravendita non serve, ma restano necessari gli adempimenti di trascrizione e aggiornamento catastale.
Sì, il notaio serve anche se l’immobile ha un valore inferiore a 100.000 euro. La legge non prevede una soglia minima sotto la quale sia possibile acquistare casa, un box, un terreno, una cantina o una quota immobiliare con una semplice scrittura privata non autenticata.
Il prezzo dell’immobile può incidere sull’importo complessivo delle imposte e del compenso notarile, ma non elimina la necessità di un titolo idoneo al trasferimento e alla trascrizione nei registri immobiliari. Anche un immobile di modesto valore deve quindi essere trasferito con un atto pubblico o con una scrittura privata autenticata.
Il passaggio di proprietà di un immobile per donazione deve essere eseguito con un atto pubblico dinanzi a un notaio e in presenza di due testimoni.
In previsione di un atto donativo avente a oggetto un immobile, il notaio è tenuto a controllare le visure ipotecarie e catastali e l’eventuale presenza di gravami, ipoteche, pignoramenti o servitù. Prima dell’atto donativo, il notaio è altresì tenuto ad accertarsi della corrispondenza tra l’intestazione catastale dell’immobile oggetto di donazione e ciò che risulta dalla Conservatoria dei registri immobiliari.
Una volta effettuata la donazione, il notaio si occupa della voltura catastale, della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate nonché della trascrizione dello stesso nei succitati pubblici registri immobiliari.
La donazione di un bene immobile può comportare il pagamento di:
L’imposta di donazione non è sempre dovuta in concreto, perché dipende da aliquote e franchigie. Per gli immobili, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale sono normalmente dovute, salvo agevolazioni, come quelle prima casa, che possono ridurle in misura fissa.
Con la donazione indiretta non si elimina il notaio dall’operazione immobiliare: si evita, semmai, un secondo atto notarile di donazione. Il caso tipico è quello del genitore che mette a disposizione del figlio il denaro per acquistare un immobile intestato direttamente al figlio. In questo modo si stipula un solo atto notarile di compravendita tra venditore e acquirente, evitando il successivo passaggio dell’immobile dal genitore al figlio con autonoma donazione immobiliare.
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Scopri le migliori agenzie nella tua zonaNon è possibile intestare una casa a un’altra persona con una semplice dichiarazione, una scrittura privata non autenticata o una voltura catastale eseguita in autonomia. Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale e non sostituisce i registri immobiliari, dove devono risultare gli atti che trasferiscono o modificano la proprietà.
Per intestare correttamente un immobile serve sempre un titolo giuridico valido, come una compravendita, una donazione, una successione, una sentenza o un altro atto previsto dalla legge. Nella normale vendita o donazione immobiliare il titolo passa quasi sempre dal notaio, perché occorre un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.
Si può fare a meno del rogito notarile solo in casi particolari, per esempio quando il trasferimento deriva da una sentenza del giudice, come nell’usucapione. Anche in questi casi, però, restano necessari gli adempimenti successivi, come la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale.
Di norma sì. Nella compravendita immobiliare le spese del contratto e quelle accessorie sono a carico del compratore, salvo diverso accordo con il venditore. Per questo, nella pratica, è quasi sempre l’acquirente a scegliere il notaio e a sostenere i costi del rogito.
Le parti possono comunque stabilire un accordo diverso, per esempio prevedendo che una parte delle spese sia sostenuta dal venditore. Questo accordo, però, deve essere chiaro tra le parti. Restano invece normalmente a carico del venditore le eventuali spese necessarie per sistemare problemi propri dell’immobile o della documentazione, come irregolarità da sanare, cancellazioni di vecchie ipoteche o documenti mancanti, salvo diverso accordo.
Il costo di un atto notarile per l’acquisto di un immobile è variabile e orientativamente oscilla tra 1500 e 3000 euro.
Non è consigliabile né pienamente tutelante acquistare un garage con una semplice scrittura privata non autenticata o con una voltura catastale. Anche per un garage serve un atto scritto idoneo e, per la trascrizione, un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o una sottoscrizione accertata giudizialmente. Nella pratica, quindi, si ricorre al notaio anche per box e pertinenze.
Dipende. Se esiste una scrittura privata firmata da venditore e acquirente che contiene gli elementi essenziali della vendita, l’accordo può essere valido tra le parti, anche se non è immediatamente trascrivibile. In questo caso può essere necessario rivolgersi a un avvocato per valutare l’accertamento giudiziale della sottoscrizione o le azioni utili a ottenere un titolo trascrivibile. Se invece manca un valido atto scritto, il trasferimento immobiliare è nullo e può essere valutata la richiesta di restituzione delle somme versate, provando il pagamento effettuato.
Il notaio è obbligatorio, o comunque diventa necessario l’intervento di un pubblico ufficiale autorizzato, quando bisogna formare o autenticare un atto destinato a trasferire, costituire o modificare diritti reali su beni immobili e renderlo trascrivibile nei registri immobiliari. In pratica, il notaio serve nelle principali operazioni immobiliari, come compravendita, donazione, permuta, divisione con trasferimento di diritti, costituzione di usufrutto, diritto di superficie, servitù e mutuo ipotecario. Non basta quindi un accordo verbale, una ricevuta di pagamento o una voltura catastale. Il notaio può non essere necessario solo quando il trasferimento non deriva da un contratto notarile, ma da un altro titolo previsto dalla legge, come una sentenza di usucapione o una successione ereditaria. Anche in questi casi, però, devono essere rispettate le formalità di trascrizione, voltura e aggiornamento dei registri.
